乜招物式不敵托市雙煞

孫柏文 (am730 8.18.2010)

BEACON上個禮拜，政府又推乜招物物式去打壓樓市。我就即刻睇吓講乜，結論係同4月底時乜招物物式一樣，對樓市冇料到。大家都知《am730》嘅專欄 中，唔少同地產業有直接關係嘅鉅子，所以孫柏文原本唔打算講。不過因呢幾日喺我屋企樓下燒味舖食晏時，聽到太多人話呢啲措施有幾「毒」、「勁」、「狠」 等，我都想分享吓睇法。

首先，經過八萬五洗劫後，大家好少聽到政府直接話推措施打樓市。最多係用「維持銀行體制穩健」等理由，去搞啲乜招物物式，去安撫嗰啲食咗失憶藥嘅輿論分子。我見到政府話，要維持銀行體制穩健所以先推新招，睇埋有乜招時，就好嬲。點解？

其中兩個措施，第一就係唔俾人買一手樓時，喺完成交易前以confirmor即係找尾數前將單位賣出嘅摸貨轉名。第二，如果取消交易要沒收訂金，由樓價 5%，增加到10%。好，假設我開開心心買一手樓，落訂冇問題，靜心等待半年後交樓。點知我突然被炒，搵另一份工，不但人工要減(因新老闆未知我幾做得嘢 住)，仲要原先喺將軍澳工業邨返工，一變變成喺東涌。層樓真係唔啱住，你想摸出，唔俾。

跟住就諗上會做按揭找尾數，點知因為人工少咗，上唔到會，想摸貨俾人又唔得，又唔可以同發展商講唔成交，可唔可以殺少啲訂。呢個情況，每個喺私人公司返工嘅上班族都可能發生，亦明要儲首期要幾耐。

咁點解政府照推？因佢哋係公務員，淨係印少個標準薪級表俾佢哋睇，已經話自己前路茫茫、香港末日。點會諗你嘅情況？你估曾蔭權真係會坐喺度諗吓你會點？佢有呢個習慣，就唔使喺佢做財爺時，香港啲燒烤炭包裝上，開始出現「珍惜生命」呢四隻大字。

講真，你就算推多一百幾廿招都好，有兩項政策不變，樓市仲係會長升長有。第一托市煞星，就係勾地表一日唔公開底價，一日勾唔到地，你都係冇增加供應。你唔 好攞幾幅黃豆咁大粒嘅地出來，就話做咗嘢。成日話底價未達標，咁你咪加個回收機制囉。底價唔等於成交價呀高官們，可唔可以唔好咁低能。市民覺得你特首咁醒 目，點解又會咁低能？你試吓連續勾出十塊八塊地，隔個禮拜就拍賣，你睇吓啲人仲敢唔敢炒？

第二托市煞星，就係我哋個聯繫匯率。美國聯儲局要印銀紙，資金湧來港，銀行息差收窄，借錢買樓超平，你敢脫鈎咩？又要壓資產價格，又要行聯匯，炒家一見， 就會買港元博升值，令更多錢湧來香港。特首，你令到頭先我講嘅個案出事，輸盡儲咗多年嘅首期，但最後原來又係冇point，除咗俾你威咗幾日外，就係極擾 民。每次有人買樓因你啲措施出事，就會又多一個仇恨你嘅人，何必呢？

作者為前石油業證券分析員，視股市為終身學習場所，不斷交學費。

http://www.am730.com.hk/old_issue/issue/2010/201008/20100818/default1.html?startpage=29

過一時的審查 享永久的得益

施永青,AM730-C觀點,2010.7.14

鳴謝施永青先生給予轉載

有調查顯示：已買得居屋的人，都對買得居屋十分滿意，並沒有如 坊間所說，有人埋怨受到此項政策誤誘，作錯了決定，因而蒙受了損失。我覺得這類調查沒有多大意思，因為居屋業主基本上都是政策的得益者，能夠以六折至七折的價錢，買入樓宇作十足享用，有甚麼還好埋怨。至 於有沒有人因買入後樓價下跌而後悔，則視乎調查訪問的時間，今天做調查所得的答案，與03年 做所得的答案，當然截然不同。政府在決定應否復建居屋時，不能單看得益者的意見，還得衡量社會資源是否用得其所，看社會在整體上是否有得益。

我反對復建居屋的其中一項原因，是居屋的審批方法有漏洞，一定會 引來經濟學上所說的「尋租」活動。因為審批所根據的，只是申請者申請一 刻的狀況，但獲批的得益卻是永久的。即使申請者之後財政大幅改善，社會也不可停止這項住屋福利，或要求買得居屋的人退回部分得益。

租用公屋的人一旦成了富戶，還得繳交雙倍租金或市值租金，但買入居屋的人，只要選擇自用，就不用補地價，亦不用繳交部分尚在政府手中的業權的租金。買居屋有折扣，這等同部分業權未有由政府手上轉入居屋業主手裡，故轉售時要補地價；但現有政策未有要求，居屋業主在富起來之後，需要向部分業權的擁有人——政府，繳交租金；以致購買居屋變成一種永久性的得益。政府為何要厚待居屋業主，而薄待公屋租戶？這豈不是欺負窮人，而益經濟上處境較好的人？這種安排明顯有違福利政策的原則。

由於得益是永久的，而審查卻是一時的，一定有人會想盡辦法通過審查。我曾有伙記要求公司不要加薪給他，因為他正在申請居屋。我起初擔心，這是否等同欺騙政府？但同事告訴我，工資是僱主與僱員之間的協議，政府干涉不了。只要公司沒有私下付額外的報酬給僱員，就不是欺騙政府。我相信，沒有僱主會反對僱員要求收少一點工資的。我的伙記在買得居屋後已轉工，工資超過申請居屋的上限，但政府已無能為力。

我亦認識有些經濟條件不算差的人，自己已有物業，但仍叫子女以獨 立身份，在剛出社會工作，工資未太高時，合起來去申請居屋。因為在申請居屋時，父母的資產是不用計在資產上限的要求上的。但這並不妨礙父母將來等子女買得居屋時贈給子女。

我擔心，一旦資助市民自置居所變成政府的責 任，人人都會趁剛出社會工作時，用盡自己的權利，不申請才笨。到自己 的子女長大後再叫他們申請；到自己百年歸老時，又會把自己手上的居屋作遺產留給他們。經過幾代後，香港可能人人手上都有幾間居屋，一間是自己趁符合資格時申請得來的，有幾間是家族遺留下來的。這種情況是多麼荒謬！

(轉載自2010年7月16日am730C觀點)

復建居屋是好主意嗎？

施永青,AM730-C觀點,2010.7.15

鳴謝施永青先生給予轉載

金融海嘯後，香港的樓價只往下調整了不足半年，旋即又回頭上 升，令不少人又再擔心，以後再也沒有條件自置居所了。因應社會上這類擔 憂，大部分政黨都認為政府應復建居屋。但我卻不認為這是一個好主意。

居者有其屋計劃，是七十年代末，由當時的殖民地政府構思出來的，它的功能主要有兩個方面：一是協 助解決公屋的富戶問題；二是安撫未有能力在私人市場置業的人士，尤以前者為主。

公屋中的富戶，由於經濟條件已獲改善，本應交出公屋單位，予更有需要的輪候人士，不宜長期佔用公 共資源。但要富戶遷出原有的單位，阻力極大；政府只好建居屋與他們換，以吸引他們把原有的公屋單位交出來。這種做法等如是以一種更大的優惠去換取一個較小的優惠，以橙換桔去益富戶。富戶要交出單位，本是天經地義的事，但政府 為了省卻自己的麻煩，竟動用更多的資源去裝點門面，這怎算是一項正確的政策？

居屋最初推出時，一半單位配售與公屋住戶申請，另一半才售予未能在私人市場買得起樓的人。後來由 五五分，變成六四分，七三分，最高峰時期是八二分，都是優先賣給公屋富戶。他們不用通過入息與資產審查，只要肯交出原先居住的公屋單位，已可獲批購買居屋，這種安排，很明顯對非公屋住戶的申請者不公平。

其實，政府一直沒有設想過，要在甚麼時候，讓所有未能在私人市場置業的人，最終都可以買到居屋， 政府只是每年推出一批單位，意思意思，就當了事；從來不會按向隅者的數量，去制定明年要興建的居屋數目；不夠分的話就抽籤解決。

正常的福利政策哪有靠抽籤去解決問題的呢？難道領綜援的人要抽籤去決定是否可以獲得社會援助？難 道遇意外被送進醫院的人要抽籤才能獲得急救？可見過去的居屋政策，只是聊備一格，讓未置業者有個希望吧了。一如有六合彩開，窮人就不致對發達絕望吧了。可見居屋政策只是殖民地政府的權宜之計，從來都不打算如公屋政策那樣，真的會全 面落實的。

然而，現時有一些政客，卻把自置居所描繪成 市民該有的權利，政府應盡的責任。如果這套理論成立的話，政府不能在 復建居屋後，繼續以聊備一格的方式去處理市民自置居所問題，而得動真格，全面動用社會資源去加以落實。不然的話，政客與傳媒一定會群起而攻之。以現時的社會風氣，一旦提供自置居所變成了政府的責任，輿論一定會不斷改善居屋的質素，之前已經出現過的夾屋，將來還可以有更高級的夾屋。如此發展下去，香港承擔得起嗎？置業花費龐大，勢必擠逼掉其他福利政策的資源，影響 社會基層的生活保障。

(轉載自2010年7月15日am730C觀點)

政府應資助市民置業嗎？

施永青,AM730-C觀點,2010.7.14

鳴謝施永青先生給予轉載

政府正為「資助市民自置居所」問題作公開諮詢，我一向都有關注這問題，所以打算借本欄作點回應。

大部分政府，都會鼓勵人民置業；因為，當人民擁有不動產之後，就會對土地有較強的歸屬感，並樂於看到自己資產的所在地繁榮昌盛。一般而言，已置業的人，政治取態會比較保守，會不自覺地支持政府的政策，對社會有穩定作用。因此，很多政府對自置居所的人都有稅務上的優惠，如供樓的利息開支可以扣稅等。

這類惠及全民的政策，相信沒有人會反對。然而，香港過去的資助市民自置居所政策，卻不是全民性的。最有錢的沒資格申請，大家可以理解，但最窮的也不資助，就好像說不通。最基層的市民，政府只為他們提供出租性的公屋，卻不予他們額外的資助，讓他們成為業主。這種態度，等同接受市場機制——有錢始有得買樓，那麼為何有部分沒錢買樓的人可獲資助呢？

由此何見，政府從沒認為有責任令所有市民都達到置業安居的目的，否則為甚麼要遺下一批人不予以資助。如果政府並不視資助市民自置居所為自己應有的責任，那我們又應該以甚麼準則去判斷誰該獲得資助呢？

一般的資助計劃，都會對貧困戶資助多一些，富有戶資助少一些；但香港的自置居所資助計劃，卻剛剛相反；愈是有錢的，有時政府就愈會多資助一些；愈是沒錢的，政府就資助得愈少。以買居屋與夾屋為例，收入高的買夾屋，收入少的買居屋，夾屋的面積大過居屋，即是說收入愈多者，獲得的資助愈大。這種情況一樣出現在同時獲批買居屋者的身上，買得起大單位的，得到的資助會比只有能力買細單位的多。這並不符合一般福利政策的原則，可見福利政策一旦應用在帶有投資性質的置業問題上時，就會被扭曲得不合理。

至於置業貸款計劃，更會在私人樓宇市場製造更多的需求，令樓價升得更快。結果是令到更多的人失去自行置業的能力，需要政府出手相助。

其實，香港人買樓，除了為了安居之外，亦希望樓價上升時，自己的資產值同時上升。此之所以，當樓價趨跌時，居屋也乏人問津。現時，人們見樓價又再上升，所以都想分一杯羹，希望政府可以資助他們成為業主。可惜，他們忘記了，樓價只會在人人搶著要買的時候才會上升，如果變成人人都有機會得到政府的資助，那就再沒有人肯死慳死抵去供樓了。每當一種商品變成由政府保證供應，人人都隨手可得時，它的價錢一定升不起。如果價錢不會升，那香港人還會這麼熱衷去做業主嗎？

我很擔心，資助自置居所計劃一旦全面推行，樓價就開始下跌，申請因而卻步，變成計劃的成功將導致計劃的失敗。這個實驗董建華已經做過，社會付出的代價十分大，我們沒有必要再試多一次。

邊緣勞工最黑暗的一天

孫柏文, am730 (投資, M34 2010.07.14)

BEACON

今日，立法會將會繼續審議最低工資呢條法例，如無意外，呢條法例將會通過，而通過之日亦係香港勞工市場最邊緣的工人，面對最黑暗一日。

成個最低工資討論，來來去去都係勞資關係，又係個講到已冇人信或服「營商環境」理由。

就算係冇心批評最低工資好與壞，一間上市公司主席純粹要向佢老闆即係股東交代，如果落實有最低工資，公司可能要發出盈利警告，都俾人屈佢玩恐嚇。

呢間就係大家樂(341)，佢主席陳裕光早前話，如果最低工資訂每小時33蚊，大家樂就會發盈利預警。一講，立即激發長毛示威、抗議，話陳裕光玩剝削。

孫柏文今日可以同大家講，我係唔會為大家樂擔心。

最低工資呢樣，當年新西蘭人發明原因，係為保護工人有工做。不過，唔係包括所有工人，只係男性工人。因當年新西蘭女權抬頭，大量女性工人湧入勞動市場，所以，為排擠女性，訂下最低工資。

當僱主一定要俾最低工資時候，佢只會請能夠值得該工資水平員工，亦因當年係勞力主導農業經濟，所以，女性惟有乖乖，返屋企，煮飯湊仔。

我見到七一遊行時，有團體懶有創意咁樣，著好多個有最低工資國家球衣。不過，佢知唔知，例如德國、瑞士等，係金融海嘯之中冇咁傷國家，佢係冇最低工資呢樣。

呢國家政客，唔同希臘或者特區抽水議員，佢明白一個好簡單道理，就係有學工，人工會好低。
我絕對會相信，有最低工資的落實後，人工係會上升。俾個例子大家參考下，例如，我有個朋友係髮型師，佢會請後生仔返來做學徒。歷年來訓練唔少新髮型師。

不過，呢學徒，學時人工其實好可恥，但除負責掃地、洗頭外，就真係學到剪頭髮。我個朋友話，一旦有最低工資後，呢學徒人工將會倍升。

不過，佢會全程掃地、洗頭，做足佢薪金要交貨。學？邊個仲教佢呢？

未來想做髮型師？去工聯會搞政府資助再培訓課程啦！唔怪得只有工聯會咁想呢條法例通過。

講真，有好多人批評話，有便利店員工的人工好低。不過大家有冇發覺，呢類型工有好多新移民女性做？你鬧工資低，而我見到係，一群又一群新移民，可以有第一份工，成功上車。

邊緣工人受害，將會締造好多政府資助。工會們，唔好再扮到為工人。你只不過係一班為自己利益，心地唔好機會主義者，正好遇到一個要800張選票特首。

你今日「勝利」，係建基於無數人不幸。

作者為前石油業證券分析員，視股市為終身學習場所，不斷交學費。

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