Friday, February 12, 2010

市場機制還可信賴嗎?

施永青,AM730-C觀點,2010.2.12


鳴謝施永青先生給予轉載


出席某電視台的烽煙節目,與家庭觀眾一起討論高租金的問題。我早有心理準備,知道大部分觀眾都不是喜歡高租金的。如果我要討觀眾喜歡,我大可以附和他們,與他們一道埋怨大業主的貪得無厭,不理租客經營困難,還要強行加租,令很多人失去生計。


老實說,我自己也是高租金的受害者。我屬下的分行全部都是租回來的,租金是我們機構最大的固定支出,每逢樓市衰退,害到我們差點無法轉彎時,就是這筆昂貴但不會立即按市況作出調整的租金支出。誰不想有辦法可以令業主不要這麼狠心,肯順應租客的願望,把租金調低一點?


然而,當我聽到一個又一個觀眾,把高租金的成因歸咎為業主為富不仁,指控政府偏幫大業主時,我又覺得這樣的觀點實在把事情簡單化,訴諸情緒並不一定有助問題的解決。因為按這類觀眾的意見,租金是不用按市場的供求關係去定斷,而應該按他們的感覺去定斷。這等同要改變香港一向以來的遊戲規則,效果可以是十分嚴重的。因此,我不得不提出一些相反的意見,寧被觀眾唾罵,也在所不惜。


一 向以來,香港商用樓宇的租金都是按市場機制去制定的,政府不會插手干預。所謂市場機制,就是任由業主開天殺價,又任由租客落地還錢。雙方只顧自己的利益, 而無需照顧別人的需要。如果雙方肯妥協,那就有機會簽成租約;如果雙方都不肯讓步,那就只好拉倒。這時,雙方都得付出機會成本。業主可能要讓物業空置,將 來也未必一定租得更高的租金;而租客亦不一定可以用同樣的租金租到更理想的物業,甚至因而被逼停業。


這種各自謀取自身利益的較量,市場無時無刻都在進行,政府甚少干預,社會亦不會隨意作道德批評。但近年社會的氣氛出現了很大的改變,業主維護自己利益的行為已被視為不道德。那麼,業主應怎樣去訂定租金呢?難道又搞公投?但如果擁有業權的業主也不可以釐定自己的物業的租金,那又有誰肯去買物業做業主呢?


此 外,社會上亦有意見認為,高租金乃政府政策失誤所造成。在住宅市場,政府確可以透過增加土地供應,去調節租金。但在商業樓宇市場,供應已相當足夠。有些地 方免租半年,業主貼裝修費也租不出。大家想租的不是這些地方,而是核心旺地。但這些地方已不能再有新供應,叫政府還有甚麼辦法?難道要政府指令業主減租, 一定要租給某個租客,而不是租給其他肯出更高租金的租客?是否政府不這樣做就等同官商勾結?


歷史的事實證明,合理的租金,只能透過市場的機制去達至。如果把訂租權交給政府或是交給群眾,只會造成更嚴重的資源錯配,造成大量經濟損失,對基層群眾也沒有好處。

1 comment:

Kreme said...

I like this one, even though he didnt mention how damaging it would be if the government changes the rule of game.