Monday, December 22, 2008

回購領匯何益?

黃健明 - 獅子山學會經濟研究員, (信報 ~ 經濟企管 P.26 , 2008.12.22)

金融海嘯經濟不景,零售業首當其衝,地產代理估計商舖租金將會下調 5%,更有個別業主率先減租兩成多。同一時間,由房委會私有化而成的領匯卻逆市加租,於是引來政客群起攻之。雖然立法會已經否決回購領匯股份,但動用公帑「再國有化」領匯之聲肯定不會從此消失。

免費未必惠民

政客何以如此關注領匯加租?因為他們認為領匯加租損害商戶利益,而更重要的是,加租導致商戶加價影響民生。

加租增加商戶成本,商戶於是將其轉嫁顧客,似乎合情合理。且慢,先看一下最近的審計署署長報告書(第五十一號報告書)關於《公眾街市的管理》一章。內裏提及,由於鼓勵流動小販退還牌照、減低長期空置檔位、優惠舊街市租戶等等原因,部分公眾街市租戶的租金只是市值租金的1%至5%,因此同一街市中售賣類似貨品的商戶,所付租金可以相差高達十倍以上。可是到這些街市逛逛,卻找不到貨品售價相差幾倍的商舖。既然租金決定貨品價格,這些享受低廉租金的檔位又為什麼不會出售較便宜的貨品﹖
  
其實關於租金跟貨品價格的關係,李嘉圖(David Ricardo, 1772-1823)早在其《政治經濟與賦稅原理》(On the Principles of Political Economy and Taxation)解釋過,「不是因為要付地租所以穀物價高,而是因為穀物價高所以要付地租」(Corn is not high because a rent is paid, but a rent is paid because corn is high)。

套之於領匯或公眾街市,即是貨價決定租金,而不是如政客所言的租金決定貨價。這是因為無論地租或商舖租金皆取決於土地或商舖的需求,而兩者都是由土地商舖所能產生的收益伸延。應收的租金不收,也不會反過來影響土地商舖所能收取的貨價。公眾街市檔位租金相差倍計而不見於貨價,正因如此。

再看上述的審計署署長報告書,關於《提供康樂及體育服務》的另一章。章內提及政府為響應北京舉辦奧運會,在本年7月1日推出為期三個月的「免費使用康樂設施計劃」。報告指出「免費計劃」大幅提高預訂率,不過四成租用者卻未有到場,當中還未包括報章報道和市民投訴的濫用情況。「免費計劃」的用者是否受惠﹖成功訂場的市民固然受惠,因為即使失場或只是到場跟朋友閒談休息,也沒有什麼損失。可是對於這些本來願意付上一點租場費用使用設施,現在卻因設施「免費」而未能訂場、還要眼見別人浪費資源的市民,就只好求助於申訴專員。

低租未必惠商

「低租惠商」跟「免費惠民」的邏輯相同,商戶能否受惠於低於市值的租金,視乎商戶是否能夠分得一個「超值」商舖檔位。因此,政治壓力造成的低租所能惠及的,無非只是某些有優先續租權、或是熟悉繁複申請程序、或是因特別「門路」、或是運氣較好而成功租舖的這些擁有特殊利益的「特權商戶」,而不是所有希望租舖的一般商戶。至於低租鼓勵的,也就是把檔位用作貯物、分租等行為。

不要誤會,這篇文章不是說領匯逆市加租的決定合理或是正確,只是當政府每年補貼超過1億元經營公眾街市,換來的是三成街市的檔位空置率超過三成,出租的檔位部分用作貯物、半數可能已經分租,對於政府運用公帑回購或補貼商場街市營運是否惠及市民和真正有心經營的商戶,實在應該認真思考。

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