居屋超額認購的啟示

施永青 - AM730 (C觀點, 2009.11.16)

鳴謝施永青先生給予轉載

新一期居屋「貨尾」，共獲2.6萬份申請書，超額認購17.7倍，是1997年以來的最高紀錄，平均18人爭購一個單位。有政客表示：超額認購反映居屋的需求大，政府應恢復興建居屋。



這種說法，表面上言之成理，但若真的按政客的意見去行的話，則絕非社會之福。



居屋是帶有資助性的住屋，訂價只是市價的六至七成，有這麼好的福利，怎會沒有需求。若是房委會肯放寬申請者的入息上限，或是把訂價的折扣訂得更多，超額認購的比例一定更高。由此可見，居屋認購的多寡，取決於居屋的福利資助的含量，而非政客所說的社會需要。



此外，居屋的需求亦受社會上的投資氣氛所影響。樓價趨升的時候，認購居屋的人就會增加；樓價趨跌的時候，認購居屋的熱情亦會下降。同一批居屋，上次在金融海嘯期間推出時，訂價雖然比這一次低，卻不見有這麼踴躍的認購。由此可見，買居屋的人根本不是有迫切的住屋問題等著解決(否則為何上次較便宜的時候反而不來申請)，而希望搭樓價上升的順風車。他們是眼見近期有樓的人身家大升，才引發出要擁有物業的慾念的。我不覺得社會需要動用公帑去滿足人們這種投資賺錢的慾念。



曾特首最近提醒市民，弱美元及低息可能會帶來資產泡沫。政客對此好像充耳不聞，竟想在這段高危時刻，協助沒有置業經驗的市民擁有房地產，結果只會害人不淺。



96至97年樓價高升時，政客就「為民請命」，督促政府建了不少居屋，還為一批入息比申請居屋的入息上限更高的人，新搞了一批夾心階層的居屋，令社會上近九成的人都可以申請資助性的住屋。結果這批買了居屋與夾屋的人無一倖免，吃盡資產泡沫的苦頭，有些至今仍無法償還欠銀行的債務。由此可見，興建居屋並不一定可以益市民，弄得不好，可能會害死市民。因此，凡涉及投資性質的決定，最好讓投資者自行作出取捨，政府不宜去造就投資者，否則反會被投資者埋怨。



我並非說今次去買居屋的人，會遇到97年買居屋的人同一樣的命運，我只是認為，政府無需以建居屋的模式去滿足人們的投資需要。若然買居屋的人都賺到錢，那社會上要求多建居屋的呼聲就會更多，結果只會迫政府不斷增建，直到私人市場最終也被拖垮。這時，居屋也會跟著跌價，因為居屋的訂價向來是以私人市場的價格為依歸的，只不過打個折扣罷了。



因此，復建居屋雖有安撫民間對樓價高升不滿的功能，但其效用只是一時性的，長遠只會為社會帶來更多的麻煩。政府若是想幫助更多的港人置業，增撥土地已經可以達到同樣的目標，興建居屋只會自尋煩惱。