Wednesday, November 4, 2009

樓賤傷民 樓貴亦傷民

黃健明 - 獅子山學會經濟研究員, 信報 ( 理財投資 P.33, 2009.11.4)

豪宅以天價成交,所在的樓層編號又較實際樓層高出不少,兩者都引來關注。豪宅頂層以「八十八樓」為號,顯然不是追求高度,而是跟中國人傳統相信的意頭有關。迷信,古今中外皆有。每逢節慶,不少市民付出大量的心力和金錢求神祈福,無論所信是否真有其事,或者只是心靈上的安慰,都可見這些活動為相信的人帶來一定價值。

世界不同地方的人,對於數字都有由迷信而來的喜惡,當中西方的「十三不祥」unlucky thirteen)應該最為港人熟識。華人對於數字的喜惡,則似與數字的諧音有關,大部分人對八字情有獨鍾,對四字則特別忌諱。這些迷信影響價值的程度有多大﹖有學者利用香港運輸署拍賣車牌的資料,研究車牌數字中的迷信價值,結果發現包含八字的車牌拍賣價格較中性數字(即如七字)的高出六成。相反,出現四字的車牌則有一成折讓。

樓層數字無傷大雅

正因數字對於價格影響有好有壞,不少發展商近年早已刪去跟四字有關的座數和樓層,避免物業平白為一個數字而出現折讓。相反,這次的做法,除了是「跳得有趣一點」外,其實不過是直接利用毋須成本創造出來的數字來為物業增值。只要當中不存在誤導買家,又或為社會帶來額外成本(例如擾亂公共服務),這種賣家賺取利潤、買家得到喜愛樓層數字的交易,實在並無可以非議之處。

豪宅成交價屢創新高,引來對於市民置業能力的關注。根據地產代理的數據,目前物業價格約為97年高峰時的七成。不過,這樣就像拿兩段時間的恒生指數比較一樣,提供的資訊不多,因為各種因素的變化使按實際水平比較的意義不大。股市是否偏高偏低,其中一個重要指標是股市市值與盈利的比率。樓價是否超越市民的負擔能力,樓價所需的按揭供款與市民收入的比率應該更能反映。

數據反映,現時購買一個六百呎的單位,以四成首期及供款期二十年計算,每月供款約為家庭入息中位數的三成多。若以一般銀行審批標準的五成供款比率作為參考,現時市民供款負擔應該尚算合理。

不少專家指出,近期樓價上升和不少高價成交的個案,都是由外資所帶動。各國為求救市而大印鈔票,香港既依賴資金自由流動而生存,又以聯繫率為根本,蒙代爾(Robert Mundell)的不可能三角(impossible trinity)中已選定兩角,自然難用貨幣政策遏止投資活動。

貨幣政策無能為力,諸如復建居屋的行政政策又是否可為?昔日的「八萬五」政策,大幅增加住屋供應,加上亞洲金融風暴、科網泡沫爆破和非典流感紛沓而至,負資產成為不少業主的噩夢。「八萬五」政策反映的問題,不是政府增加的供應過多引致樓價暴跌(事實上,當年樓價暴跌不能完全歸咎於八萬五政策)。要是如此,政府大可微調政策達致更佳效果。「八萬五」政策反映的問題,重點在於政府沒有較市場參與者更佳的預測能力,加上討論、執行政策需時,於是最終跟財政政策求市的效果一樣,由平抑波幅變成好市時火上加油、跌市時落井下石。

市場干預不可取

以往有所謂「穀賤傷農,穀貴傷民」,深層原因固然在於需求彈性,但也同時反映價格變動將會影響不同的利益團體。現在「樓賤傷民,樓貴亦傷民」,政府透過干預達致兩者均衡的機會微乎其微。

土地跟貨幣的供應均掌握於政府手中,偏偏政府嘗試調控兩者的結果都是適得其反。相對於搖擺不定的政策,推行一個具透明度、穩定性高的供應制度,讓市民置業決定免於政策風險,才對長遠發展更為有利。

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