Monday, November 16, 2009

居屋超額認購的啟示

施永青 - AM730 (C觀點, 2009.11.16)

鳴謝施永青先生給予轉載

新一期居屋「貨尾」,共獲2.6萬份申請書,超額認購17.7倍,是1997年以來的最高紀錄,平均18人爭購一個單位。有政客表示:超額認購反映居屋的需求大,政府應恢復興建居屋。



這種說法,表面上言之成理,但若真的按政客的意見去行的話,則絕非社會之福。



居屋是帶有資助性的住屋,訂價只是市價的六至七成,有這麼好的福利,怎會沒有需求。若是房委會肯放寬申請者的入息上限,或是把訂價的折扣訂得更多,超額認購的比例一定更高。由此可見,居屋認購的多寡,取決於居屋的福利資助的含量,而非政客所說的社會需要。



此外,居屋的需求亦受社會上的投資氣氛所影響。樓價趨升的時候,認購居屋的人就會增加;樓價趨跌的時候,認購居屋的熱情亦會下降。同一批居屋,上次在金融海嘯期間推出時,訂價雖然比這一次低,卻不見有這麼踴躍的認購。由此可見,買居屋的人根本不是有迫切的住屋問題等著解決(否則為何上次較便宜的時候反而不來申請),而希望搭樓價上升的順風車。他們是眼見近期有樓的人身家大升,才引發出要擁有物業的慾念的。我不覺得社會需要動用公帑去滿足人們這種投資賺錢的慾念。



曾特首最近提醒市民,弱美元及低息可能會帶來資產泡沫。政客對此好像充耳不聞,竟想在這段高危時刻,協助沒有置業經驗的市民擁有房地產,結果只會害人不淺。



96至97年樓價高升時,政客就「為民請命」,督促政府建了不少居屋,還為一批入息比申請居屋的入息上限更高的人,新搞了一批夾心階層的居屋,令社會上近九成的人都可以申請資助性的住屋。結果這批買了居屋與夾屋的人無一倖免,吃盡資產泡沫的苦頭,有些至今仍無法償還欠銀行的債務。由此可見,興建居屋並不一定可以益市民,弄得不好,可能會害死市民。因此,凡涉及投資性質的決定,最好讓投資者自行作出取捨,政府不宜去造就投資者,否則反會被投資者埋怨。



我並非說今次去買居屋的人,會遇到97年買居屋的人同一樣的命運,我只是認為,政府無需以建居屋的模式去滿足人們的投資需要。若然買居屋的人都賺到錢,那社會上要求多建居屋的呼聲就會更多,結果只會迫政府不斷增建,直到私人市場最終也被拖垮。這時,居屋也會跟著跌價,因為居屋的訂價向來是以私人市場的價格為依歸的,只不過打個折扣罷了。



因此,復建居屋雖有安撫民間對樓價高升不滿的功能,但其效用只是一時性的,長遠只會為社會帶來更多的麻煩。政府若是想幫助更多的港人置業,增撥土地已經可以達到同樣的目標,興建居屋只會自尋煩惱。

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