Tuesday, November 17, 2009

居屋的資助似有實無

施永青 - AM730 (C觀點, 2009.11.17)

鳴謝施永青先生給予轉載

新推出的一批居屋「貨尾」,獲高倍數超額認購,顯示買家都以為買居屋有著數。其實這只是一個錯覺,居屋的資助似有實無。房委會建居屋,不但不用拿錢出來補貼買家,而且可以從買家身上賺取龐大利潤。長期以來,房委會都是靠從居屋買家身上賺回來的錢去興建公屋及補貼公屋租戶的;所以,當停售居屋的時候,房委會的財政立即出現問題。



一般人以為買居屋有著數,是因為居屋的訂價比私人市場便宜,只是市價的五至七成左右,但即使是按市價的一個折扣賣樓,房委會一樣有錢賺。因為香港私人市場的樓價非常高,其中大部分屬地價,只有小部分屬建築成本,所以即使是按市價打一個折扣,房委會收回來的錢,仍足以彌補發展成本,並有可觀的利潤。



一般人以為,推出多一點居屋,有助遏抑私人市場樓價。現實卻是:居屋的存在反而助長了私人市場樓價的高企。因為居屋的出現,實質上把樓宇買賣市場分割成兩層,一層是賣給高收入人士,一層賣給低收入人士。賣給高收入人士的樓價自然可以訂得高一點,而賣給低收入人士的樓價,卻是以這種高價作基準,只是打過折扣罷了。



政客常借興建居屋去討好選民,他們喜歡向房委會施壓,要求房委會提升申請居屋的入息上限,以讓更多的人可以買居屋。但這種做法實質上令私人市場的銷售對象進一步縮窄,令私人市場的物業集中賣給社會上收入最高的那批人,那私人市場的物業豈不是可以賣得更高的價錢?



在推出夾心居屋的年代,家庭入息不超過四萬二千元一個月的都可以申請購買有折扣的夾屋,但月入超過四萬二千元的家庭,只佔當時香港家庭的10%左右。結果是私人樓宇只需賣給收入最高的那百分之十的家庭,令私人住宅市場的訂價可以愈訂愈高。房委會再按這個高價打個折扣賣居屋,一樣可以賺很多錢。由此可見,加推居屋與提升申請者的入息上限,只會令私屋市場縮小,令政府可以減少推出私人市場的土地,令私人市場的樓價高得與廣大市民的購買力脫節,同時亦令政客可以更加振振有詞地要求加建居屋,造成惡性循環。



相反,若果不設居屋,那原先撥給居屋的土地也得興建私人住宅,那私人住宅的銷售對象就得擴大,私人住宅就得賣給收入較低的那些市民,屆時私人住宅的售價,就得遷就收入低的市民的購買力,樓價就無法維持在私人市場縮窄時的高位。



由此可見,居屋的所謂資助性質,只是一種假象。買家所得的折扣,是在推高私人市場的售價後才計算,一如珠寶市場,先把訂價提高一倍,再給你打個六折,賣方仍然有錢賺。

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