杜拜發展好高騖遠

施永青,AM730-C觀點,2009.11.30

鳴謝施永青先生給予轉載

大約五六年前，有杜拜的地產發展商到訪我公司，希望我們作他們在香港的銷售代理。我本著了解一下也好的心態，接見了他們，但最終沒有接受他們的委託。

我作出這個決定的原因，並非他們承諾付出的佣金不吸引，而是在了解到杜拜地產市場的狀態後，感覺有點不對勁。他們實在過度有為，好像只要有錢，就可以不顧其他客觀條件，也可以搭建一個大都會，甚至是一個金融中心。

有錢，當然可以建全球最高的寫字樓、豪華的酒店、甚至最大的人工島，但不代表這些建設符合社會發展的需求。將來是否有足夠人口去入住突然興建出來的房屋？

是否有足夠的商業活動去使用這些新建的商業樓宇？在海上建人工島，成本是否過高？將來的管理營運會否成了沉重的負擔？總之腦海中湧現出一連串的問題，而且答案都是否定的。

後來，我有機會到杜拜一遊，參觀過當地的一些地產項目，更加覺得他們不切實際，好大喜功。當時，他們還沉醉於幻想之中，被工程進行中的一片繁榮所迷惑，沒有設想過，工程完成後，社會可如何吸納這些新供應。

其實，在地產熱潮的起步階段，差不多所有人都是得益者。政府的財政收入因賣地而增加，令他們可以大搞基建，並為市民提供更好的福利，民望因而大升。此外，地產業還可以帶動連串相關的行業，包括建築、法務、代理、裝修、家電……等，為商界帶來很多機會。於基層勞工而言，工作的崗位會增加，工資的水平亦會被搶高，整個社會都會皆大歡喜。

然而，杜拜的人口只有137萬，約為香港的五分之一；但當年我在杜拜看到的工程項目，比香港八十年代的高峰期還要多。就眼望過去，在興建的項目比已建好的樓宇還要多，很難想像，這些建設完成後，市場可如何消化？

所以，我不敢把這類不切實際的項目推介給我們的客戶，我擔心它們會把客戶的錢套死，令他們以後都沒法再幫襯我們，這豈不是等同殺雞取卵？

我擔心今次杜拜出事的，不單是一個棕櫚島項目，他們整個城市的發展概念與營運模式都有問題。可以預期，還有更多的公司會陸續出現財政問題，還有更多的樓盤會爛尾，更多的買家會撻訂，更多的樓宇會空置，更多的貸款會難以收回。

在這種情況下，即使阿聯酋的其他成員國肯出手相救，也只能阻止危機擴散，而不能令那些不切實際的項目起死回生。現時再去增加投資，等如是拿活錢去救死錢，只會增加損失。銀行界還可以做的，唯有是逼當地政府出來分攤部分損失。