Monday, November 30, 2009

杜拜發展好高騖遠

施永青,AM730-C觀點,2009.11.30

鳴謝施永青先生給予轉載

大約五六年前,有杜拜的地產發展商到訪我公司,希望我們作他們在香港的銷售代理。我本著了解一下也好的心態,接見了他們,但最終沒有接受他們的委託。

我作出這個決定的原因,並非他們承諾付出的佣金不吸引,而是在了解到杜拜地產市場的狀態後,感覺有點不對勁。他們實在過度有為,好像只要有錢,就可以不顧其他客觀條件,也可以搭建一個大都會,甚至是一個金融中心。

有錢,當然可以建全球最高的寫字樓、豪華的酒店、甚至最大的人工島,但不代表這些建設符合社會發展的需求。將來是否有足夠人口去入住突然興建出來的房屋?

是否有足夠的商業活動去使用這些新建的商業樓宇?在海上建人工島,成本是否過高?將來的管理營運會否成了沉重的負擔?總之腦海中湧現出一連串的問題,而且答案都是否定的。

後來,我有機會到杜拜一遊,參觀過當地的一些地產項目,更加覺得他們不切實際,好大喜功。當時,他們還沉醉於幻想之中,被工程進行中的一片繁榮所迷惑,沒有設想過,工程完成後,社會可如何吸納這些新供應。

其實,在地產熱潮的起步階段,差不多所有人都是得益者。政府的財政收入因賣地而增加,令他們可以大搞基建,並為市民提供更好的福利,民望因而大升。此外,地產業還可以帶動連串相關的行業,包括建築、法務、代理、裝修、家電……等,為商界帶來很多機會。於基層勞工而言,工作的崗位會增加,工資的水平亦會被搶高,整個社會都會皆大歡喜。

然而,杜拜的人口只有137萬,約為香港的五分之一;但當年我在杜拜看到的工程項目,比香港八十年代的高峰期還要多。就眼望過去,在興建的項目比已建好的樓宇還要多,很難想像,這些建設完成後,市場可如何消化?

所以,我不敢把這類不切實際的項目推介給我們的客戶,我擔心它們會把客戶的錢套死,令他們以後都沒法再幫襯我們,這豈不是等同殺雞取卵?

我擔心今次杜拜出事的,不單是一個棕櫚島項目,他們整個城市的發展概念與營運模式都有問題。可以預期,還有更多的公司會陸續出現財政問題,還有更多的樓盤會爛尾,更多的買家會撻訂,更多的樓宇會空置,更多的貸款會難以收回。

在這種情況下,即使阿聯酋的其他成員國肯出手相救,也只能阻止危機擴散,而不能令那些不切實際的項目起死回生。現時再去增加投資,等如是拿活錢去救死錢,只會增加損失。銀行界還可以做的,唯有是逼當地政府出來分攤部分損失。

Wednesday, November 25, 2009

香港沒有華盛頓

王弼 - 獅子山學會行政總監, 信報(理財投資P.33,2009.11.25)

上周拙文指出,月前由美國自由基金會所舉辦的題目為"The Morality of Markets and Its Political Implications"的圓桌會議,內容極為豐富。正巧,碰到特區政府提交最新的政改方案,引發了泛民政黨與政府的對峙及民主派本身內部矛盾。

本來獅子山學會只談經濟不談政治。不過,在自由基金會的會議中,我參與了很多關於經濟學家對文明社會歷史演變進程中民主發展的討論,以經濟學角度討論政制發展,解釋某國為何發展出某種政制,這些倒是經濟學家如海耶克和熊彼得也在其著作談論的事。我亦藉此機會拾人牙慧,嘗試從眾經濟學大師所得的啟發,解釋香港政改裹足不前的原因。


功能組別具元老院影子

說到政改,不得不說點歷史。香港政改的一大焦點是在立法會功能組別議席上;因被認為是維護特權階級的政治機器,所以民主派都說要除之而後快。事實上,從議會的歷史發展,功能組別的確有羅馬時代的元老院(Senatus)和早期英國上議院(House of Lords,實稱貴族院)的影子。顧名思義,元老院或貴族院成立的目的,當然就是維護鄉紳族長和貴族們的利益;這與現在功能組別內的地產商、銀行家、到律師、教師、工會等,以手中一票與政府討價還價,維護自己的既得利益,其實並無二致。可以說,香港的民主政治發展仍然是停留在十九世紀英國的時空。

英國議會的歷史從來是皇權、貴族院與下議院各方爭權而發展下來的。到十七世紀英王查理一世在內戰中被殺了頭,皇權從此一蹶不振,就只剩貴族院與下議院之爭。不過,從後來的發展來看,英式民主的發展就是下議院對貴族院的權力不斷閹割。到了今天,英、加、澳等英聯邦國家,還是保留了上議院,而其議員也大都是因出身貴族或透過政治任命的,只不過它的權力已差不多遭閹割淨盡,九成九的時間已成為下議院中執政黨的橡皮圖章。英式議會發展到如今只是形式上雙院制,實為單院制。

可是,從民主發展的角度和這個國家的生命力而言,由雙院制轉到單院制的發展卻不是好現象。雙院制為何較單院制好?有些事情很難三言兩語說清楚;只想問問各位男士(女士回答亦無妨),你喜歡自己「單院」還是「雙院」?事實上,自然界很多事物都是成雙成對的。

日有陰晴,月有圓缺。大部分生命也是靠兩性繁殖,而這些生命都較單性繁殖的高等,更有適應力和生命力應付環境的改變,兩性雖不同,卻在生活上、基因上互補長短,有利養育下一代和物種進化;而兩院制的優點可在美國看到。

英國人爭取民主的方法是選擇保留不民主的貴族院,卻把貴族院的權力褫奪,權力盡歸下議院。美國人的方法是讓上下議院(即參眾兩院)實際運作,互相制衡,卻把參議院民主化。有別歷史悠久的英國,美國立國之初,貴族階級還未成形,參議院的民主成分很高,議員是由州的民選立法機關選出,不過,後來基於技術性困難【註】,改由一人一票選出,代表州民在聯邦政府爭取利益。

參眾兩院的分別在啥?開國元勳明白一人一票的可貴,卻更明白政客鼓動民粹派糖買票,犧牲國家長遠利益,故定下參議員任期六年,參議員都得為自己在聯邦政府的投票有長遠的考慮,選民也不得因他短期表現欠佳而轟他下台;同時,眾議員任期卻只為二年,所以眾議員傾向民粹;參眾兩院透過各有特色的運作,平衡各方利益,美國能成為超級大國,實應歸功開國元勳精心的議會設計。

說了一大堆議會歷史,干香港政改何事?如上述所言,功能組別有上議院的影子,但從美國的例子,只要把它「民主化」,實也可滿足香港人追求民主的訴求,特別政府拋出了增加直選跟功能組別各五席的方案,功能組別全歸民選區議員,這對爭取普選的人士來說根本是大開中門!

何解?這是功能組別全盤民主化的契機:代表區議會的立法會議席全由民選區議員互選產生,經此間選產生的立法會議員因此是有民意支持的,更妙的是功能組別的「參議院化」,經區議員互選產生的立法會議員一定不會激進得哪裏去。(所以間選並不一定是民主的倒退,也解釋了美國總統和英加澳等政府首長都是由間選產生的原因)。只要口口聲聲為香港人爭取民主的教育界張文光、法律界吳靄儀等民主派功能組別議員暨選民(由泛民控制的功能組別議席共四席),同意把自己的功能組別取消,交出議席,以換取代表區議會的立法會議席,那不是立刻使經由民選產生的立法會議席由目前的五五之比,到2012 年的四十四比二十六?更重要的是,這姿態把壓力拋了給其他的界別,功能組別內的特權階級很快便會被閹割淨盡;不用政府施捨,這就是香港人自己爭取的民主路線圖。

奢望香港有民主偉人?

這樣簡單的方法落實民主,難道泛民都看不到嗎?他們當然看到,可是正如阿當斯密名言「我們不能藉向肉販、啤酒商、或麵包師傅訴諸兄弟之情而獲得免費的晚餐,相反的我們必須訴諸於他們自身的利益。我們填飽肚子的方式,並非訴諸於他們的慈善之心,而是訴諸於他們的自私。我們不會向他們訴諸我們的處境為何,相反的我們會訴諸於他們的獲利。」用地道香港話最能傳神說出: 「搵食(混口飯吃而已)!」民主派也是人,怎會輕易把自己的既得利益拱手相讓?遇到年過半百,吃六四的老本,對爭取香港民主一事無成,卻還好意思指鼻子說獻身民主的老油條政客,你又能奈他何?

畢竟,歷史上自稱政治家的假貨多,真正偉大的政治家就寥寥可數,美國出了華盛頓,奠下二百多年迄今不倒的民主制度;可能真的DNA 出錯,以中國之大,卻出了袁世凱;台灣更出了陳水扁,你還敢期望香港有民主偉人?還是由獅子山學會不厭其煩,老土講句,要制約政府還是大市場、小政府吧!

Tuesday, November 24, 2009

Monetary chiefs are refusing to play by the rules

Last month, the Hong Kong Monetary Authority decided to decrease the required loan-to-valuation ratios for luxury property (more than HK$20 million) from 70 percent to 60 percent and tighten mortgage insurance criteria. The changes are cloaked in bank prudential language. However, they are a populist response to public pressure that threatens the fundamentals of the linked exchange rate system.

Bill Stacey
Tuesday, November 24, 2009

The Standard


Last month, the Hong Kong Monetary Authority decided to decrease the required loan-to-valuation ratios for luxury property (more than HK$20 million) from 70 percent to 60 percent and tighten mortgage insurance criteria.
Property prices have risen quickly in Hong Kong, with the Midland index up 23.8 percent since its November 2008 trough. Recently, more intense media focus followed the Chief Executive Donald Tsang Yam-kuen's policy address and (arguably belated) measures looking to increase property supply. Calls for more vigorous government action on housing affordability have been widening.

In this context the HKMA changes look more like a response to public pressure. The case that there are prudential concerns is weak. There is no evidence that recent changes in luxury prices are fueled by bank credit supply. Mortgage credit growth remains subdued (with loan outstandings up 3.7 percent year- on-year). Mortgage delinquencies are at historic lows of 0.05 percent of loans.

Banks themselves adjust valuations and rules in a buoyant market and are cautious about investor purchases and high-end property. Hong Kong banks have a very good track record in mortgage credit.
These token measures are unlikely to have more than a signaling effect on the property market, but the damage to policy is deeper. The linked exchange rate system is a rules-based system administered by the HKMA.

As a consequence, Hong Kong does not have discretion in monetary policy. With a fixed exchange rate, there is a reliance on flexible factor prices and asset prices to adjust where currency cannot.
The government's response to the financial crisis was strong. It did not ban short-selling. It used existing rules and policies rather than innovation, leading to confidence in the response that stabilized the market.
Measures in the property market are inconsistent with that approach and a surprise to market participants. With the new changes, the HKMA is using its discretion on prudential rules to counter the consequences of its monetary rule for property prices.

It has already warned in research papers about the risks of monetary policy globally that is too loose for too long. Is the HKMA pining for more power over money supply? Further, the government is seeking to reduce wage flexibility through a minimum wage that may in stress be inconsistent with the fixed exchange rate. The HKMA's new tinkering approach undermines bank prudence. Like the many administrative rules for banks on the mainland, it transfers an element of responsibility for credit rules to the regulator.

Banks burdened by oppressive rules are likely to overreact when those rules inevitably are loosened. They will tend to believe any loan permitted by regulatory rules should be underwritten.
It is tempting to see a pre-emptive response to rising property prices as leaning against the risk of a US-style property crisis. Ironically what the Hong Kong government is doing is repeating policies that were a cause of the US crisis.

By responding to demands for "affordable housing" it is bending commercial practice and meddling in credit markets. The HKMA is itself a participant in the mortgage business through the Hong Kong Mortgage Corporation. It is the largest shareholder in the local stock exchange. It is a major investor in companies and securities locally. It is now responding to popular demands for action on property prices. It has started to use its prudential rules actively to achieve government policy goals outside the financial system. It is battling to keep its role as a regulator of investment product sales for banks.

All of this activism is inconsistent with the narrow functions of administering a currency board, a role which looks too constraining for the ambitious technocrats of the HKMA. It is time for a review of the HKMA, to establish a sunset clause on its expanded role and return it to its core function.

Bill Stacey is chairman of the Lion Rock Institute, a free-market think-tank



Thursday, November 19, 2009

資產蒸發仍未完成

施永青 - AM730, (C觀點, 2009.11.19)

鳴謝施永青先生給予轉載

據摩根大通的私人銀行部門的統計,這次金融海嘯已捲走了全球私人銀行的客戶合共十萬億元的資產。雖然近半年來,資產價格已大幅反彈,但整體資產值與金融海嘯前相比,依然下跌了16.75%。



摩根大通的統計是全球性的,香港的情況應比歐美國家好。因為,歐美國家只能令股市反彈,但樓市並未見起色,銀行收樓作強制拍賣的情況仍在不斷惡化,但香港的樓價已基本上回復至金融海嘯前的水平,而香港的股價則與高峰期尚有三成距離。



由於全球的資產價格回升,投資市場的氣氛又再熾熱起來,投資者都蠢蠢欲動,希望短期裡收回失地,甚至想將自己的資產值超越海嘯前的水平。一度沉寂的投資講座,最近又人頭湧湧。投資者又再忘掉燒傷手指的痛楚,不惜高風險去博高回報了。



不過,企圖在投資市場上賣出買入去賺錢的想法並不實際,以我逾30年在投資市場的經驗所見,絕大部分人都是虧損告終的。即使你把錢交給信譽最好的私人銀行代為投資,在宏觀大環境出現大變的時候,專家一樣難逃劫數。



老子說:「天之道,損有餘而補不足。」有錢人有這麼多的積累,既花費不完,又沒處重投實體經濟,屬於沒有社會功能的錢,讓這餘錢早些蒸發掉應屬天道,讓它留在世上,只會遺禍人間。因此,每隔一段時間,天道就會收拾有餘錢的人一次,要麼是革命,要麼是戰爭,要麼是金融海嘯,要麼是自然大災難,總之是一場浩劫,大家都打回原形,非得重新腳踏實地去工作不可。



今次金融海嘯,本應發揮替天行道的角色,但給各國政府聯手阻止了,變成有餘者只是小損,未有大損,現在又妄想可以增加自己有餘的程度,這分明是不符合上天的旨意的。因此,我相信天道還會重臨,再來一次財產大蒸發。至於會在甚麼時候發生,則只有天曉得了。



要避過這場災劫,可以考慮以下幾種做法。第一是要腳踏實地,把自己的主要心思放在有建設性的工作上,不要妄想可以靠投資去賺錢。第二是要遏抑自己的貪念,即使在投資時,也要以保值為主,不要謀取不切實際的高利潤。目標訂得高,就得去冒高風險,結果可能得不償失。第三是盡量減少借貸,以免陷自己於負資產的境地。第四是投資實物,如物業、貴金屬等,如果不是借錢買回來的,這類資產不會蒸發到連渣也沒有。第五是把餘資拿去做善事,趁錢尚未蒸發掉之前,把錢用在最有意義的地方。老子說:「天道無親,常與善人。」這句話是值得相信的。

Wednesday, November 18, 2009

讓G2 肅然起敬的香港

王弼 - 獅子山學會行政總監, 信報(理財投資P.39, 2009.11.18)

上周應美國自由基金會(Liberty Fund)邀請出席假港麗酒店、主題為「Morality of Markets and Its Political Implication」的圓桌會議(名字不好譯,因為用中文很難說清Morality in Markets跟Morality of Markets的分別,兩者在英文中卻是完全不同的概念)。與會人士來自美國卡托研究所(Cato Institute)高級研究員Tom Palmer和北京大學、復旦大學、中國社會科學院等滿口英文的高等華人,小弟僅有經濟學碩士學位,牌面當然相形見絀,特別在開會前一天的晚宴上,閒談間我指出奧國學派經濟學家米賽斯(Ludwig von Mises)在其1956年的著作中(書名:The Anti-capitalistic Mentality)曾說東方世界在對現代人類社會的智力勞動成果(Intellectual Effort)上再沒有如古時般作出巨大貢獻,這言論跟我們問中國還為什麼沒有本土出產的諾貝爾獎得主或國際天王巨星米高積遜一樣,我歸咎於是中國還沒有實現足夠資訊自由流通的結果,一位來自內地的本地大學代表,語帶輕視的以英語質問我:「那你們香港人享受了資訊自由那麼久,又有誰對世界作出過什麼貢獻?」

英美參考香港政策

正在享用美國安格斯牛排的我,用餐巾抹一抹嘴角,淡淡然回答:「香港沒有誰成為驚世的大思想家,但我們創造了一個低稅率、自由貿易、積極不干預的系統,為世界提供了經濟繁榮的活生生例子,列根總統跟戴卓爾夫人都參考香港,改革本國經濟,為其後的全球化展開序幕,這就是香港人的功德。」我看見北京代表的臉有點火光,他按捺不住道:「你是七十還是八十年代出生的?那怎會是香港人的功勞?你們都是被英國殖民者統治,不要把英國人的金往自己的臉上貼!」「英國人是不會理我們死活的,所謂積極不干預就是他們懶得管,你看當時英國政府在本土的統治,關懷工人、事事對英國勞工階層服侍周到,卻搞得經濟一塌糊塗,自己成為歐洲病夫,怎有能力創造香港奇?」我望手上杯中的紅酒說。

會議主席美國人Doug,見雙方僵持不下,打圓場說:「列根總統改革經濟時的確有參考香港例子,不過會議明天才開始,到時再談吧。」北京代表嚴肅的回應:「王先生,要說服我恐非易事。」晚宴就在一點點的火藥味之下結束。

第二天,會議正式開始。老實說,除了小弟,會中都是猛料之人,因此討論內容比我昨晚的西餐甜品更豐富,令我精神上得到極大滿足。其實月初我也參加了特區政府中央政策組舉辦的會議,當時的重點講者為澳洲人Michael Fullilove,他「鼓勵和教導」我們香港的智囊組織如何可以學他的智庫在國際上發聲和影響世界,會中不乏本地學者和政府高官,他們都仿效曾蔭權拜會胡總時低頭狂抄筆記,又在會上怨婦式向Dr. Fullilove投訴,政府如何撥款不夠,又如何漠視學者們的意見,像是要這洋人為他們主持公道。

當我想指出,香港智囊其實早在國際上發表意見,如獅子山學會便曾在《華爾街日報》刊登文章,還有香港也早在三十年前便一直影響世界(包括澳洲),卻發現Dr. Fullilove所主講的環節竟然沒有答問時間。難道中央政策組認為我們的高官學者,只配乖乖的聽洋人發言,卻沒有能力提問?特區政府的管治每況愈下,往往只能引用外國例子,又豈是偶然?


一人一票與神化民主

言歸正傳,自由基金會的會議環繞多個議題,香港人較感興趣的可能是對民主的討論。民主社會是普世價值,這個相信沒有人異議;可是,如果我們說只要有民主,甚至決定都是經一人一票所作出,事情便因此能保證公平公正,我們又是否把民主神化了?一人一票選出的政府,當然無容置疑,但這是否代表民主產生的政府在執政的四五年間權力可以無限擴大、隨統治者的意志干預人民的交易?市場本身又有否民主的特性,甚或是民主的一種表達(an expression of democracy)?因為在自由市場上,每人都有投票權,只是比重不一,但窮人仍有可能以他們的消費改變市場的一些現象,可是在政治選舉上,選民支持的政黨贏不了大選,選票便如廢紙,他們的意願定遭執政黨漠視,可見市場擁有一人一票所不能賦予的彈性,有利促進真正民主。

在會議的最後一天,當我們談到貨幣政策的時候,主持Tom Palmer說他是金本位的支持者,無他,因為他國家的中央銀行壟斷了發鈔權,繼而濫發貨幣而對鈔票信心盡失,這不難理解。

當時,我立刻把皮包的港幣都掏出來,說:「香港的貨幣(20元或以上)都不是中央銀行所印的,只要私人的發鈔銀行認為有需要,把等值的美元放在金管局便可發鈔。香港有三家發鈔的私人銀行,發鈔卻絕對有紀律,從不混亂。最近,渣打銀行便發行了150元的鈔票,慶祝其成立一百五十周年,以溢價賣出鈔票,盈餘撥歸公益,市民開開心心買鈔捐款。只要有機制、有競爭、有信用,私人銀行也可發鈔,香港是否自由市場的典範,香港人又是否創意無限?」銀紙也可由民間印,還印150元,想都未想過!此言一出,身處在G2中美超強的精英群中,發現他們頓時對我,不,是對香港,流露出肅然起敬的神情。北京大學的代表,更微笑輕拍了我的背一下,一笑泯恩仇。會後,全團人到南丫島嘆肥美龍蝦海鮮餐,而三天的會議就這樣愉快地落幕。

香港人,別再聽政客們的鬼話連篇,說得我們一文不值。我想起在《少林足球》中周星馳對趙薇說的一句話:「你是最好的!」願共勉之。

Tuesday, November 17, 2009

居屋的資助似有實無

施永青 - AM730 (C觀點, 2009.11.17)

鳴謝施永青先生給予轉載

新推出的一批居屋「貨尾」,獲高倍數超額認購,顯示買家都以為買居屋有著數。其實這只是一個錯覺,居屋的資助似有實無。房委會建居屋,不但不用拿錢出來補貼買家,而且可以從買家身上賺取龐大利潤。長期以來,房委會都是靠從居屋買家身上賺回來的錢去興建公屋及補貼公屋租戶的;所以,當停售居屋的時候,房委會的財政立即出現問題。



一般人以為買居屋有著數,是因為居屋的訂價比私人市場便宜,只是市價的五至七成左右,但即使是按市價的一個折扣賣樓,房委會一樣有錢賺。因為香港私人市場的樓價非常高,其中大部分屬地價,只有小部分屬建築成本,所以即使是按市價打一個折扣,房委會收回來的錢,仍足以彌補發展成本,並有可觀的利潤。



一般人以為,推出多一點居屋,有助遏抑私人市場樓價。現實卻是:居屋的存在反而助長了私人市場樓價的高企。因為居屋的出現,實質上把樓宇買賣市場分割成兩層,一層是賣給高收入人士,一層賣給低收入人士。賣給高收入人士的樓價自然可以訂得高一點,而賣給低收入人士的樓價,卻是以這種高價作基準,只是打過折扣罷了。



政客常借興建居屋去討好選民,他們喜歡向房委會施壓,要求房委會提升申請居屋的入息上限,以讓更多的人可以買居屋。但這種做法實質上令私人市場的銷售對象進一步縮窄,令私人市場的物業集中賣給社會上收入最高的那批人,那私人市場的物業豈不是可以賣得更高的價錢?



在推出夾心居屋的年代,家庭入息不超過四萬二千元一個月的都可以申請購買有折扣的夾屋,但月入超過四萬二千元的家庭,只佔當時香港家庭的10%左右。結果是私人樓宇只需賣給收入最高的那百分之十的家庭,令私人住宅市場的訂價可以愈訂愈高。房委會再按這個高價打個折扣賣居屋,一樣可以賺很多錢。由此可見,加推居屋與提升申請者的入息上限,只會令私屋市場縮小,令政府可以減少推出私人市場的土地,令私人市場的樓價高得與廣大市民的購買力脫節,同時亦令政客可以更加振振有詞地要求加建居屋,造成惡性循環。



相反,若果不設居屋,那原先撥給居屋的土地也得興建私人住宅,那私人住宅的銷售對象就得擴大,私人住宅就得賣給收入較低的那些市民,屆時私人住宅的售價,就得遷就收入低的市民的購買力,樓價就無法維持在私人市場縮窄時的高位。



由此可見,居屋的所謂資助性質,只是一種假象。買家所得的折扣,是在推高私人市場的售價後才計算,一如珠寶市場,先把訂價提高一倍,再給你打個六折,賣方仍然有錢賺。

Monday, November 16, 2009

居屋超額認購的啟示

施永青 - AM730 (C觀點, 2009.11.16)

鳴謝施永青先生給予轉載

新一期居屋「貨尾」,共獲2.6萬份申請書,超額認購17.7倍,是1997年以來的最高紀錄,平均18人爭購一個單位。有政客表示:超額認購反映居屋的需求大,政府應恢復興建居屋。



這種說法,表面上言之成理,但若真的按政客的意見去行的話,則絕非社會之福。



居屋是帶有資助性的住屋,訂價只是市價的六至七成,有這麼好的福利,怎會沒有需求。若是房委會肯放寬申請者的入息上限,或是把訂價的折扣訂得更多,超額認購的比例一定更高。由此可見,居屋認購的多寡,取決於居屋的福利資助的含量,而非政客所說的社會需要。



此外,居屋的需求亦受社會上的投資氣氛所影響。樓價趨升的時候,認購居屋的人就會增加;樓價趨跌的時候,認購居屋的熱情亦會下降。同一批居屋,上次在金融海嘯期間推出時,訂價雖然比這一次低,卻不見有這麼踴躍的認購。由此可見,買居屋的人根本不是有迫切的住屋問題等著解決(否則為何上次較便宜的時候反而不來申請),而希望搭樓價上升的順風車。他們是眼見近期有樓的人身家大升,才引發出要擁有物業的慾念的。我不覺得社會需要動用公帑去滿足人們這種投資賺錢的慾念。



曾特首最近提醒市民,弱美元及低息可能會帶來資產泡沫。政客對此好像充耳不聞,竟想在這段高危時刻,協助沒有置業經驗的市民擁有房地產,結果只會害人不淺。



96至97年樓價高升時,政客就「為民請命」,督促政府建了不少居屋,還為一批入息比申請居屋的入息上限更高的人,新搞了一批夾心階層的居屋,令社會上近九成的人都可以申請資助性的住屋。結果這批買了居屋與夾屋的人無一倖免,吃盡資產泡沫的苦頭,有些至今仍無法償還欠銀行的債務。由此可見,興建居屋並不一定可以益市民,弄得不好,可能會害死市民。因此,凡涉及投資性質的決定,最好讓投資者自行作出取捨,政府不宜去造就投資者,否則反會被投資者埋怨。



我並非說今次去買居屋的人,會遇到97年買居屋的人同一樣的命運,我只是認為,政府無需以建居屋的模式去滿足人們的投資需要。若然買居屋的人都賺到錢,那社會上要求多建居屋的呼聲就會更多,結果只會迫政府不斷增建,直到私人市場最終也被拖垮。這時,居屋也會跟著跌價,因為居屋的訂價向來是以私人市場的價格為依歸的,只不過打個折扣罷了。



因此,復建居屋雖有安撫民間對樓價高升不滿的功能,但其效用只是一時性的,長遠只會為社會帶來更多的麻煩。政府若是想幫助更多的港人置業,增撥土地已經可以達到同樣的目標,興建居屋只會自尋煩惱。

Thursday, November 12, 2009

大學不應標榜畢業生的薪酬

施永青 - AM730, (C觀點, 2009.11.12)

鳴謝施永青先生給予轉載

中文大學候任校長沈祖堯日前表示,以後不會再向外公布畢業生的平均薪酬,以免傷害一些低收入學生的感受。他說:「大學往往公布平均薪酬,那低於平均數的人有何感受?若學生是為理想、幫助基層、工會,怎可用薪酬比較?」我看,是否會傷害學生並非最關鍵的問題,學生應有勇氣去面對現實,並為自己的選擇作出承擔。一個有理想的人,應該「雖千萬人,吾往矣!」怎會怕受這樣的傷害?更值得支持的是,大學的確不應該標榜這種一切以錢去衡量的庸俗價值觀。



可能是香港的學生大都比較短視。他們在選報大學時,考慮的可能不是自己的興趣與學校的專長,而是將來出社會工作時能有多少收入。學生有這種想法,有其客觀的社會原因,問題是大學應否迎合學生這類狹隘的想法?大學是教育機構,不是商業機構,大學的工作是提升學生,不是遷就學生!



近年香港各大學的做法實在太過分了。他們為了增收學生,以便向政府爭取更多的撥款,在標榜自己畢業生的平均薪酬的時候,已發展至接近弄虛作假的程度。真不知道他們的統計數字是怎樣得來的,連他們自己的學生也不相信。



譬如,現時商界聘請新畢業的大學生,起薪點一般都在每月萬二至萬五之間,低過一萬的,也一樣請到人。然而,很多大學公布的畢業生薪酬的平均水平都在二萬元以上。如果他們的學生都以這個工資水平去找工作,找到明年,可能還有一半人未找到工作。商界是絕對不會以大學公布的薪酬水平去聘請他們的畢業生的。



大學公布這些不切實際的統計數字,不但會誤導畢業生,令他們不易找到工作,還會令他們工作時不安於位,整天想著要「騎牛搵馬」,這樣怎可能在工作上做出成績?長期鬱鬱不得志的結果,是覺得社會對他們不公平,令他們做出很多不理性的反社會行為,對己對人都沒有好處。



其實,求學的目的絕非單是為了換取高薪。被錢幪住雙眼的學生,只會局限了自己的視野,在學業上與工作上都不容易有好的表現。大學應設法令學生跳出這種思想上的束縛,而不是去加固這種枷鎖。我們這個社會,已經處處以錢來衡量,大學不應也這樣做。



大學是追求知識,探索真理的地方。能沉醉於這方面追求的學生,將來出社會不愁無用武之地。這樣的學生,即使將來的工資不太高,他們一樣可以有其他生活上的追求,一樣可以感到人生的價值。真不明白香港的大學,為甚麼都要把學生趕入追求高薪的死胡同?中大今次是做對了,希望別的大學也不要錯下去!

高學歷青年申請公屋增

施永青 - AM730(C觀點, 2009.11.11)

鳴謝施永青先生給予轉載

房屋署的統計數字顯示,具大專或以上學歷的青年人,對公屋的需求趨增。在過去三個財政年度裡,未滿30歲的單身申請人,在輪候冊中分別有︰1.34萬、1.45萬及1.64萬,屬高學歷的分別有︰4,154、4,930及6,068人,其比例分別為31%、34%與37%,兩年裡增加了近二千人。



我覺得這種趨勢很不健康,沒有理由讀得書多的年輕人比讀得書少的年輕人更沒有信心,這麼早就看死自己沒有能力租私人樓宇,非要申請入住公屋不可,年紀輕輕,本應大有前途,何必這麼早就去依賴社會照顧?一旦養成了這種習慣,以後就只能靠政客去「為民請命」,向政府爭取更好的免費午餐,而自己則日漸失去自我奮鬥的信心,更要不得的是︰讀了這麼多的書,還去與基層爭奪社會資源,真不明白讀書讀來有甚麼用?



有學者為大專學生解釋︰說他們讀書時多有申請貸款津貼,畢業後要開始償還,經濟壓力很重。再者,近年經濟環境不佳,青年人不易找到好的工作,失業率在青年一代尤為嚴重。在這種情況下,多了大專生去申請公屋是很正常的。



然而,我看到有些青年人,在求學時期,不但拿政府的貸款作生活津貼,還用銀行的信用卡去消費。一個有責任感的人,應按自己的財政狀況去決定自己的生活模式,未有收入,就去消費,自然不會有好結果。信用卡的利息是很高的,一旦未能及時還款,就可能一世為銀行打工。



可惜,社會上有些年輕人,自己不好好檢討自己當初為何胡亂消費,卻埋怨政府這麼快就要他們還款,還要收取利息。其實,有借有還是天公地道的事,他們在借的時候,就得為還作好準備。有本事拿獎學金,就可以不用還。



令我無法理解的,是社會上仍有不少團體對這類青年人寄予同情心。他們認為房委會有責任回應這類單身青年的住屋需要,不應在輪候的時候歧視他們,要他們分開輪候,另排一條隊,在分派單位時,優先給有家庭及較年長的單身人士,而不照顧單身的年輕人。



我覺得房委會的策略沒有錯。社會的資源有限,長者與有家庭的人士,對住屋的需求當然比青年人逼切。單身的年輕人,大可以與父母同住,待有經濟條件時,才搬出來獨立生活。尤其是那些學歷較高的一群,他們的競爭力應該較強;他們應有條件,在不久的將來,找到一份較高收入的工作,不應與基層一起去爭奪社會資源。



如果連高學歷者也要靠政府,將來政府又何來這麼多的資源,去照顧愈來愈多的需索?結果只會令香港的整體生活水平下降。

Wednesday, November 11, 2009

請先閂水務署的水喉

王弼、何民傑 - 獅子山學會行政總監、獅子山學會政策研究員, 信報(理財投資P.31,2009.11.11)

近月廣東省旱情再現,珠海率先制水,澳門要密切關注,隨時要派錢給窮人買枝裝水,香港呢?水塘竟然有近八成儲水量,別說要制水,甚至可以送水給無水的地區!何以香港政府一反近期頹勢,突然高瞻遠矚、英明神武起來,以致我們能避過目前的水荒?原來代價不菲!

根據立法會發展事務委員會文件,目前東江水是以統包總額方式賣給香港,即無論香港用不用到供水目標的十一億立方米,我們也得付粵方29.59億元(每立方米2.69元),價錢還按年遞升;到協議終結的2011年,香港人年花在買東江水的錢將為33.44億,水費的累積升幅與08年相比為34%,媲美本港的租金升幅。可是,在遠方的新加坡,他們從馬來西亞買水的代價竟只為每立方米0.014元,我們是他們的二百六十倍,可見洗腳不抹腳的不是別人,而是香港政府。【註1】浪費金錢尚是其次,糟蹋珍貴的水資源事大。有傳媒借此時候報道香港人均每日耗水量竟逾二百二十公升,位處已發展地區前列,較新加坡多近四成,反映港人慳水意識薄弱云云。但實情是耗水最多的不是香港人,而是水務署,簡單除個整數,就怪罪港人,實在莫明所以。


浪費四十七萬個泳池食水

正如工業國家和地區,用水量都比其他地方多,誠如該報道指出廣東人均用水達二百公升是基於工業用水量大。但香港已經沒有大型工業,為何用水量仍維持這麼高水平呢?同樣地,答案不在香港人,而又是在香港政府。

香港政府08年購買東江食水的開支高達25億元,但水管因為管理不善而流失的食水滲漏率竟高達22%,即是每年白白浪費了近6億元公帑,任由珍貴的食水在地底流失。更重要的是,香港在08年食水供應量達九億五千萬立方米,以水務署的水管流失了22%計算,即是有二億一千萬立方米的食水浪費掉,相等於四十七萬個標準泳池的食水。【註2】食水是地球上極之珍貴的資源,需要全人類合力去善用及保護。聯合國把每年的3月22日定為「世界善用食水日」,希望引起全球對珍惜食水的關注。正當全世界也關注食水不足,有些國家的水資源極之希缺的時候,但特區政府卻關心燈膽而不正視食水流失。

9月初還在全港最繁忙的港島區告士打道發生水管爆裂事故,要花上近整天時間才能再次通車,製造的經濟損失難以估算。事後有輿論狠批水務署辦事不力,未有及早預料繁忙路段的水管老化問題。但問題其實只是冰山一角,只要翻水務署公開的資料,就知道早在九年前,就開始更換約三千公里老化水管,當中大部分是使用了成三十年以上,但至今水務署就只完成了27%,即是還有超過二千公里應換而未換的水管炸彈,隨時在港爆炸。


水務民營化切實可行

問題根源是水務署的官僚沒有動機去管好水管,不會如電力、煤氣等公用事業般要自付盈虧,珍惜每分資源,所以獅子山學會建議香港政府應把水務民營化。其實水務管理民營化並不是什麼新奇玩意,上海、巴黎、澳門早已實行多時(甚至是負責供東江水給香港的粵海投資,也是牟利的上市公司),由民間機構更有彈性和效益去管理水管,滲漏率立即大減。

更早的經驗是英國戴卓爾首相的民營化化改革。在她之前,執政工黨推行民主社會主義的經濟政策,建立了很多國營企業,實施高福利政策,企業賦稅沉重,經濟發展遲緩。1979 年,戴卓爾夫人任英國首相,以自由主義經濟思想,改革巨型國家機器,以民營化為核心,對國有企業進行了大刀闊斧改革,涉及石油化工、鋼鐵、電力、汽車、機械、通訊、兵器、航空航太等領域,先後有三十多家國營大企業實現了民營化。

1988年,戴卓爾政府更表示民營化無禁區,電力、供水,天然氣等在傳統上認為是自然壟斷行業而應該由政府直接經營管理的部門,也開始實行民營化。因為改革取得了巨大成效,西方國家紛紛仿效,跨國式經營公共事業也成為全球化下的另一特式,各國經驗和人才得到更大的發揮。將公共事業民營化是提升服務質素的不二法門,連實行社會主義的國家也一一效法,只要在良好法治和防貪管理下,水務民營化帶來效益比公營的高很多。

與其憂心香港再次出現「樓下閂水喉」的苦況,不如及早全面改革香港水務營運狀況,從制度手改變水務署浪費食水的劣治。

【註1】:立法會發展事務委員會文件http://www.legco.gov.hk.eproxy3.lib.hku.hk/yr08-09/chinese/panels/dev/papers/dev1028cb1-90-3-c.pdf
【註2】:水務署水管流失率參考資料http://www.budget.gov.hk.eproxy3.lib.hku.hk/2009/chi/pdf/chead194.pdf

Wednesday, November 4, 2009

樓賤傷民 樓貴亦傷民

黃健明 - 獅子山學會經濟研究員, 信報 ( 理財投資 P.33, 2009.11.4)

豪宅以天價成交,所在的樓層編號又較實際樓層高出不少,兩者都引來關注。豪宅頂層以「八十八樓」為號,顯然不是追求高度,而是跟中國人傳統相信的意頭有關。迷信,古今中外皆有。每逢節慶,不少市民付出大量的心力和金錢求神祈福,無論所信是否真有其事,或者只是心靈上的安慰,都可見這些活動為相信的人帶來一定價值。

世界不同地方的人,對於數字都有由迷信而來的喜惡,當中西方的「十三不祥」unlucky thirteen)應該最為港人熟識。華人對於數字的喜惡,則似與數字的諧音有關,大部分人對八字情有獨鍾,對四字則特別忌諱。這些迷信影響價值的程度有多大﹖有學者利用香港運輸署拍賣車牌的資料,研究車牌數字中的迷信價值,結果發現包含八字的車牌拍賣價格較中性數字(即如七字)的高出六成。相反,出現四字的車牌則有一成折讓。

樓層數字無傷大雅

正因數字對於價格影響有好有壞,不少發展商近年早已刪去跟四字有關的座數和樓層,避免物業平白為一個數字而出現折讓。相反,這次的做法,除了是「跳得有趣一點」外,其實不過是直接利用毋須成本創造出來的數字來為物業增值。只要當中不存在誤導買家,又或為社會帶來額外成本(例如擾亂公共服務),這種賣家賺取利潤、買家得到喜愛樓層數字的交易,實在並無可以非議之處。

豪宅成交價屢創新高,引來對於市民置業能力的關注。根據地產代理的數據,目前物業價格約為97年高峰時的七成。不過,這樣就像拿兩段時間的恒生指數比較一樣,提供的資訊不多,因為各種因素的變化使按實際水平比較的意義不大。股市是否偏高偏低,其中一個重要指標是股市市值與盈利的比率。樓價是否超越市民的負擔能力,樓價所需的按揭供款與市民收入的比率應該更能反映。

數據反映,現時購買一個六百呎的單位,以四成首期及供款期二十年計算,每月供款約為家庭入息中位數的三成多。若以一般銀行審批標準的五成供款比率作為參考,現時市民供款負擔應該尚算合理。

不少專家指出,近期樓價上升和不少高價成交的個案,都是由外資所帶動。各國為求救市而大印鈔票,香港既依賴資金自由流動而生存,又以聯繫率為根本,蒙代爾(Robert Mundell)的不可能三角(impossible trinity)中已選定兩角,自然難用貨幣政策遏止投資活動。

貨幣政策無能為力,諸如復建居屋的行政政策又是否可為?昔日的「八萬五」政策,大幅增加住屋供應,加上亞洲金融風暴、科網泡沫爆破和非典流感紛沓而至,負資產成為不少業主的噩夢。「八萬五」政策反映的問題,不是政府增加的供應過多引致樓價暴跌(事實上,當年樓價暴跌不能完全歸咎於八萬五政策)。要是如此,政府大可微調政策達致更佳效果。「八萬五」政策反映的問題,重點在於政府沒有較市場參與者更佳的預測能力,加上討論、執行政策需時,於是最終跟財政政策求市的效果一樣,由平抑波幅變成好市時火上加油、跌市時落井下石。

市場干預不可取

以往有所謂「穀賤傷農,穀貴傷民」,深層原因固然在於需求彈性,但也同時反映價格變動將會影響不同的利益團體。現在「樓賤傷民,樓貴亦傷民」,政府透過干預達致兩者均衡的機會微乎其微。

土地跟貨幣的供應均掌握於政府手中,偏偏政府嘗試調控兩者的結果都是適得其反。相對於搖擺不定的政策,推行一個具透明度、穩定性高的供應制度,讓市民置業決定免於政策風險,才對長遠發展更為有利。