Monday, July 19, 2010

小量興建居屋 反助樓價上升

(AM 730, 19.7.2010)

有部分政客,常以建居屋可遏抑樓價為理由,鼓吹復建居屋。現實是居屋在這方面起過的作用甚小,原因是房委會在居屋的興建數量上甚有節制,根本沒有以遏抑樓價作為興建居屋為目的。

居屋自1978年推出,至2002年擱置,24年間,私人樓價自三百餘元一呎升至三千餘元一呎,合共升了十倍。足見以過去的供應量,實在不足以對私人樓價起遏抑作用。

居屋雖然由政府透過房委會興建,但政府卻放棄自行訂價去影響私人市場。相反,房委會為居屋訂價時,只會跟隨私人市場的價格浮動,只是為了買家提供一個折扣吧了。因此,只會出現居屋的價格隨私人樓價高而水漲船高,而不會出現私人樓價因居屋訂價低而水退船低。在這種機制下,推出居屋很難可以對私人市場起調節作用。

再者,居屋出現後,地產商不得不因應居屋的入息上限,而自行重新定位,把低收入的,符合申請居屋資格的買家讓給房委會去照顧,地產商則集中力量照顧收入較高的那批客戶。當地產商所興建的樓宇,其銷售的對象還包括那些較低收入人士的時候,他們就得將貨就客,興建一些如大同新、荃灣中心級別的樓宇,訂價不能太高,否則客戶會負擔不起。但如果這類單位,有居屋負責提供,那私人發展商就只好去興建高一檔次的「豪宅」,其訂價自然不會便宜。因此,居屋的出現,收窄了私人市場的範圍,令私人市場的買家都來自高收入人士,他們的負擔能力強,令私人樓價更容易上升。

另一方面,由於房委會在訂定居屋的售價時,只需參照由高收入人士組成的私人市場來訂價,所以即使打了折扣給居屋買家,一樣絕不便宜。房委會不但不用為出售居屋而作任何補貼,而且可賺取大量利潤。如果居屋的業主將來補地價的話,那就等如連折扣也沒打過,利潤等同私人市場的地產商。

居屋的買家以為房委會益了他們,實質上房委會在他們身上所賺到的錢,不但足以抵銷興建居屋的成本,而且還有足夠的利潤,用來建公屋,解決基層的居住問題。房委會作為一個福利機構,竟能自負盈虧,不用政府每年撥款,真是全球獨一無二。英殖民地統治者的技倆,的確真有一手。

不過,殖民地政府很清楚,居屋只能小量供應,能令中產有抽中籤的希望已足夠,不能真的令中產階層都不去買私樓,改為等政府照顧。因為一旦私人市場的價錢升不起,居屋也難賣得好。如果樓價跌至連建居屋也要政府補貼,勢必連建公屋的能力也受影響。

回歸初期,特區政府因摸不透箇中奧妙,真的大建居屋,結果令整個社會都付出了沉重代價。現在又有政客熱衷要政府復建居屋,而且還要真的大做,香港市民可要想清楚,這條路是否真的可以行得通。

No comments: