Wednesday, March 3, 2010

樓價暴升 政府要干預?

王弼 - 獅子山學會行政總監, 信報(理財投資P.31,2010.3.3)

每逢月底周四黃昏,獅子山學會都會於蘭桂坊與各方好友Happy Hour,暢談世界本地經濟大事。對於一些愛好以經濟角度解釋人類行為和社會時事現象但苦無對象人士而言,這是一個讓他們一顯身手、抒發「心中鬱結」的場所。參與者都歡迎暢所欲言,不過所講的論據卻九成會給在座各人當場「驗證」,因此聚會雖有Happy之名卻不乏臉紅耳熱的激辯場面。

尤其近期城中熱話,首推當然是天天在報章社論出現的熾熱樓市,故上周 Happy Hour 的討論本以財政預算案為題,話題很快便聚焦到政府壓抑樓市的措施。但事件關乎眾人安居的福祉,太過貼身,牽動不少人的情緒,因此席間中外人士,很多都忿忿不平,埋怨香港樓宇實在太貴,升得太急,政府政策又「偏幫業主」,租客苦不堪言,有朋友更主張政府應從新實施租金管制云云。

聯滙功過自有定論

此情此景,讓我想起2008年2月有香港「聯滙之父」之稱的祈連活先生以主講嘉賓身分出席本會活動時,也有與會者對樓價以「每周百分之一」的瘋狂速度上升表示憤怒,還歸咎這是祈氏的「傑作」──聯繫滙率(港元被迫跟隨美元貶值)所造成的。事隔兩年,我還記得祈氏心平氣和回答,說美國經歷的次按危機(和現在一樣,當時有美國與亞洲經濟Decoupling之說)是一個重大資產負債表的經濟調整,調整期很長,由次按危機開始計,大概要一年半的時間才會影響香港。對樓價在次按陰霾下仍瘋狂上升而抓破腦袋的我們,祈氏的答案可謂不言而喻吧。

事實上,由第一間國際大銀行滙控於2007年2月對外宣布為手持105億美元的按揭抵押債券撇賬起計,到雷曼爆煲,就相距約一年半!如果那位因樓價急升而憤怒的人士能乖乖的聽祈氏勸告,耐心等候的話,現在可能賺得盤滿缽滿。

說這個故事的目的,是對樓價急升而暫時買不到房的人,特別是像我輩「七十後」和「八十後」而言,買樓的機會實在不是如想像般渺茫。由回歸起計,十三年的時間裏,2001到2003年的樓價都是跟90年代初的差不多,2004到2007年初的樓價縱有升幅,都可謂相對溫和,2006年時個別港島市區新盤 4000多元一呎便有交易,遑論二手樓。樓價急升是2007年9月美國為應付次按減息開始的。如果錯過了2001至2007年初的機會,2008年底經濟最困難的時候也可以「補飛」,可見買樓時機從不缺乏,而且是隨時出現的。

但是現在投訴買不到樓的人又為何這麼多?說到底,買樓根本是一項投資,只不過很多人在這投資上失了時機(有不少地產經紀便直言,有的客戶由2003年看房子看到現在,還是買不到),政客見民心可用,故以「幫助市民置業乃政府責任」為藉口,迫政府干預;而屢失時機人士或年輕人亦幻想政府如有補助,他們便可以低於市價入市。問題是只要政府的干預手段真的令樓價回軟,一部分市民又會憂慮樓價會持續下跌而放棄置業,更甚者是買了樓的人因政府干預而損手,更會遷怒於政府。

買樓如投資 只恨錯過時機總之,社會不少準買樓人士的心態,就是因為對樓價有不斷上升的估計,才會生出置業的期望;如果估計樓價會拾級而下,哪怕樓價回歸到2003年的水平,他們還是會放棄置業的念頭。既然買樓是一項投資,政府又何來「幫助市民置業」的責任?

當獅子山學會不把置業和居住混為一談、而認為政府應幫助有困難人士解決居住問題的時候,例如對籠屋或偏遠地區公屋住戶,發放租金券;這政策再配合進一步開放工廠大廈用途──空置率高,又大部分處於市區──鼓勵業主改為公寓,租金券持有人可以選擇遷入,以便他們在市區找工作。

諷刺的是,我們卻有一班自稱藝術家的人,可以容忍窮人繼續住籠屋,卻因自己做生意的成本上升而抗拒開放工廈用途。看來不只我等凡夫俗子,連這些藝術家也逃不出「自利最大化」這魔咒!

獅子山學會行政總監

info@lionrockinstitute.org

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