Wednesday, February 3, 2010

市建局願吐出口中的肥肉嗎?

王弼 - 獅子山學會行政總監, 信報(理財投資P.35,2010.2.3)

土瓜灣一幢樓齡超過五十年的樓宇倒塌,似是因地舖裝修工人破壞主力牆所致,如果有人因此無限上綱認為全港其餘舊樓也有倒塌危險,而促政府加快放寬收 樓程序,難免有乘人之危之嫌。但香港眾多舊樓缺乏適當的維修保養,即使不是今次 塌樓的主因、也必然是香港人要正視的問題。日久失修,令人想起的其中一個解決方法也許就是重建。然而,在目前收購 物業準則極大爭議下,更多的重建,反而可以是樓宇日久失修的成因。

市區重建局自於2001年成立以後,對於收購重建愈趨積極,重建的計劃高 達二百多個。根據市建局的收購物業準則,物業 的收購價格相等於物業的市值價格加上「自置居所津貼」。所謂「自置居所津貼」,就是指被收購單位市值與類似地區一 個樓齡假設為七年、而面積相若位於中層及座向一般的假設重置單位價值的差價。因此,除非被收購單位的市值高於區內七年樓齡的物業,否則總收購價就是同區七 年樓齡物業的市價,而非被收購物業本身的市價。既然收購價非物業市價,亦 即與物業狀況無關。

法例往往與原意相違

業 主的收益,主要來自租金,為求增加租金的水平和可以收取的租金的年期;又或物業為自住,兩個情況下業主都需要為 其物業提供一定程度的維修保養(在出租物業的個案中,即邊際租金收益等如邊維修支出)。可是,假如存在被收購重建的可能,而收購價格又與樓宇的狀況無關, 業主維修保養的動機則會減少。物業重建的機會愈大,維修的支出愈少。

很多法例的效果,往往跟原意相違。過去的租金管制,原意是希望減少租客 的支出,最終卻使黑市租務市場出現,二房東 、鞋金、建築費、傢俬費、鑰匙費等怪胎出現,實際租金不跌反升,不少市民因此更難租樓,更甚者則失去居所;同樣,市區重建的原意是使市民擁有更好的居住環 境,結果反而減低業主維修動機,置市民於日久失修的物業之中。

因此,如政府要提高業主維修保養樓宇的誘因,一個方法是讓收購價與物業狀況掛 鈎,而不以一刀切同區七年樓齡樓宇作為賠償基準。但如何量度物業狀況實難有客觀標準,況且在市建局或發展商眼中,舊樓是買下來拆卸重建,土地才是值錢的, 勉強使收購價與物業狀況掛鈎只會徒添爭拗,更拖長舊區重建的自然步法。可能政府有見要業主自動維修保養樓宇不易,故最近便推出強制驗樓,針對三十年或以上 私人樓宇,但不包括三層或以下住宅樓宇,以此強逼業主定期維修樓宇。

在塌樓事件後,這辦法好像順理成章,但此舉引來不少問題:一、為何不強 逼三層或以下住宅樓宇驗樓,是否因住獨立屋的富有人家和新界原居民品格特別高尚和有公德心,都會自動自覺維修保養樓宇?這是否製造特權階級?政府好像沒有 說 明。二、政府明知目前香港驗樓師不足應付新需求,企圖以「放寬驗樓人士資格」來充數,專業資格原來如此兒戲,叫市民如何信任?三、驗樓師的專業資格既然如 此,一些有極度重建價值的舊區,當它們成為市建局眼中的獵物時,驗樓師的報告又是否會維持公正?會否故意刁難以逼使業主支持重建?

獅子山學會一向認為現代文明社會最重要的元素,是人類的活動或行為是在你情我願下進行。既然強制驗樓會陷特區政府於不義,又只讓業主在不情願地下作頭痛醫頭、腳痛醫腳的維修保養。那麼,加速重建似乎是治本的方法,問題是如何讓業主們自願的(而不是總以強制的方式)出售物業。

目 前,最令業主們抗拒市建局的收購,就是所謂「同區七年樓齡物業市價」的定義,業主往往認為實質的賠償不足以買同區七年樓齡樓宇,或同區根本沒有七年樓齡樓 宇的供應。而且,業主們認為市建局在逼他們賤賣資產後,卻以倍數的高價 賣出重建項目,侵吞了他們應得的利潤。重建後的利潤屬誰是很難定奪的,不過,業主們既是在強制收樓令下就範,而且 市建局在作了補償、收了舊樓後,與發展商合作,項目完成後分享利潤,又實在很難推搪侵吞私產的罪名。特區政府應自 命光明磊落吧!如何洗脫罪名,還市建局清白?

如何還市建局清白

方法很簡單,就是市建局收回的地皮,有如現有成功勾出官地一樣進行拍賣。市建局出第一口價,第一口價定在「同區七年樓齡物業市價」方針下對業主及租戶的總賠償額。如無其他人出價,市建局便用現有機制進行重建。不過,在拍賣中如有私人發展商出更高價,土地便賣給它。

因 原有業主及租戶可從拍賣過程中,清楚知道物業價值,已少了「黑箱作業」、「利益輸送」的民怨。拍賣得來的收入,市建局扣除(少量的)行政費之後,便可按比 例發還小業主及租戶。既促進重建,安撫了業主、租戶,甚至連私人發展商 也不能再埋怨沒有「麵粉」,又提供就業機會,多贏局面,皆大歡喜。

當然,在這個制度下,大輸家必是現時服務官僚、提供「油水位」給「聽話人士」的市建局。所以,要推行這高透明度政策,還自己清白。我們要問市建局和有關的官員們,你們捨得把口中的肥肉吐出來嗎?

獅子山學會行政總監

info@lionrockinstitute.org

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