Monday, November 30, 2009

杜拜發展好高騖遠

施永青,AM730-C觀點,2009.11.30

鳴謝施永青先生給予轉載

大約五六年前,有杜拜的地產發展商到訪我公司,希望我們作他們在香港的銷售代理。我本著了解一下也好的心態,接見了他們,但最終沒有接受他們的委託。

我作出這個決定的原因,並非他們承諾付出的佣金不吸引,而是在了解到杜拜地產市場的狀態後,感覺有點不對勁。他們實在過度有為,好像只要有錢,就可以不顧其他客觀條件,也可以搭建一個大都會,甚至是一個金融中心。

有錢,當然可以建全球最高的寫字樓、豪華的酒店、甚至最大的人工島,但不代表這些建設符合社會發展的需求。將來是否有足夠人口去入住突然興建出來的房屋?

是否有足夠的商業活動去使用這些新建的商業樓宇?在海上建人工島,成本是否過高?將來的管理營運會否成了沉重的負擔?總之腦海中湧現出一連串的問題,而且答案都是否定的。

後來,我有機會到杜拜一遊,參觀過當地的一些地產項目,更加覺得他們不切實際,好大喜功。當時,他們還沉醉於幻想之中,被工程進行中的一片繁榮所迷惑,沒有設想過,工程完成後,社會可如何吸納這些新供應。

其實,在地產熱潮的起步階段,差不多所有人都是得益者。政府的財政收入因賣地而增加,令他們可以大搞基建,並為市民提供更好的福利,民望因而大升。此外,地產業還可以帶動連串相關的行業,包括建築、法務、代理、裝修、家電……等,為商界帶來很多機會。於基層勞工而言,工作的崗位會增加,工資的水平亦會被搶高,整個社會都會皆大歡喜。

然而,杜拜的人口只有137萬,約為香港的五分之一;但當年我在杜拜看到的工程項目,比香港八十年代的高峰期還要多。就眼望過去,在興建的項目比已建好的樓宇還要多,很難想像,這些建設完成後,市場可如何消化?

所以,我不敢把這類不切實際的項目推介給我們的客戶,我擔心它們會把客戶的錢套死,令他們以後都沒法再幫襯我們,這豈不是等同殺雞取卵?

我擔心今次杜拜出事的,不單是一個棕櫚島項目,他們整個城市的發展概念與營運模式都有問題。可以預期,還有更多的公司會陸續出現財政問題,還有更多的樓盤會爛尾,更多的買家會撻訂,更多的樓宇會空置,更多的貸款會難以收回。

在這種情況下,即使阿聯酋的其他成員國肯出手相救,也只能阻止危機擴散,而不能令那些不切實際的項目起死回生。現時再去增加投資,等如是拿活錢去救死錢,只會增加損失。銀行界還可以做的,唯有是逼當地政府出來分攤部分損失。

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