市場機制還可信賴嗎？

施永青,AM730-C觀點,2010.2.12


鳴謝施永青先生給予轉載

出席某電視台的烽煙節目，與家庭觀眾一起討論高租金的問題。我早有心理準備，知道大部分觀眾都不是喜歡高租金的。如果我要討觀眾喜歡，我大可以附和他們，與他們一道埋怨大業主的貪得無厭，不理租客經營困難，還要強行加租，令很多人失去生計。

老實說，我自己也是高租金的受害者。我屬下的分行全部都是租回來的，租金是我們機構最大的固定支出，每逢樓市衰退，害到我們差點無法轉彎時，就是這筆昂貴但不會立即按市況作出調整的租金支出。誰不想有辦法可以令業主不要這麼狠心，肯順應租客的願望，把租金調低一點？

然而，當我聽到一個又一個觀眾，把高租金的成因歸咎為業主為富不仁，指控政府偏幫大業主時，我又覺得這樣的觀點實在把事情簡單化，訴諸情緒並不一定有助問題的解決。因為按這類觀眾的意見，租金是不用按市場的供求關係去定斷，而應該按他們的感覺去定斷。這等同要改變香港一向以來的遊戲規則，效果可以是十分嚴重的。因此，我不得不提出一些相反的意見，寧被觀眾唾罵，也在所不惜。

一 向以來，香港商用樓宇的租金都是按市場機制去制定的，政府不會插手干預。所謂市場機制，就是任由業主開天殺價，又任由租客落地還錢。雙方只顧自己的利益， 而無需照顧別人的需要。如果雙方肯妥協，那就有機會簽成租約；如果雙方都不肯讓步，那就只好拉倒。這時，雙方都得付出機會成本。業主可能要讓物業空置，將 來也未必一定租得更高的租金；而租客亦不一定可以用同樣的租金租到更理想的物業，甚至因而被逼停業。

這種各自謀取自身利益的較量，市場無時無刻都在進行，政府甚少干預，社會亦不會隨意作道德批評。但近年社會的氣氛出現了很大的改變，業主維護自己利益的行為已被視為不道德。那麼，業主應怎樣去訂定租金呢？難道又搞公投？但如果擁有業權的業主也不可以釐定自己的物業的租金，那又有誰肯去買物業做業主呢？

此 外，社會上亦有意見認為，高租金乃政府政策失誤所造成。在住宅市場，政府確可以透過增加土地供應，去調節租金。但在商業樓宇市場，供應已相當足夠。有些地 方免租半年，業主貼裝修費也租不出。大家想租的不是這些地方，而是核心旺地。但這些地方已不能再有新供應，叫政府還有甚麼辦法？難道要政府指令業主減租， 一定要租給某個租客，而不是租給其他肯出更高租金的租客？是否政府不這樣做就等同官商勾結？

歷史的事實證明，合理的租金，只能透過市場的機制去達至。如果把訂租權交給政府或是交給群眾，只會造成更嚴重的資源錯配，造成大量經濟損失，對基層群眾也沒有好處。