施永青,AM730-C觀點,2010.3.11
鳴謝施永青先生給予轉載
除非政府實行嚴格的價格管制，否則樓價便必然會隨著市場的周期而波動，有時偏高，有時偏低。
按道理，當樓價偏高時，想買樓的人士大可以暫且租樓，待樓價偏低時才入市。1999至2003間，就有長達五年的時間，樓價處於嚴重偏低的水平。很多人都沒有在偏低的時候入市，是他們自己作錯了判斷，錯失了機會，社會很難為他們作補償，他們只能等待及把握下次的入市良機。
在樓市不景的時候，居屋的售價也同時會下調，但偏偏這個時候，居屋也乏人問津。對上一次房委會推出居屋貨尾單位，剛好碰到金融海嘯，結果大量單位沒法賣出。
近日社會上出現了大量想買居屋的人，是香港的居住環境突然出現了重大的變化嗎？當然不是。變的只是樓價突然上升了，人們發現擁有物業的人身家上升了不少，但沒有樓的人卻分不到這杯羹，於是紛紛想擁有物業，以便也可以搭一程順風車。
然而，這批過去曾經作錯判斷，錯失入市良機的人，今次是否選中了好時機呢？我就不敢肯定。如果政府因應他們的需要，認定重建居屋，很可能又令他們再嘗一種錯誤決定的苦果。
記得上一次推出的夾心階層居屋，政府就好心做壞事，愛你變成害你，買到的人都嚴重虧損，至今仍未翻身。誰敢保證，今次若重建居屋，買家不會再重蹈覆轍？
我認為政府在制定房屋政策時，必須分清楚甚麼是住屋需要，甚麼是投資需要。住屋需要屬民生問題，政府不能不管。但投資屬個人的理財需要，政府就不宜插手。政府為投資者提供方便，萬一投資損手，還會給人埋怨，何必自討沒趣？
現時，買不起樓的人之所以不斷指責政府，是因為政府在樓價上升快過經濟增長的時候，依然不肯主動增加土地供應，依然任由地產商決定是否進行勾地。如果政府在今個財政年度，制定出一個賣地時間表，確保未來的樓宇落成量可以大幅增加至每年二萬個水平。市民就難再埋怨政府。而政府亦不用以重建居屋去滿足市民可能會出錯的投資決定。
現時，政府只需要用公帑去協助基層市民入住公屋；一旦重建居屋，就會把香港的中產家庭也納入政府要照顧的範圍。
結果必然是有愈來愈多的市民得依靠政府，失去了自己謀取美好生活的主導能力，變成只能依靠政客去為人民爭取政策上的優惠︰要政客促使政府放寬申請居屋的入息上限，才有資格買樓；要政客要求政府增加人均居住面積及配套設施，才可以改善居住環境。這只會令個人自主的空間愈來愈小，這樣的生活怎能有幸福感？
(轉載自2010年3月11日am730C觀點)
Thursday, March 11, 2010
Wednesday, March 10, 2010
求富豪不要玩草民
孫柏文 - 獅子山學會研究部總監,AM730(投資M29-大明燈,2010.3.10)
BEACON 1995年6月，孫柏文中學畢業。暑假期間，參加咗我住嘅選區立法局議員陸恭蕙嘅選舉拉票團。喺選舉期間，我收到我嘅A level成績，結果係入唔到大學。當時，我非常徬徨，不過，陸恭蕙議員就好好人，安慰我及同我分析出路，鼓勵我重考、再報大學。
諗番起，都真係令我好感動。因為任何參與過選舉拉票嘅人都知，喺選舉期間嘅幾個禮拜，拉票團上上下下，腦海中，只會有一個議題，就係如何令自己支持嘅候選人贏出。
嗰次，陸恭蕙議員抽出寶貴嘅時間，同精神幫我諗我嘅未來，我真係非常感激。
之後陸恭蕙勝出，佢亦好好人咁收留我，做佢社區辦事處嘅見習生。咁到1995年尾，有次我去咗我最鍾意去嘅茶餐廳度，麵包師傅從廚房走出嚟，搵我話：「喂肥仔，你係咪幫議員做嘢？」我話係，咁我哋就開始傾偈。
原來，間茶餐廳係當年啲員工自己夾錢搞，麵包師傅亦係股東之一。當時，生意非常好，所以員工諗住再夾錢搞擴充，師傅亦想夾，不過，佢話攞唔到啲儲蓄出嚟，問我點算。
原來，佢喺80年代尾，買咗「居者有其屋」，做十年按揭。到95年已供咗7年，差唔多供完。不過，佢唔明嘅地方係，佢已經還咗咁多本，點解想做二按，攞錢出嚟都唔得？
當時我乜都唔識，所以返辦事處，問啲同事點解。
後來先發現原來買居屋的人士，唔等於做業主，冇錯，你有好多做業主嘅假象，不過，當你行使財產擁有者嘅權利時，例如自由買賣、放租、做二按融資等等，就乜都唔得，除非你「補地價」。
咁如果要補地價先做真正業主，居屋根本係英國佬發明嘅財技，去綁住香港人。
買家要面對「補地價」，先可享受做業主嘅核心權利，就有如買股票有折扣，不過，收息或賣出股票時，要俾番差價。最慘，就係好似嗰位麵包師傅咁，辛辛苦苦儲埋嘅資金，狠狠地被鎖死。
究竟麵包師傅最後賺少咗，抑或唔使蝕，唔係我最關注(佢結果係賺少咗好多)。我最擔心嘅係，每一間香港大企業，都係由一間細公司起家。
究竟由居屋出現之後，有幾多間今日會變咗成大公司嘅企業，因為個創業家暨居屋買家，因為資金鎖死而冇出現？
又有幾多間老牌公司，因為冇咗呢啲競爭對手，繼續可以逍遙地經營？
就係因為有好多富豪第二代，知道呢啲潛在競爭嘅可怕，呢幾日就聽到佢哋講支持復建居屋。
富豪們，我求求你哋，唔好為保自己永遠嘅權貴利益，去要求復建居屋，玩死我哋呢啲草民。
作者為前石油業證券分析員。視股市為終身學習場所，不斷交學費。
BEACON 1995年6月，孫柏文中學畢業。暑假期間，參加咗我住嘅選區立法局議員陸恭蕙嘅選舉拉票團。喺選舉期間，我收到我嘅A level成績，結果係入唔到大學。當時，我非常徬徨，不過，陸恭蕙議員就好好人，安慰我及同我分析出路，鼓勵我重考、再報大學。
諗番起，都真係令我好感動。因為任何參與過選舉拉票嘅人都知，喺選舉期間嘅幾個禮拜，拉票團上上下下，腦海中，只會有一個議題，就係如何令自己支持嘅候選人贏出。
嗰次，陸恭蕙議員抽出寶貴嘅時間，同精神幫我諗我嘅未來，我真係非常感激。
之後陸恭蕙勝出，佢亦好好人咁收留我，做佢社區辦事處嘅見習生。咁到1995年尾，有次我去咗我最鍾意去嘅茶餐廳度，麵包師傅從廚房走出嚟，搵我話：「喂肥仔，你係咪幫議員做嘢？」我話係，咁我哋就開始傾偈。
原來，間茶餐廳係當年啲員工自己夾錢搞，麵包師傅亦係股東之一。當時，生意非常好，所以員工諗住再夾錢搞擴充，師傅亦想夾，不過，佢話攞唔到啲儲蓄出嚟，問我點算。
原來，佢喺80年代尾，買咗「居者有其屋」，做十年按揭。到95年已供咗7年，差唔多供完。不過，佢唔明嘅地方係，佢已經還咗咁多本，點解想做二按，攞錢出嚟都唔得？
當時我乜都唔識，所以返辦事處，問啲同事點解。
後來先發現原來買居屋的人士，唔等於做業主，冇錯，你有好多做業主嘅假象，不過，當你行使財產擁有者嘅權利時，例如自由買賣、放租、做二按融資等等，就乜都唔得，除非你「補地價」。
咁如果要補地價先做真正業主，居屋根本係英國佬發明嘅財技，去綁住香港人。
買家要面對「補地價」，先可享受做業主嘅核心權利，就有如買股票有折扣，不過，收息或賣出股票時，要俾番差價。最慘，就係好似嗰位麵包師傅咁，辛辛苦苦儲埋嘅資金，狠狠地被鎖死。
究竟麵包師傅最後賺少咗，抑或唔使蝕，唔係我最關注(佢結果係賺少咗好多)。我最擔心嘅係，每一間香港大企業，都係由一間細公司起家。
究竟由居屋出現之後，有幾多間今日會變咗成大公司嘅企業，因為個創業家暨居屋買家，因為資金鎖死而冇出現？
又有幾多間老牌公司，因為冇咗呢啲競爭對手，繼續可以逍遙地經營？
就係因為有好多富豪第二代，知道呢啲潛在競爭嘅可怕，呢幾日就聽到佢哋講支持復建居屋。
富豪們，我求求你哋，唔好為保自己永遠嘅權貴利益，去要求復建居屋，玩死我哋呢啲草民。
作者為前石油業證券分析員。視股市為終身學習場所，不斷交學費。
容我向Neway 致敬
王弼 - 獅子山學會行政總監, 信報(理財投資P.39,2010.3.10)
話說漢高祖劉邦一統天下後，由於自己和功臣們都是地痞流氓出身，不知宮廷禮儀為何物，每次金鑾寶殿上御宴，群臣們喝酒爭功，醉了就大喊大叫，拔出寶劍，就往殿柱亂砍，完全不成體統。劉邦心裏不滿，卻不知如何是好。
另一邊廂，自開山鼻祖孔夫子以來，統治者對儒家理論都是無甚興趣，就算對這「聖人」、「亞聖」等都是敷衍了事，秦始皇更焚書坑儒，儒家學者幾百年裏都沒過幾天好日子，是最沒出色的了。可是在叔孫通的眼裏，有劉邦這個大客戶，儒家學者出人頭地的日子終於來了！
在晉見劉邦，解釋了儒家學說能如何幫助皇帝安定政權後，叔孫通立刻啟程到魯城，徵召儒學專家，共商擬定皇家禮儀。可是卻有幾個專家對叔孫通的大計嗤之以鼻，說：「樂章禮儀是何等大事，必須累積高貴的品德教化一百年，然後才有資格制定。天下剛剛安定，死亡的人屍骨未寒，你怎會成功？你走吧，不要污染我們。」叔孫通聽了，失笑說：「腐儒，不知道天下不斷在變。」
投資夕陽行業高風險
從焚書坑儒到儒術獨專二千年，叔孫通堪稱千古「撈底王」吧。而讀死書的所謂專家卻從來充斥市面，古今不變。老闆們可能都有這個經驗，就是請到了擁有無數「沙紙」，左一個PhD，右一個MBA，再加CFA，總之十八般武藝像是樣樣精通，可是做起事來，講多過做；紙上談兵，引經據典，但常識欠奉，跟實際完全脫節。
私人公司的老闆在自嘆遇人不淑後，還可以立刻止蝕。但自從港英埋下最毒的炸彈，就是硬把大專院校升格為大學，我們的最高學府就成為這些所謂專家的溫床。這一撮人以學者自居，經常接受傳媒採訪，為時事做評論；但其評論卻往往「露底」，反映他們的分析能力就如叔孫通所言，「不知道天下不斷在變」。這些「專家」的存在實在是對真正學者的一種威脅，正所謂：「一粒老鼠屎，壞了一鍋粥」嘛。
最近發生Neway收購加州紅的事件，就是典型的例子，讓這些專家露了底。有經濟學家便指出，在一間卡拉OK獨大的情況下，消費者必然受到影響，因為公司不用再提供優惠和折扣吸引市民，令價格提升，因為收購意味「一統天下」，「市民梗係冇咁着數㗎啦」，其言論可謂經濟學一○一條件反射式答案，未必經過腦袋的思考，但出自經濟學家的口中，令人惋惜。
卡拉OK已經是公認的夕陽行業，從90年代的Neway、前衛、Big Echo、NICAM、Top One、嘉禾、創藝與活力energy和加州紅等，百花齊放的盛況，到今天剩下的Neway還有勇氣付錢以圓「一統天下」的夢想，管理層一是有蘋果電腦喬布斯（Steve Jobs）的能耐，有起死回生之術；一是對香港人集體回憶有無限的承擔，願以私人資金捍衛之（至少Neway沒有要求政府撥款幾個億，成立什麼「唱K發展基金」）。無論是上述哪一個理由，都值得獅子山學會同仁站立鼓掌致敬吧！
最怕政府以法例保護
所以，所謂「市民梗係冇咁着數㗎啦」，不知從何歸納出來。更簡單的說，如果今天有廠家壟斷了打字機的製造，我們是否應多謝他？這讓我們可以對孩子們說：「看看你現在多幸福，爺爺便是用這東西打文件養活一家的…。」不只打字機，就算是曾雄霸全球的微軟，今天在雲端運算（Cloud Computing）技術愈趨成熟下，用家對其是否壟斷視窗或文書處理系統也沒有太大反應了，反正近乎免費的Google Apps 和Chrome更好使好用。所以就算某某行業存在壟斷，也不可沒頭沒腦便說市民「冇咁着數」。
可見，世上有太多的例子，在「唯利是圖」的資本家中，一定有人能創造新的商品打破壟斷，天下不斷在變，用不着政府勞心。商場上誰都知花無百日紅的道理，有的都是政府以法例保護，即現代術語「官商勾結」是也，看看香港多少壟斷是由政府御准便知了。所以，當有輿論因Neway收購加州紅事件而重提《公平競爭法》，你真的相信被功能組別把持的立法會，會給我們真正的公平競爭？
獅子山學會行政總監
info@lionrockinstitute.org
話說漢高祖劉邦一統天下後，由於自己和功臣們都是地痞流氓出身，不知宮廷禮儀為何物，每次金鑾寶殿上御宴，群臣們喝酒爭功，醉了就大喊大叫，拔出寶劍，就往殿柱亂砍，完全不成體統。劉邦心裏不滿，卻不知如何是好。
另一邊廂，自開山鼻祖孔夫子以來，統治者對儒家理論都是無甚興趣，就算對這「聖人」、「亞聖」等都是敷衍了事，秦始皇更焚書坑儒，儒家學者幾百年裏都沒過幾天好日子，是最沒出色的了。可是在叔孫通的眼裏，有劉邦這個大客戶，儒家學者出人頭地的日子終於來了！
在晉見劉邦，解釋了儒家學說能如何幫助皇帝安定政權後，叔孫通立刻啟程到魯城，徵召儒學專家，共商擬定皇家禮儀。可是卻有幾個專家對叔孫通的大計嗤之以鼻，說：「樂章禮儀是何等大事，必須累積高貴的品德教化一百年，然後才有資格制定。天下剛剛安定，死亡的人屍骨未寒，你怎會成功？你走吧，不要污染我們。」叔孫通聽了，失笑說：「腐儒，不知道天下不斷在變。」
投資夕陽行業高風險
從焚書坑儒到儒術獨專二千年，叔孫通堪稱千古「撈底王」吧。而讀死書的所謂專家卻從來充斥市面，古今不變。老闆們可能都有這個經驗，就是請到了擁有無數「沙紙」，左一個PhD，右一個MBA，再加CFA，總之十八般武藝像是樣樣精通，可是做起事來，講多過做；紙上談兵，引經據典，但常識欠奉，跟實際完全脫節。
私人公司的老闆在自嘆遇人不淑後，還可以立刻止蝕。但自從港英埋下最毒的炸彈，就是硬把大專院校升格為大學，我們的最高學府就成為這些所謂專家的溫床。這一撮人以學者自居，經常接受傳媒採訪，為時事做評論；但其評論卻往往「露底」，反映他們的分析能力就如叔孫通所言，「不知道天下不斷在變」。這些「專家」的存在實在是對真正學者的一種威脅，正所謂：「一粒老鼠屎，壞了一鍋粥」嘛。
最近發生Neway收購加州紅的事件，就是典型的例子，讓這些專家露了底。有經濟學家便指出，在一間卡拉OK獨大的情況下，消費者必然受到影響，因為公司不用再提供優惠和折扣吸引市民，令價格提升，因為收購意味「一統天下」，「市民梗係冇咁着數㗎啦」，其言論可謂經濟學一○一條件反射式答案，未必經過腦袋的思考，但出自經濟學家的口中，令人惋惜。
卡拉OK已經是公認的夕陽行業，從90年代的Neway、前衛、Big Echo、NICAM、Top One、嘉禾、創藝與活力energy和加州紅等，百花齊放的盛況，到今天剩下的Neway還有勇氣付錢以圓「一統天下」的夢想，管理層一是有蘋果電腦喬布斯（Steve Jobs）的能耐，有起死回生之術；一是對香港人集體回憶有無限的承擔，願以私人資金捍衛之（至少Neway沒有要求政府撥款幾個億，成立什麼「唱K發展基金」）。無論是上述哪一個理由，都值得獅子山學會同仁站立鼓掌致敬吧！
最怕政府以法例保護
所以，所謂「市民梗係冇咁着數㗎啦」，不知從何歸納出來。更簡單的說，如果今天有廠家壟斷了打字機的製造，我們是否應多謝他？這讓我們可以對孩子們說：「看看你現在多幸福，爺爺便是用這東西打文件養活一家的…。」不只打字機，就算是曾雄霸全球的微軟，今天在雲端運算（Cloud Computing）技術愈趨成熟下，用家對其是否壟斷視窗或文書處理系統也沒有太大反應了，反正近乎免費的Google Apps 和Chrome更好使好用。所以就算某某行業存在壟斷，也不可沒頭沒腦便說市民「冇咁着數」。
可見，世上有太多的例子，在「唯利是圖」的資本家中，一定有人能創造新的商品打破壟斷，天下不斷在變，用不着政府勞心。商場上誰都知花無百日紅的道理，有的都是政府以法例保護，即現代術語「官商勾結」是也，看看香港多少壟斷是由政府御准便知了。所以，當有輿論因Neway收購加州紅事件而重提《公平競爭法》，你真的相信被功能組別把持的立法會，會給我們真正的公平競爭？
獅子山學會行政總監
info@lionrockinstitute.org
金管局設下限干預市場
金管局設下限干預市場
嘉賓：孫柏文、李兆富
主題：按息設下限
內容：投資策略
http://cablenews.i-cable.com/webapps/program_video/index.php?video_id=72108
Tuesday, March 9, 2010
農村城鎮化以發展村落事業
農村城鎮化以發展村落事業
嘉賓：李永權、孫柏文
主題：聚焦三農
內容：中國經濟
http://cablenews.i-cable.com/webapps/program_video/index.php?video_id=72014
Monday, March 8, 2010
港交所聚焦內地具國際視野
港交所聚焦內地具國際視野
嘉賓：龔耀輝、孫柏文
主題：劍在舵手
內容：香港經濟
http://cablenews.i-cable.com/webapps/program_video/index.php?video_id=71920
Friday, March 5, 2010
現實常是荒謬的
施永青,AM730-C觀點,2010.3.5
鳴謝施永青先生給予轉載
地產商在訂定樓價時，通常每高一層都會把呎價訂得貴一些，因為高層的空氣容易流通一些，景觀亦會好一些，所以較受用家歡迎。但我從事地產銷售工作三十多年，現實是高層的真正售價，有時賣得比低層還要平。
我是1976年入行的，當時樓市正從復甦期走向高漲期，樓價飆升得很快。當時的地產商一般都比較老實，賣樓不像今天那麼花巧，拿到預售同意書、訂好價之後就開盤，而且一開盤就整棟樓宇一起拿出來賣，高高低低，任君選擇。
這種賣法的結果，是先來的客人都會揀那些方向好、層數高的優質單位。如果賣得快，地產商就會封盤，把餘下的單位加價後再推出。經過多輪的反覆封盤、加價、再開盤之後，結果就是賣得早的都是好單位，但價錢賣得不高，到賣剩尾的，卻是一些質素較差的單位，但因為樓市在不斷上升，反而可以賣到更好的價錢。
97之後，由於金融風暴，加上「八萬五」的供應計劃，香港樓市進入蕭條期，地產商賣樓的難度比前大了很多。不少樓盤，首輪賣了一批優質單位之後，就再也推不動，餘下很多貨尾單位，令地產商十分頭痛。
為了扭轉這種不利的局面，地產商不得不調整他們的銷售策略。其一是不再整棟一起開盤，又是逐小批逐小批推出。其二是惜售優質單位，先推質素較差、較為難賣的單位。分小批推出，可以製造供應不多的假象，促使買家早作決定。而好單位留到後期才賣，貨尾就比較容易清理。
由於當時樓市的主趨勢仍是向下，因此地產商仍得不時把訂價往下調整，結果是留下來的好單位亦得跟著市況減價出售，一樣沒法逃得出好單位要平賣，差單位反而賣得好價的宿命。
經過多年弱市賣樓的磨煉，地產商掌握的竅門愈來愈多，他們發現，最先湧出來買一個新盤的那批客人，原來是一批候了很久，最有誠意的情有獨鍾者。他們的出價能力最強，地產商必須好好珍惜、盡量利用。地產商珍惜他們的方法，就是利用他們去買那些最難賣得出，要價最高的單位。
地產商現時都會利用這類客人買一兩個天價的單位，以為市場定立一個高指標。但到真的開盤時，定價反而會便宜一些。愈賣到後期，當遲來的客人，其購買意欲已不及早前的高時，地產商反會拿出一些優質的單位，以更平的價錢去吸引他們。
這種以好客配差單位，差客配好單位的銷售手法好像好荒謬，卻是市場常見的現象。我只能嘆一句，「天地不仁，以萬物為芻狗。」市場不仁，以顧客為芻狗。
(轉載自2010年3月5日am730C觀點)
鳴謝施永青先生給予轉載
地產商在訂定樓價時，通常每高一層都會把呎價訂得貴一些，因為高層的空氣容易流通一些，景觀亦會好一些，所以較受用家歡迎。但我從事地產銷售工作三十多年，現實是高層的真正售價，有時賣得比低層還要平。
我是1976年入行的，當時樓市正從復甦期走向高漲期，樓價飆升得很快。當時的地產商一般都比較老實，賣樓不像今天那麼花巧，拿到預售同意書、訂好價之後就開盤，而且一開盤就整棟樓宇一起拿出來賣，高高低低，任君選擇。
這種賣法的結果，是先來的客人都會揀那些方向好、層數高的優質單位。如果賣得快，地產商就會封盤，把餘下的單位加價後再推出。經過多輪的反覆封盤、加價、再開盤之後，結果就是賣得早的都是好單位，但價錢賣得不高，到賣剩尾的，卻是一些質素較差的單位，但因為樓市在不斷上升，反而可以賣到更好的價錢。
97之後，由於金融風暴，加上「八萬五」的供應計劃，香港樓市進入蕭條期，地產商賣樓的難度比前大了很多。不少樓盤，首輪賣了一批優質單位之後，就再也推不動，餘下很多貨尾單位，令地產商十分頭痛。
為了扭轉這種不利的局面，地產商不得不調整他們的銷售策略。其一是不再整棟一起開盤，又是逐小批逐小批推出。其二是惜售優質單位，先推質素較差、較為難賣的單位。分小批推出，可以製造供應不多的假象，促使買家早作決定。而好單位留到後期才賣，貨尾就比較容易清理。
由於當時樓市的主趨勢仍是向下，因此地產商仍得不時把訂價往下調整，結果是留下來的好單位亦得跟著市況減價出售，一樣沒法逃得出好單位要平賣，差單位反而賣得好價的宿命。
經過多年弱市賣樓的磨煉，地產商掌握的竅門愈來愈多，他們發現，最先湧出來買一個新盤的那批客人，原來是一批候了很久，最有誠意的情有獨鍾者。他們的出價能力最強，地產商必須好好珍惜、盡量利用。地產商珍惜他們的方法，就是利用他們去買那些最難賣得出，要價最高的單位。
地產商現時都會利用這類客人買一兩個天價的單位，以為市場定立一個高指標。但到真的開盤時，定價反而會便宜一些。愈賣到後期，當遲來的客人，其購買意欲已不及早前的高時，地產商反會拿出一些優質的單位，以更平的價錢去吸引他們。
這種以好客配差單位，差客配好單位的銷售手法好像好荒謬，卻是市場常見的現象。我只能嘆一句，「天地不仁，以萬物為芻狗。」市場不仁，以顧客為芻狗。
(轉載自2010年3月5日am730C觀點)
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