孫柏文 (AM730,06.09.2010)
BEACON 「熱烈慶祝！花旗國失業率升至9.6%！」仲唔係全球各大報章嘅頭條？大家可能會問：「點解失業率上升，都話係熱烈慶祝呢？孫柏文係咪幸災樂禍？」我，當然唔係啦。
熱烈慶祝嗰個唔係我，係花旗國股市。上個禮拜五晚，美國勞工部宣布8月新增職位數字，結果係私人機構請多咗6萬個工人，比預期好。不過，因為進入勞動人口嘅人數，比新增職位嘅增長快，政府又因為做完十年一度嘅人口普查，同埋地區政府因冇錢繼續裁員，所以失業率上升。
不過最終股市都大升，市場由怕雙底衰退等美國聯儲局救，變成咗又望公司盈利升去帶動股價。雖然美國經濟增長，第二季得嗰1.6%，但分析員們都仲係將啲股票目標價，定喺個假設盈利會升兩成嘅水平。哎，你估啲上市公司管理層係魔術師咩，盈利可以跑贏經濟增長咁多。
點都好，市升，唔好鬥氣。好似我呢啲買咗熊證嘅人，唯有慢慢等。等乜？喺呢個銀行仲嚴重資不抵債嘅世界，一定又爆金融危機。而呢期就真係又有金融危機，仲要喺一個你諗都未諗過嘅地方。喺邊？咪就係喺阿富汗。當地最大間銀行，之前批咗好多貸款俾總統啲朋友，最後因變咗做呆壞帳，呢幾日俾人傳資不抵債，所以係咁被擠提。
見花旗國傳媒大幅報道，原因唔係會有大危機，因為間銀行嘅資產得嗰幾億美元，而係因為美國國民問：「唔係連呢間銀行都要我哋救？」 其實有呢種銀行，對做幾年就落台嘅統治者都勁有用。因為要收買啲有政治勢力嘅人，唔使直接出錢，只要叫啲銀行放債俾佢哋就得。跟住到最後自己已經下台後， 就留番個計時炸彈俾下一任嗰個搞。
下一任嗰個，又可以大條道理話唔關自己事，繼續玩呢個遊戲。哈！我知！呢啲咪就係英國人最鍾意玩嘅招數。咁大家都知我哋特首係英國人訓練出來，唔通佢做財政司時，搞嗰間按揭證券公司都係有異曲同工之效？
大家做嗰啲九成按揭買樓，一旦負資產爆斷供潮，你估邊個孭？以前97年嗰轉，啲人會死頂點都繼續供，不過依家要做九成按揭嘅，係啲年輕80後，你估以佢哋嘅脾性，佢哋會頂咩？
最後，我想講講噚日喺薄扶林舉行嘅區議會補選。我落筆嘅呢刻係唔知邊個贏，不過我亦唔係想分析、預測戰果。我想講嘅係，話說上個禮拜六拉票時，有人話某個候選人「襲擊」對手嘅助選團成員。
不過今時今日，你一咁講，啲人嘅反應係「no video，no talk」，所以我今日想呼籲所有未來會參選嘅人，選舉期間，唔該你哋學外國啲選舉工程咁，24小時咁開著個攝影機，影住對手。我哋做傳媒嘅，會感激萬分。
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Monday, September 6, 2010
Thursday, August 19, 2010
當年推首置壞賬極嚴重
首次置業貸款計劃的獲批貸款市民，曾有一半人拖欠還款，破產者多達逾千宗，造成壞賬；更曾發生首置貸款申請家庭燒炭自殺死亡事件。今年 5月，獅子山學會行政總監王弼在一個居屋政策研討會，就公開反對政府重推首次置業貸款計劃，又引當年推出首置令不少市民變成負資產甚至破產，終發生燒炭自殺死亡事件，認為政府不應鼓勵市民買樓承受風險。
全文請看
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100819&sec_id=4104&subsec_id=12731&art_id=14360222
相關新聞
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100819&sec_id=4104&subsec_id=12731&art_id=14360221
全文請看
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100819&sec_id=4104&subsec_id=12731&art_id=14360222
相關新聞
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100819&sec_id=4104&subsec_id=12731&art_id=14360221
Friday, August 13, 2010
利字當頭：免費居所
利世民 (Apple Daily, 8.13.2010)
今年五月，曾蔭權提出就資助置業進行公開諮詢，不經不覺，時間已過了一半。接近政府消息人士透露，有些收集回來的意見，確實教人大開眼界。據說有意見認為居住權是人權，所以政府有責任為他們提供免費居所。
這 次，輪到世民無言以對。過了幾秒， 一定神，我即時反問：「講真定講假？唔好將惡搞當真好喎！」消息人士：「堅o架！佢哋話唔要做樓奴。反地產霸權嘛，你未聽過咩？」世民：「香港有人好想交 重稅咩？世界上除咗香港，有邊度可以有教育、醫療、公屋等福利，不過又同時可以維持低稅制？無賣地收入補貼，錢從何來？」消息人士：「交稅？香港有幾多人 交稅？你覺得佢哋有資格交稅咩？如果係佢哋就唔會咁天真啦！」
復建居屋亦難減怨氣
公道點說，香港地就算是有交稅的中產，近來也會有點火氣。過去十年來不滿的情緒一直在膨脹，實在沒有理由單單針對九十後。說到底，當社會上越來越多人認為機會不是屬於自己，自我失落的感覺也會慢慢變質，轉為對世俗的不滿。可是，機會真的越來越少嗎？
對 不起，機會是要自己發掘，既要勞力，更要勞心。那些排隊報讀毅進都要父母陪的人，會懂得去發掘機會嗎？就算工資立法、工時立法、強制罷工法、競爭法、全民 退休金，甚至全民免費交通和全民免費居所等逐一成為事實，飯來張口的人，依舊不會有內心的滿足，因為他們永遠都要找理由解釋：為甚麼別人有創造能力，他們 沒有？為甚麼他們要單方面依附在別人的成果？
政府搞甚麼，其實都是多餘。世民夠膽斷言，就算復建居屋，怨氣一樣不會減少。我只有一個請求：居屋也好，免費居所也好，這些天天嚷着反地產霸權的人，自己去起他們的烏托邦，好不好？
利世民
Tuesday, July 20, 2010
居屋有投資成分 非民生基本需要
(AM 730, 20.7.2010)
主張復建居屋的一項主要理由，是社會上確有這種需要。有相當一部分人，他們已不符資格去申請公屋，卻又買不起私人樓宇，他們渴望有機會買到居屋。誰也不能否認社會上有這種需要，問題是這種需要該透過甚麼途徑去得以滿足？資助市民置業是否政府的責任？
住屋是民生的基本需要，政府在制訂政策時，不可能不考慮市民在這方面的需要。香港已是一個相對富裕的社會，應有能力照顧社會的基層解決他們的基本住屋需要。政府可以透過興建公屋，以較私人市場低廉的，基層可負擔得起的租金，把公屋租予基層，以助他們解決生活的基本需要。
用這種方法，理念簡單，資源運用得較為有效。收入符合資格的人可得到照顧，收入超出某個標準，就得交市值租金，或者自行置業，不用政府一直資助下去。政府就可以把資源用在更有需要的人身上。
現時，符合入住公屋資格的人，輪候時間不用三年。如果不是太揀擇的話，上樓的時間可以更快。從這個角度去看，香港的住屋問題基本上已得到解決，政府在民生上的責任基本已算完成。
當然，大多數人除了希望有樓住之外，還希望成為自己居所的業主，擁有一定的資產，這樣不但可以更有安全感，而且還可以在資產價格因經濟增長而上升時，也可以分到一杯羹。不過，這種需求，已非單純的住屋需求，而是滲入了很大的投資成份，這可不是政府的責任。
一個人在解決了生活的基本需要之後，仍然有額外的積蓄，才可以量力而為地去投資。
買居屋，其實也是一項投資，是有一定風險的。公屋租戶，若生活上遇到困難，房委會可以減免租金。但買居屋是向銀行貸款的，居屋業主一旦供樓能力出了問題，銀行就會收樓，追欠款，損失可以十分慘重，因此，一個需要社會資助的人，根本不應去投資。
有人強辯，說買居屋的人只是為居住，不是為了投資。那又如何去解釋：為何樓價跌的時候，居屋也乏人問津；到樓價高升的時間，居屋的申請者反而倍增？要居屋不涉及投資成分，訂價就不應與私人市場掛勾，房委會應以發展成本賣樓，以重置成本收回，不讓購買者藉此去賺錢。不過，這樣一來，不但居屋購買者會失去意欲，連房委會也會失去發展利潤，社會何來那麼多的資源既要建公屋又要建居屋？
由此可見，居屋的理念混淆，不易制訂統一的政策。政府若真的想協助市民置業的話，大可透過增加土地供應與改善城市規劃，不一定用公帑資助的方式。這樣可能更符合市場經濟理念。有關這方面的意見，留待下次再談。
(轉載自2010年7月20日am730C觀點)
主張復建居屋的一項主要理由，是社會上確有這種需要。有相當一部分人，他們已不符資格去申請公屋，卻又買不起私人樓宇，他們渴望有機會買到居屋。誰也不能否認社會上有這種需要，問題是這種需要該透過甚麼途徑去得以滿足？資助市民置業是否政府的責任？
住屋是民生的基本需要，政府在制訂政策時，不可能不考慮市民在這方面的需要。香港已是一個相對富裕的社會，應有能力照顧社會的基層解決他們的基本住屋需要。政府可以透過興建公屋，以較私人市場低廉的，基層可負擔得起的租金，把公屋租予基層，以助他們解決生活的基本需要。
用這種方法，理念簡單，資源運用得較為有效。收入符合資格的人可得到照顧，收入超出某個標準，就得交市值租金，或者自行置業，不用政府一直資助下去。政府就可以把資源用在更有需要的人身上。
現時，符合入住公屋資格的人，輪候時間不用三年。如果不是太揀擇的話，上樓的時間可以更快。從這個角度去看，香港的住屋問題基本上已得到解決，政府在民生上的責任基本已算完成。
當然，大多數人除了希望有樓住之外，還希望成為自己居所的業主，擁有一定的資產，這樣不但可以更有安全感，而且還可以在資產價格因經濟增長而上升時，也可以分到一杯羹。不過，這種需求，已非單純的住屋需求，而是滲入了很大的投資成份，這可不是政府的責任。
一個人在解決了生活的基本需要之後，仍然有額外的積蓄，才可以量力而為地去投資。
買居屋，其實也是一項投資，是有一定風險的。公屋租戶，若生活上遇到困難，房委會可以減免租金。但買居屋是向銀行貸款的，居屋業主一旦供樓能力出了問題，銀行就會收樓，追欠款，損失可以十分慘重，因此，一個需要社會資助的人，根本不應去投資。
有人強辯，說買居屋的人只是為居住，不是為了投資。那又如何去解釋：為何樓價跌的時候，居屋也乏人問津；到樓價高升的時間，居屋的申請者反而倍增？要居屋不涉及投資成分，訂價就不應與私人市場掛勾，房委會應以發展成本賣樓，以重置成本收回，不讓購買者藉此去賺錢。不過，這樣一來，不但居屋購買者會失去意欲，連房委會也會失去發展利潤，社會何來那麼多的資源既要建公屋又要建居屋？
由此可見，居屋的理念混淆，不易制訂統一的政策。政府若真的想協助市民置業的話，大可透過增加土地供應與改善城市規劃，不一定用公帑資助的方式。這樣可能更符合市場經濟理念。有關這方面的意見，留待下次再談。
(轉載自2010年7月20日am730C觀點)
Monday, July 19, 2010
小量興建居屋 反助樓價上升
(AM 730, 19.7.2010)
有部分政客，常以建居屋可遏抑樓價為理由，鼓吹復建居屋。現實是居屋在這方面起過的作用甚小，原因是房委會在居屋的興建數量上甚有節制，根本沒有以遏抑樓價作為興建居屋為目的。
居屋自1978年推出，至2002年擱置，24年間，私人樓價自三百餘元一呎升至三千餘元一呎，合共升了十倍。足見以過去的供應量，實在不足以對私人樓價起遏抑作用。
居屋雖然由政府透過房委會興建，但政府卻放棄自行訂價去影響私人市場。相反，房委會為居屋訂價時，只會跟隨私人市場的價格浮動，只是為了買家提供一個折扣吧了。因此，只會出現居屋的價格隨私人樓價高而水漲船高，而不會出現私人樓價因居屋訂價低而水退船低。在這種機制下，推出居屋很難可以對私人市場起調節作用。
再者，居屋出現後，地產商不得不因應居屋的入息上限，而自行重新定位，把低收入的，符合申請居屋資格的買家讓給房委會去照顧，地產商則集中力量照顧收入較高的那批客戶。當地產商所興建的樓宇，其銷售的對象還包括那些較低收入人士的時候，他們就得將貨就客，興建一些如大同新、荃灣中心級別的樓宇，訂價不能太高，否則客戶會負擔不起。但如果這類單位，有居屋負責提供，那私人發展商就只好去興建高一檔次的「豪宅」，其訂價自然不會便宜。因此，居屋的出現，收窄了私人市場的範圍，令私人市場的買家都來自高收入人士，他們的負擔能力強，令私人樓價更容易上升。
另一方面，由於房委會在訂定居屋的售價時，只需參照由高收入人士組成的私人市場來訂價，所以即使打了折扣給居屋買家，一樣絕不便宜。房委會不但不用為出售居屋而作任何補貼，而且可賺取大量利潤。如果居屋的業主將來補地價的話，那就等如連折扣也沒打過，利潤等同私人市場的地產商。
居屋的買家以為房委會益了他們，實質上房委會在他們身上所賺到的錢，不但足以抵銷興建居屋的成本，而且還有足夠的利潤，用來建公屋，解決基層的居住問題。房委會作為一個福利機構，竟能自負盈虧，不用政府每年撥款，真是全球獨一無二。英殖民地統治者的技倆，的確真有一手。
不過，殖民地政府很清楚，居屋只能小量供應，能令中產有抽中籤的希望已足夠，不能真的令中產階層都不去買私樓，改為等政府照顧。因為一旦私人市場的價錢升不起，居屋也難賣得好。如果樓價跌至連建居屋也要政府補貼，勢必連建公屋的能力也受影響。
回歸初期，特區政府因摸不透箇中奧妙，真的大建居屋，結果令整個社會都付出了沉重代價。現在又有政客熱衷要政府復建居屋，而且還要真的大做，香港市民可要想清楚，這條路是否真的可以行得通。
Friday, July 16, 2010
過一時的審查 享永久的得益
施永青,AM730-C觀點,2010.7.14
鳴謝施永青先生給予轉載
有調查顯示：已買得居屋的人，都對買得居屋十分滿意，並沒有如 坊間所說，有人埋怨受到此項政策誤誘，作錯了決定，因而蒙受了損失。我覺得這類調查沒有多大意思，因為居屋業主基本上都是政策的得益者，能夠以六折至七折的價錢，買入樓宇作十足享用，有甚麼還好埋怨。至 於有沒有人因買入後樓價下跌而後悔，則視乎調查訪問的時間，今天做調查所得的答案，與03年 做所得的答案，當然截然不同。政府在決定應否復建居屋時，不能單看得益者的意見，還得衡量社會資源是否用得其所，看社會在整體上是否有得益。
我反對復建居屋的其中一項原因，是居屋的審批方法有漏洞，一定會 引來經濟學上所說的「尋租」活動。因為審批所根據的，只是申請者申請一 刻的狀況，但獲批的得益卻是永久的。即使申請者之後財政大幅改善，社會也不可停止這項住屋福利，或要求買得居屋的人退回部分得益。
租用公屋的人一旦成了富戶，還得繳交雙倍租金或市值租金，但買入居屋的人，只要選擇自用，就不用補地價，亦不用繳交部分尚在政府手中的業權的租金。買居屋有折扣，這等同部分業權未有由政府手上轉入居屋業主手裡，故轉售時要補地價；但現有政策未有要求，居屋業主在富起來之後，需要向部分業權的擁有人——政府，繳交租金；以致購買居屋變成一種永久性的得益。政府為何要厚待居屋業主，而薄待公屋租戶？這豈不是欺負窮人，而益經濟上處境較好的人？這種安排明顯有違福利政策的原則。
由於得益是永久的，而審查卻是一時的，一定有人會想盡辦法通過審查。我曾有伙記要求公司不要加薪給他，因為他正在申請居屋。我起初擔心，這是否等同欺騙政府？但同事告訴我，工資是僱主與僱員之間的協議，政府干涉不了。只要公司沒有私下付額外的報酬給僱員，就不是欺騙政府。我相信，沒有僱主會反對僱員要求收少一點工資的。我的伙記在買得居屋後已轉工，工資超過申請居屋的上限，但政府已無能為力。
我亦認識有些經濟條件不算差的人，自己已有物業，但仍叫子女以獨 立身份，在剛出社會工作，工資未太高時，合起來去申請居屋。因為在申請居屋時，父母的資產是不用計在資產上限的要求上的。但這並不妨礙父母將來等子女買得居屋時贈給子女。
我擔心，一旦資助市民自置居所變成政府的責 任，人人都會趁剛出社會工作時，用盡自己的權利，不申請才笨。到自己 的子女長大後再叫他們申請；到自己百年歸老時，又會把自己手上的居屋作遺產留給他們。經過幾代後，香港可能人人手上都有幾間居屋，一間是自己趁符合資格時申請得來的，有幾間是家族遺留下來的。這種情況是多麼荒謬！
(轉載自2010年7月16日am730C觀點)
鳴謝施永青先生給予轉載
有調查顯示：已買得居屋的人，都對買得居屋十分滿意，並沒有如 坊間所說，有人埋怨受到此項政策誤誘，作錯了決定，因而蒙受了損失。我覺得這類調查沒有多大意思，因為居屋業主基本上都是政策的得益者，能夠以六折至七折的價錢，買入樓宇作十足享用，有甚麼還好埋怨。至 於有沒有人因買入後樓價下跌而後悔，則視乎調查訪問的時間，今天做調查所得的答案，與03年 做所得的答案，當然截然不同。政府在決定應否復建居屋時，不能單看得益者的意見，還得衡量社會資源是否用得其所，看社會在整體上是否有得益。
我反對復建居屋的其中一項原因，是居屋的審批方法有漏洞，一定會 引來經濟學上所說的「尋租」活動。因為審批所根據的，只是申請者申請一 刻的狀況，但獲批的得益卻是永久的。即使申請者之後財政大幅改善，社會也不可停止這項住屋福利，或要求買得居屋的人退回部分得益。
租用公屋的人一旦成了富戶，還得繳交雙倍租金或市值租金，但買入居屋的人，只要選擇自用，就不用補地價，亦不用繳交部分尚在政府手中的業權的租金。買居屋有折扣，這等同部分業權未有由政府手上轉入居屋業主手裡，故轉售時要補地價；但現有政策未有要求，居屋業主在富起來之後，需要向部分業權的擁有人——政府，繳交租金；以致購買居屋變成一種永久性的得益。政府為何要厚待居屋業主，而薄待公屋租戶？這豈不是欺負窮人，而益經濟上處境較好的人？這種安排明顯有違福利政策的原則。
由於得益是永久的，而審查卻是一時的，一定有人會想盡辦法通過審查。我曾有伙記要求公司不要加薪給他，因為他正在申請居屋。我起初擔心，這是否等同欺騙政府？但同事告訴我，工資是僱主與僱員之間的協議，政府干涉不了。只要公司沒有私下付額外的報酬給僱員，就不是欺騙政府。我相信，沒有僱主會反對僱員要求收少一點工資的。我的伙記在買得居屋後已轉工，工資超過申請居屋的上限，但政府已無能為力。
我亦認識有些經濟條件不算差的人，自己已有物業，但仍叫子女以獨 立身份，在剛出社會工作，工資未太高時，合起來去申請居屋。因為在申請居屋時，父母的資產是不用計在資產上限的要求上的。但這並不妨礙父母將來等子女買得居屋時贈給子女。
我擔心，一旦資助市民自置居所變成政府的責 任，人人都會趁剛出社會工作時，用盡自己的權利，不申請才笨。到自己 的子女長大後再叫他們申請；到自己百年歸老時，又會把自己手上的居屋作遺產留給他們。經過幾代後，香港可能人人手上都有幾間居屋，一間是自己趁符合資格時申請得來的，有幾間是家族遺留下來的。這種情況是多麼荒謬！
(轉載自2010年7月16日am730C觀點)
Thursday, July 15, 2010
復建居屋是好主意嗎？
施永青,AM730-C觀點,2010.7.15
鳴謝施永青先生給予轉載
金融海嘯後，香港的樓價只往下調整了不足半年，旋即又回頭上 升，令不少人又再擔心，以後再也沒有條件自置居所了。因應社會上這類擔 憂，大部分政黨都認為政府應復建居屋。但我卻不認為這是一個好主意。
居者有其屋計劃，是七十年代末，由當時的殖民地政府構思出來的，它的功能主要有兩個方面：一是協 助解決公屋的富戶問題；二是安撫未有能力在私人市場置業的人士，尤以前者為主。
公屋中的富戶，由於經濟條件已獲改善，本應交出公屋單位，予更有需要的輪候人士，不宜長期佔用公 共資源。但要富戶遷出原有的單位，阻力極大；政府只好建居屋與他們換，以吸引他們把原有的公屋單位交出來。這種做法等如是以一種更大的優惠去換取一個較小的優惠，以橙換桔去益富戶。富戶要交出單位，本是天經地義的事，但政府 為了省卻自己的麻煩，竟動用更多的資源去裝點門面，這怎算是一項正確的政策？
居屋最初推出時，一半單位配售與公屋住戶申請，另一半才售予未能在私人市場買得起樓的人。後來由 五五分，變成六四分，七三分，最高峰時期是八二分，都是優先賣給公屋富戶。他們不用通過入息與資產審查，只要肯交出原先居住的公屋單位，已可獲批購買居屋，這種安排，很明顯對非公屋住戶的申請者不公平。
其實，政府一直沒有設想過，要在甚麼時候，讓所有未能在私人市場置業的人，最終都可以買到居屋， 政府只是每年推出一批單位，意思意思，就當了事；從來不會按向隅者的數量，去制定明年要興建的居屋數目；不夠分的話就抽籤解決。
正常的福利政策哪有靠抽籤去解決問題的呢？難道領綜援的人要抽籤去決定是否可以獲得社會援助？難 道遇意外被送進醫院的人要抽籤才能獲得急救？可見過去的居屋政策，只是聊備一格，讓未置業者有個希望吧了。一如有六合彩開，窮人就不致對發達絕望吧了。可見居屋政策只是殖民地政府的權宜之計，從來都不打算如公屋政策那樣，真的會全 面落實的。
然而，現時有一些政客，卻把自置居所描繪成 市民該有的權利，政府應盡的責任。如果這套理論成立的話，政府不能在 復建居屋後，繼續以聊備一格的方式去處理市民自置居所問題，而得動真格，全面動用社會資源去加以落實。不然的話，政客與傳媒一定會群起而攻之。以現時的社會風氣，一旦提供自置居所變成了政府的責任，輿論一定會不斷改善居屋的質素，之前已經出現過的夾屋，將來還可以有更高級的夾屋。如此發展下去，香港承擔得起嗎？置業花費龐大，勢必擠逼掉其他福利政策的資源，影響 社會基層的生活保障。
(轉載自2010年7月15日am730C觀點)
鳴謝施永青先生給予轉載
金融海嘯後，香港的樓價只往下調整了不足半年，旋即又回頭上 升，令不少人又再擔心，以後再也沒有條件自置居所了。因應社會上這類擔 憂，大部分政黨都認為政府應復建居屋。但我卻不認為這是一個好主意。
居者有其屋計劃，是七十年代末，由當時的殖民地政府構思出來的，它的功能主要有兩個方面：一是協 助解決公屋的富戶問題；二是安撫未有能力在私人市場置業的人士，尤以前者為主。
公屋中的富戶，由於經濟條件已獲改善，本應交出公屋單位，予更有需要的輪候人士，不宜長期佔用公 共資源。但要富戶遷出原有的單位，阻力極大；政府只好建居屋與他們換，以吸引他們把原有的公屋單位交出來。這種做法等如是以一種更大的優惠去換取一個較小的優惠，以橙換桔去益富戶。富戶要交出單位，本是天經地義的事，但政府 為了省卻自己的麻煩，竟動用更多的資源去裝點門面，這怎算是一項正確的政策？
居屋最初推出時，一半單位配售與公屋住戶申請，另一半才售予未能在私人市場買得起樓的人。後來由 五五分，變成六四分，七三分，最高峰時期是八二分，都是優先賣給公屋富戶。他們不用通過入息與資產審查，只要肯交出原先居住的公屋單位，已可獲批購買居屋，這種安排，很明顯對非公屋住戶的申請者不公平。
其實，政府一直沒有設想過，要在甚麼時候，讓所有未能在私人市場置業的人，最終都可以買到居屋， 政府只是每年推出一批單位，意思意思，就當了事；從來不會按向隅者的數量，去制定明年要興建的居屋數目；不夠分的話就抽籤解決。
正常的福利政策哪有靠抽籤去解決問題的呢？難道領綜援的人要抽籤去決定是否可以獲得社會援助？難 道遇意外被送進醫院的人要抽籤才能獲得急救？可見過去的居屋政策，只是聊備一格，讓未置業者有個希望吧了。一如有六合彩開，窮人就不致對發達絕望吧了。可見居屋政策只是殖民地政府的權宜之計，從來都不打算如公屋政策那樣，真的會全 面落實的。
然而，現時有一些政客，卻把自置居所描繪成 市民該有的權利，政府應盡的責任。如果這套理論成立的話，政府不能在 復建居屋後，繼續以聊備一格的方式去處理市民自置居所問題，而得動真格，全面動用社會資源去加以落實。不然的話，政客與傳媒一定會群起而攻之。以現時的社會風氣，一旦提供自置居所變成了政府的責任，輿論一定會不斷改善居屋的質素，之前已經出現過的夾屋，將來還可以有更高級的夾屋。如此發展下去，香港承擔得起嗎？置業花費龐大，勢必擠逼掉其他福利政策的資源，影響 社會基層的生活保障。
(轉載自2010年7月15日am730C觀點)
Wednesday, July 14, 2010
政府應資助市民置業嗎？
施永青,AM730-C觀點,2010.7.14
鳴謝施永青先生給予轉載
政府正為「資助市民自置居所」問題作公開諮詢，我一向都有關注這問題，所以打算借本欄作點回應。
大部分政府，都會鼓勵人民置業；因為，當人民擁有不動產之後，就會對土地有較強的歸屬感，並樂於看到自己資產的所在地繁榮昌盛。一般而言，已置業的人，政治取態會比較保守，會不自覺地支持政府的政策，對社會有穩定作用。因此，很多政府對自置居所的人都有稅務上的優惠，如供樓的利息開支可以扣稅等。
這類惠及全民的政策，相信沒有人會反對。然而，香港過去的資助市民自置居所政策，卻不是全民性的。最有錢的沒資格申請，大家可以理解，但最窮的也不資助，就好像說不通。最基層的市民，政府只為他們提供出租性的公屋，卻不予他們額外的資助，讓他們成為業主。這種態度，等同接受市場機制——有錢始有得買樓，那麼為何有部分沒錢買樓的人可獲資助呢？
由此何見，政府從沒認為有責任令所有市民都達到置業安居的目的，否則為甚麼要遺下一批人不予以資助。如果政府並不視資助市民自置居所為自己應有的責任，那我們又應該以甚麼準則去判斷誰該獲得資助呢？
一般的資助計劃，都會對貧困戶資助多一些，富有戶資助少一些；但香港的自置居所資助計劃，卻剛剛相反；愈是有錢的，有時政府就愈會多資助一些；愈是沒錢的，政府就資助得愈少。以買居屋與夾屋為例，收入高的買夾屋，收入少的買居屋，夾屋的面積大過居屋，即是說收入愈多者，獲得的資助愈大。這種情況一樣出現在同時獲批買居屋者的身上，買得起大單位的，得到的資助會比只有能力買細單位的多。這並不符合一般福利政策的原則，可見福利政策一旦應用在帶有投資性質的置業問題上時，就會被扭曲得不合理。
至於置業貸款計劃，更會在私人樓宇市場製造更多的需求，令樓價升得更快。結果是令到更多的人失去自行置業的能力，需要政府出手相助。
其實，香港人買樓，除了為了安居之外，亦希望樓價上升時，自己的資產值同時上升。此之所以，當樓價趨跌時，居屋也乏人問津。現時，人們見樓價又再上升，所以都想分一杯羹，希望政府可以資助他們成為業主。可惜，他們忘記了，樓價只會在人人搶著要買的時候才會上升，如果變成人人都有機會得到政府的資助，那就再沒有人肯死慳死抵去供樓了。每當一種商品變成由政府保證供應，人人都隨手可得時，它的價錢一定升不起。如果價錢不會升，那香港人還會這麼熱衷去做業主嗎？
我很擔心，資助自置居所計劃一旦全面推行，樓價就開始下跌，申請因而卻步，變成計劃的成功將導致計劃的失敗。這個實驗董建華已經做過，社會付出的代價十分大，我們沒有必要再試多一次。
鳴謝施永青先生給予轉載
政府正為「資助市民自置居所」問題作公開諮詢，我一向都有關注這問題，所以打算借本欄作點回應。
大部分政府，都會鼓勵人民置業；因為，當人民擁有不動產之後，就會對土地有較強的歸屬感，並樂於看到自己資產的所在地繁榮昌盛。一般而言，已置業的人，政治取態會比較保守，會不自覺地支持政府的政策，對社會有穩定作用。因此，很多政府對自置居所的人都有稅務上的優惠，如供樓的利息開支可以扣稅等。
這類惠及全民的政策，相信沒有人會反對。然而，香港過去的資助市民自置居所政策，卻不是全民性的。最有錢的沒資格申請，大家可以理解，但最窮的也不資助，就好像說不通。最基層的市民，政府只為他們提供出租性的公屋，卻不予他們額外的資助，讓他們成為業主。這種態度，等同接受市場機制——有錢始有得買樓，那麼為何有部分沒錢買樓的人可獲資助呢？
由此何見，政府從沒認為有責任令所有市民都達到置業安居的目的，否則為甚麼要遺下一批人不予以資助。如果政府並不視資助市民自置居所為自己應有的責任，那我們又應該以甚麼準則去判斷誰該獲得資助呢？
一般的資助計劃，都會對貧困戶資助多一些，富有戶資助少一些；但香港的自置居所資助計劃，卻剛剛相反；愈是有錢的，有時政府就愈會多資助一些；愈是沒錢的，政府就資助得愈少。以買居屋與夾屋為例，收入高的買夾屋，收入少的買居屋，夾屋的面積大過居屋，即是說收入愈多者，獲得的資助愈大。這種情況一樣出現在同時獲批買居屋者的身上，買得起大單位的，得到的資助會比只有能力買細單位的多。這並不符合一般福利政策的原則，可見福利政策一旦應用在帶有投資性質的置業問題上時，就會被扭曲得不合理。
至於置業貸款計劃，更會在私人樓宇市場製造更多的需求，令樓價升得更快。結果是令到更多的人失去自行置業的能力，需要政府出手相助。
其實，香港人買樓，除了為了安居之外，亦希望樓價上升時，自己的資產值同時上升。此之所以，當樓價趨跌時，居屋也乏人問津。現時，人們見樓價又再上升，所以都想分一杯羹，希望政府可以資助他們成為業主。可惜，他們忘記了，樓價只會在人人搶著要買的時候才會上升，如果變成人人都有機會得到政府的資助，那就再沒有人肯死慳死抵去供樓了。每當一種商品變成由政府保證供應，人人都隨手可得時，它的價錢一定升不起。如果價錢不會升，那香港人還會這麼熱衷去做業主嗎？
我很擔心，資助自置居所計劃一旦全面推行，樓價就開始下跌，申請因而卻步，變成計劃的成功將導致計劃的失敗。這個實驗董建華已經做過，社會付出的代價十分大，我們沒有必要再試多一次。
Wednesday, July 7, 2010
競爭法是經濟廿三條
何民傑, 信報財經新聞 (理財投資, P35 2010. 07. 07)
從前，有一個很愛漂亮的國王，一天到晚命令王宮裏的裁縫師，替他做不同式樣的新衣裳。有位裁縫師騙稱會造世界上最神奇的衣服。國王以為找到了世上最美的新衣，但其實只是身邊人不敢發聲，新衣根本不存在，直至國王赤身露體走到街上，路旁的小男孩忍不住笑成一團，大家都覺得好滑稽。
「國王的新衣」是兒時的童話，但放在今日的香港社會，那新衣卻就是快要訂立的「競爭法」。政府在7月2日就《競爭條例草案》刊憲，聲稱要落實香港的競爭政策。獅子山學會一直以捍衛香港自由經濟為己任，多年來指出訂立競爭法不單無助自由競爭，還會製造更多不公平和營商成本，最為害的只會是中小企業，例如大機構可引用法例打擊新對手，小商戶可能被懷疑違規就被翻箱倒籠，要清楚知道法例要求又會引發法律開支，肥了法律界別。總之，競爭惡法問問題多多，政府未有向公眾有清楚解釋。
新競爭法：國王的新衣
而從政府在《競爭條例草案》中計劃法定組織豁免於競爭法外，就更加顯示國王的新衣意味。政府指出，由於公營部門的活動大多為非經濟活動，條例草案不適用於政府。除由行政長官會同行政會議另有指明外，條例草案也不適用於法定團體或其活動。行政長官會同行政會議只會根據條例草案所訂下的準則，透過制訂規例作出有關豁免的決定。
政府立競爭法，卻自己豁免自己；特區政府有一百零六個部門，八十六個公營機構，參與香港的經濟活動無日無之，要評說公平競爭，政府卻免於其中。最近就有香港會議展覽業關注組促請政府，將貿發局納入規管，否則對業界不公平。早就有批評指貿發局近年不斷擴大展覽業務，它既有政府資助，又是會展的場主，本身已佔盡優勢，如果獲豁免，對業界極不公平。但可惜，政府說不受理！
事實上，公營機構和政府部門才是製造香港出現壟斷的源頭，例如，疑似下任特首梁振英當年建議推行的八萬五政策明顯是限制產量行為，打擊小企業運作，即使現行的勾地政策也是限制產量的行為，但政府卻自己豁免自己。梁振英真的當選，再推八萬五，能否以競爭法的限制產量原則禁止呢？管案是政府說不可以。
而且，政府政策下的電力公司專營權也是分配市場行為，使市民在不同地區要繳交不同的電費。又例如電台、電視台的經營許可，都是由政府制訂的發牌制度分配市場，使外來競爭者無法進入競爭，反而同類的報紙傳媒在沒有政府發牌壟斷下，報業百花齊放，市民有更多選擇。最近九巴主席也批評過由政府推行鐵路壟斷造成的交通問題，運輸署不准巴士自由調動班次，使巴士無法與鐵路競爭，嚴重干預市場調節。這不是「只許州官壟斷、不許百姓競爭」又是什麼？政府明顯不敢面對現在自己製造的壟斷現象。
又如旅發局連續十年將花車遊贊助商判給國泰航空是串通投標，政府指透過行政措施可以解決公營機構和部門的投標失誤，但實際上旅發局的浪費公帑例子，證明政府沒有意圖和能力去管理好投標問題。而消委會曾經批評房屋署的鐵閘承辦商串通投標，但實際的問題關鍵是房屋署設有一張封閉的鐵閘承辦商名單，一般承辦商難以進入該名單，才導致少部分人串通投標。
就算提及合謀定價，運輸署對小巴、巴士、的士的收費限制也是合謀定價，迫使消費者和營辦商沒有選擇的自由。政府只推說因公共政策理由而豁免，其實有如國王的新衣。
外國豁免由民選國會決定
同時，行政長官會同行政會議如認為有合理的公共政策理由，可豁免某活動受禁止反競爭行為的法例規管。這做法是將行政機關的權力超越立法會，而外國是由普選的立法機關決定什麼政府活動可以得豁免，並設有日落條款，定期檢討，和港府建議「自己大晒話晒事」的建議完全不同。筆者擔心這只是進一步擴大行政權力，隨時剝中小企光豬，嚴重打擊營商自由。
再者，競爭法建議執法和司法機關結合，只要有人投訴的表證成立，就可以法例授權查核公司賬目。條例四十一指「凡競委會有合理因由懷疑，某人已管有或控制或可能管有或控制文件或資料，或某人在其他方面能夠就構成或可能構成違反某競爭守則的事宜協助該會，本條即適用。」這實在向全港企業製造的白色恐怖，打擊營商環境和法治傳統。
現時，電訊條例底下有條款含有競爭法建議的成分，但實際運作就是讓行業裏的競爭者，互相以法例要求打擊對手，拖慢商業活動，最終令消費者受損。又例如現時報紙和發行商、報販的關係，在競爭法下隨時被指是分配市場，政府隨時可以此含糊不清的法例干預新聞自由，製造寒蟬效應。競爭法裏很多問題早就提出討論，但政府執意要穿上這件新衣，香港人是時候要直斥其非了。
獅子山學會
何民傑
http://www.hkej.com/
從前，有一個很愛漂亮的國王，一天到晚命令王宮裏的裁縫師，替他做不同式樣的新衣裳。有位裁縫師騙稱會造世界上最神奇的衣服。國王以為找到了世上最美的新衣，但其實只是身邊人不敢發聲，新衣根本不存在，直至國王赤身露體走到街上，路旁的小男孩忍不住笑成一團，大家都覺得好滑稽。
「國王的新衣」是兒時的童話，但放在今日的香港社會，那新衣卻就是快要訂立的「競爭法」。政府在7月2日就《競爭條例草案》刊憲，聲稱要落實香港的競爭政策。獅子山學會一直以捍衛香港自由經濟為己任，多年來指出訂立競爭法不單無助自由競爭，還會製造更多不公平和營商成本，最為害的只會是中小企業，例如大機構可引用法例打擊新對手，小商戶可能被懷疑違規就被翻箱倒籠，要清楚知道法例要求又會引發法律開支，肥了法律界別。總之，競爭惡法問問題多多，政府未有向公眾有清楚解釋。
新競爭法：國王的新衣
而從政府在《競爭條例草案》中計劃法定組織豁免於競爭法外，就更加顯示國王的新衣意味。政府指出，由於公營部門的活動大多為非經濟活動，條例草案不適用於政府。除由行政長官會同行政會議另有指明外，條例草案也不適用於法定團體或其活動。行政長官會同行政會議只會根據條例草案所訂下的準則，透過制訂規例作出有關豁免的決定。
政府立競爭法，卻自己豁免自己；特區政府有一百零六個部門，八十六個公營機構，參與香港的經濟活動無日無之，要評說公平競爭，政府卻免於其中。最近就有香港會議展覽業關注組促請政府，將貿發局納入規管，否則對業界不公平。早就有批評指貿發局近年不斷擴大展覽業務，它既有政府資助，又是會展的場主，本身已佔盡優勢，如果獲豁免，對業界極不公平。但可惜，政府說不受理！
事實上，公營機構和政府部門才是製造香港出現壟斷的源頭，例如，疑似下任特首梁振英當年建議推行的八萬五政策明顯是限制產量行為，打擊小企業運作，即使現行的勾地政策也是限制產量的行為，但政府卻自己豁免自己。梁振英真的當選，再推八萬五，能否以競爭法的限制產量原則禁止呢？管案是政府說不可以。
而且，政府政策下的電力公司專營權也是分配市場行為，使市民在不同地區要繳交不同的電費。又例如電台、電視台的經營許可，都是由政府制訂的發牌制度分配市場，使外來競爭者無法進入競爭，反而同類的報紙傳媒在沒有政府發牌壟斷下，報業百花齊放，市民有更多選擇。最近九巴主席也批評過由政府推行鐵路壟斷造成的交通問題，運輸署不准巴士自由調動班次，使巴士無法與鐵路競爭，嚴重干預市場調節。這不是「只許州官壟斷、不許百姓競爭」又是什麼？政府明顯不敢面對現在自己製造的壟斷現象。
又如旅發局連續十年將花車遊贊助商判給國泰航空是串通投標，政府指透過行政措施可以解決公營機構和部門的投標失誤，但實際上旅發局的浪費公帑例子，證明政府沒有意圖和能力去管理好投標問題。而消委會曾經批評房屋署的鐵閘承辦商串通投標，但實際的問題關鍵是房屋署設有一張封閉的鐵閘承辦商名單，一般承辦商難以進入該名單，才導致少部分人串通投標。
就算提及合謀定價，運輸署對小巴、巴士、的士的收費限制也是合謀定價，迫使消費者和營辦商沒有選擇的自由。政府只推說因公共政策理由而豁免，其實有如國王的新衣。
外國豁免由民選國會決定
同時，行政長官會同行政會議如認為有合理的公共政策理由，可豁免某活動受禁止反競爭行為的法例規管。這做法是將行政機關的權力超越立法會，而外國是由普選的立法機關決定什麼政府活動可以得豁免，並設有日落條款，定期檢討，和港府建議「自己大晒話晒事」的建議完全不同。筆者擔心這只是進一步擴大行政權力，隨時剝中小企光豬，嚴重打擊營商自由。
再者，競爭法建議執法和司法機關結合，只要有人投訴的表證成立，就可以法例授權查核公司賬目。條例四十一指「凡競委會有合理因由懷疑，某人已管有或控制或可能管有或控制文件或資料，或某人在其他方面能夠就構成或可能構成違反某競爭守則的事宜協助該會，本條即適用。」這實在向全港企業製造的白色恐怖，打擊營商環境和法治傳統。
現時，電訊條例底下有條款含有競爭法建議的成分，但實際運作就是讓行業裏的競爭者，互相以法例要求打擊對手，拖慢商業活動，最終令消費者受損。又例如現時報紙和發行商、報販的關係，在競爭法下隨時被指是分配市場，政府隨時可以此含糊不清的法例干預新聞自由，製造寒蟬效應。競爭法裏很多問題早就提出討論，但政府執意要穿上這件新衣，香港人是時候要直斥其非了。
獅子山學會
何民傑
http://www.hkej.com/
Thursday, June 24, 2010
利字當頭：十萬蚊上車
利世民, 蘋果日報 (財經要聞, B16 2010. 06. 24)
不用10萬元，便可以置業，天天吵說上不了車的人，會落嗎？「嘩，咁筍？大陸樓都唔得啦！」絕對無花無假。話說今個星期五，居屋貨尾又開售，其中最便宜的，在大澳，只不過是30萬元，三成首期，10萬元都不用。「咁遠，點住啊？」
大澳居屋僅30多萬
噢，不打緊。不如看看馬鞍山錦豐苑，全部200萬元以下，600多個單位，可以慢慢揀。「新市鎮，始終差點。而且，錦豐苑最新二手成交，832呎只不過賣180萬元。抽籤又不是必中……」不打緊，今次有港島東的東濤苑，樓王的價錢，也只不過是300多萬元呢。「300幾萬元買居屋，不如買私樓！」
先旨聲明，世民無意貶低居屋買家。畢竟，百貨應百客。如果你是一個與世無爭的專欄作家，會很喜歡30多萬元的大澳龍軒苑；又或者你在追求的女孩，住在港島東，搬近一點，就親近一點，貴一點也無所謂。
不過，我們總要明白，這個世界沒有完美的樓盤，甚至乎，在買的一刻自覺是完美的居所，隨時間流逝，會覺得不再合適。那位專欄作家，在將軍澳的報館找到了夢寐以求的工作，難道每天從大澳出發嗎？港島東的女孩，終於追到手，但說要搬到西半山的豪宅才願意下嫁，那個居屋單位又怎算？
世民只想提醒大家，買居屋容易，但是過了回購保證期，未補地價就不可出租，也不可以賣，所以買居屋前，請先有心理準備。噢，當然，要求政府復建居屋，卻可以甚麼準備都不用。
利世民
http://hkliberty.wordpress.com
不用10萬元，便可以置業，天天吵說上不了車的人，會落嗎？「嘩，咁筍？大陸樓都唔得啦！」絕對無花無假。話說今個星期五，居屋貨尾又開售，其中最便宜的，在大澳，只不過是30萬元，三成首期，10萬元都不用。「咁遠，點住啊？」
大澳居屋僅30多萬
噢，不打緊。不如看看馬鞍山錦豐苑，全部200萬元以下，600多個單位，可以慢慢揀。「新市鎮，始終差點。而且，錦豐苑最新二手成交，832呎只不過賣180萬元。抽籤又不是必中……」不打緊，今次有港島東的東濤苑，樓王的價錢，也只不過是300多萬元呢。「300幾萬元買居屋，不如買私樓！」
先旨聲明，世民無意貶低居屋買家。畢竟，百貨應百客。如果你是一個與世無爭的專欄作家，會很喜歡30多萬元的大澳龍軒苑；又或者你在追求的女孩，住在港島東，搬近一點，就親近一點，貴一點也無所謂。
不過，我們總要明白，這個世界沒有完美的樓盤，甚至乎，在買的一刻自覺是完美的居所，隨時間流逝，會覺得不再合適。那位專欄作家，在將軍澳的報館找到了夢寐以求的工作，難道每天從大澳出發嗎？港島東的女孩，終於追到手，但說要搬到西半山的豪宅才願意下嫁，那個居屋單位又怎算？
世民只想提醒大家，買居屋容易，但是過了回購保證期，未補地價就不可出租，也不可以賣，所以買居屋前，請先有心理準備。噢，當然，要求政府復建居屋，卻可以甚麼準備都不用。
利世民
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Thursday, May 20, 2010
活化公屋的意義
李兆富- 壹週刊 (A004| 時事| 另壹角度- 20/5/2010)
公屋和土地收益作為庫房主要收入來源，可以說是香港的兩大標誌性政策。政治光譜無論是左、中或右，都不得不贊成，公屋曾經有過它的功用。有不少人在 公屋中渡過了香港的經濟起飛，也有不少人是公屋的第二代人，對這群香港人來說，很難想像沒有公屋香港會變成怎樣。這個最敏感的政策議題，沒有真正爆發，是因為沒有人會去碰它。
相反，依靠土地收益的公共理財哲學，卻是什麼人都可以政治正確地口誅筆伐。至少，許多人在沒有搞清楚其中因果邏輯 之前，便直覺地相信，既然庫房依賴地產，政府也就是高地價的幕後黑手。畢竟，作為香港唯一的土地供應者，政府的背後動機，是為了盡量增加長遠的土地收入， 以限制供應達到善價而沽的效果，這又確實是經濟學課本教的策略。
可惜， 這種物以罕為貴的想法，背後卻是因果的倒置。土地要是買回來之後沒有可收益的用途，供應再少，也不可能搞出什麼高地價的把戲。土地是要發展成有用的住宅、辦公室、商場或者工廠，才會有價值；用地規限和配套，才是對地價影響最大的因素。
土地既然有價，將價值回饋市民，才是公共政策的靈魂。一種做法，是將錢先倒入庫房，再由官僚去急市民所急。另一種，直接將土地當作資本來推動政策，像上蓋物業發展補貼鐵路，增加土地價值之餘，亦由日常享用服務的鐵路上蓋物業居民，在購買房子時支付那溢價。原則上，這種用者自付的模式。比起用公帑要整個社會分攤開銷，應該是更公道，也更有效益。可是在實際的操作上，隨鐵路而來的鐵路優先壟斷，扭曲了交通市場的供應，亦由於港鐵非民非官的特殊地位，鐵路收費的釐定也變得政治化。結果，港鐵在沒有可能從交通營運自負盈虧的情況下，完全投入變成地產商。
鐵路帶動發展，往往是一整片區域的粗放型發展模式。像將軍澳、天水圍和東涌等睡房城市，充斥着各種社會問題。對這些地區的私人住宅業主，問題已經反映在樓價上，是個人的取捨和眼光。可是同區的公屋低收入家庭，被編配到偏遠地區，代價就是就業機會和交通時間。試想，一個以時薪計算收入的家庭，夫婦二人每天要在交通多花額外的一小時，一年加起來就失去了上六百小時的收入，差不多是三個月的薪金；要是這些時間不是用來工作，也可以用來照顧家中老少。
某些社區總體比較多問題，實在有物理上的因由。交通工具的價值，本來就是要來減低使用者往來不同地方的時間。當交通政策被扭曲得面目全非，功用難免要打折扣。歸根結底，香港的公共政策離不開土地資源的分配，公屋則是香港以土地作資本的最具標誌性意義的政策。活化這一筆資產背後龐大的價值，並以租金券更靈活有效地提供房屋福利，將會從根 本上糾正香港多年來的種種扭曲和失衡。
公屋和土地收益作為庫房主要收入來源，可以說是香港的兩大標誌性政策。政治光譜無論是左、中或右，都不得不贊成，公屋曾經有過它的功用。有不少人在 公屋中渡過了香港的經濟起飛，也有不少人是公屋的第二代人，對這群香港人來說，很難想像沒有公屋香港會變成怎樣。這個最敏感的政策議題，沒有真正爆發，是因為沒有人會去碰它。
相反，依靠土地收益的公共理財哲學，卻是什麼人都可以政治正確地口誅筆伐。至少，許多人在沒有搞清楚其中因果邏輯 之前，便直覺地相信，既然庫房依賴地產，政府也就是高地價的幕後黑手。畢竟，作為香港唯一的土地供應者，政府的背後動機，是為了盡量增加長遠的土地收入， 以限制供應達到善價而沽的效果，這又確實是經濟學課本教的策略。
可惜， 這種物以罕為貴的想法，背後卻是因果的倒置。土地要是買回來之後沒有可收益的用途，供應再少，也不可能搞出什麼高地價的把戲。土地是要發展成有用的住宅、辦公室、商場或者工廠，才會有價值；用地規限和配套，才是對地價影響最大的因素。
土地既然有價，將價值回饋市民，才是公共政策的靈魂。一種做法，是將錢先倒入庫房，再由官僚去急市民所急。另一種，直接將土地當作資本來推動政策，像上蓋物業發展補貼鐵路，增加土地價值之餘，亦由日常享用服務的鐵路上蓋物業居民，在購買房子時支付那溢價。原則上，這種用者自付的模式。比起用公帑要整個社會分攤開銷，應該是更公道，也更有效益。可是在實際的操作上，隨鐵路而來的鐵路優先壟斷，扭曲了交通市場的供應，亦由於港鐵非民非官的特殊地位，鐵路收費的釐定也變得政治化。結果，港鐵在沒有可能從交通營運自負盈虧的情況下，完全投入變成地產商。
鐵路帶動發展，往往是一整片區域的粗放型發展模式。像將軍澳、天水圍和東涌等睡房城市，充斥着各種社會問題。對這些地區的私人住宅業主，問題已經反映在樓價上，是個人的取捨和眼光。可是同區的公屋低收入家庭，被編配到偏遠地區，代價就是就業機會和交通時間。試想，一個以時薪計算收入的家庭，夫婦二人每天要在交通多花額外的一小時，一年加起來就失去了上六百小時的收入，差不多是三個月的薪金；要是這些時間不是用來工作，也可以用來照顧家中老少。
某些社區總體比較多問題，實在有物理上的因由。交通工具的價值，本來就是要來減低使用者往來不同地方的時間。當交通政策被扭曲得面目全非，功用難免要打折扣。歸根結底，香港的公共政策離不開土地資源的分配，公屋則是香港以土地作資本的最具標誌性意義的政策。活化這一筆資產背後龐大的價值，並以租金券更靈活有效地提供房屋福利，將會從根 本上糾正香港多年來的種種扭曲和失衡。
Wednesday, May 19, 2010
雷曼．歐羅．香港
王弼 - 獅子山學會行政總監, 信報 (理財投資P.39,2010.5.19)
周末的五區公投對香港人來說當然是大事，無論是積極投票的選民，還是否定公投必要性的一群，大家都難免着眼投票率的高低，以致過去一周傳媒集中報道這次選舉，而少了跟進歐洲的事態發展。
不過，當歐洲的局勢發展已成為世界政治經濟舞台的中心時，對於香港這個細小、開放的外向型經濟體系來說，我們實在不能負擔忽視歐羅解體所帶來災難（三個月前對歐羅解體從不可思議，到現在連前聯儲局主席伏爾克出言附和，證明形勢急轉直下）。
簡單點說，十級地震已在歐洲發生，金融海嘯第二波隨時殺到，傳媒第一時間發出強烈警告，跟市民說說如何走難，在這十萬火急的情況下，應該比分析公投投票率高低重要吧？
不想危言聳聽，實在希望自己是杞人憂天而已，亦希望現實能和很多財經評論員樂觀的分析一樣：「歐盟不會坐視歐羅狂跌不理，或會像2001年般聯手在市場買入 歐羅提振信心。」但實情是歐盟如果有能力提振市場信心，早就做了，還等到現在成為落水狗？就算歐盟不顧歐洲央行的獨立性，迫使其瘋狂印鈔，也只能多印歐羅而已，那又用什麼「在市場買入歐羅提振信心」？
德國無奈伸援手 暗藏異心
2000年央行曾有聯手挽救歐羅滙價的干預行動，不過，那是七大工業國的聯手行動，當中的美國、加拿大、日本當然可以印鈔救歐羅，但此一時彼一 時，2000年各央行遊刃有餘，今天泥菩薩過江，國內面對民眾強大緊縮開支壓力，怎能救歐羅？況且，歐盟自己也籠裏雞作反，有傳媒指西班牙總理「爆料」， 法國總統薩爾科齊在5月7日歐洲元首高峰會上，曾以法國退出歐羅區來威脅德國總理默克爾，迫使她同意歐盟大灑金錢援助「歐豬」各國！法國自己沒有財力，但又騎劫德國救市，面對如此無賴，德國怎沒異心？
所以，歐羅的破敗，就如本欄上周曾警告，是遲早的問題，除非歐洲再出現一個拿破崙或希特拉， 以武力統一歐洲（當然無人想見，但如亂局繼續發展，又並非全無可能，好在我們還有被偉大毛主席形容為「紙老虎」的美國坐鎮）。如不，想想今天在國際上以 歐羅交易的經濟活動、各類型基金、銀行的資產負債表、歐洲人的財產，將如何分配和計算？已融為一體的歐洲貨幣，如何再分體成為德國馬克、西班牙比薩塔、法國法郎、義大利里拉？銀紙只認銀碼不認人的，不可能德國人的歐羅就自動成為馬克、義大利人的就成為里拉吧？ 總之情況複雜，想都不敢想。
如果雷曼爆煲可以衍生2008年的舉世震撼，歐羅的解體更是巨型「黑天鵝」，可怕到極點，所以這刻只希望高盛環球首席經濟分析師Jim O'Neill所言是對的。他說：「不管旁人笑他瘋癲，德國和法國都對歐羅熱情的押上了注」（The Germans and French are passionately committed to it whether the rest of us think it's crazy or not.）所以O'Neill認為說歐羅會解體的人是「荒唐」的。但願O'Neill是對的，而佛利民和伏爾克真的是想多了！
切勿只看機遇不見風險
愚某一介草民，有幸得蒙《信報》信任，給予此欄讓我無的放矢，因此以盡能力分析社會經濟問題為己任，目的只希望讀者面對各樣事情時，能多一個分析角度，在這風高浪急時刻，小心一點總為上算。畢竟，坊間每每誇大危機中的機遇而漠視風險。我所經歷的，是很多誤認「危」為「機」的人，認為自己眼光好，會一朝發達， 奮身在風暴中買樓、買孖展，但最後輸掉身家的人遠比成功的人多。
當然，那是個人的決定，社會應容讓冒風險的投資行為，不然社會階層怎有流動？不過，政府應否以公帑鼓勵市民作如此高風險的投資行為？特別在全球金融海嘯稍為緩和，但歐洲又颳起金融風暴，伏爾克都憂慮歐羅解體的時刻，有政客作為資深測量師，深明住宅物業斷供或被銀行追數的比例，以居屋業主為最多（原因是買居屋人士既然要政府補貼才能置業，一旦息口上升或減薪、失業等，他們的現金流是最快出問題的），但仍為自己的政治資本，與政府打對台，要求復建居屋，慫恿年輕人入火炕。
如果金融風暴颳不成，樓價繼續上升，資深測量師便成為政治大贏家；金融海嘯第二波真的殺到，炮灰就由年輕人當，大不了八萬五依樣畫葫蘆，拍拍屁股，資深測量師現在還不是身居高位？說到底，在中國這個香港特區，市民都是政客的棋子籌碼，豈不悲哀？
獅子山學會行政總監
王弼
info@lionrockinstitute.org
周末的五區公投對香港人來說當然是大事，無論是積極投票的選民，還是否定公投必要性的一群，大家都難免着眼投票率的高低，以致過去一周傳媒集中報道這次選舉，而少了跟進歐洲的事態發展。
不過，當歐洲的局勢發展已成為世界政治經濟舞台的中心時，對於香港這個細小、開放的外向型經濟體系來說，我們實在不能負擔忽視歐羅解體所帶來災難（三個月前對歐羅解體從不可思議，到現在連前聯儲局主席伏爾克出言附和，證明形勢急轉直下）。
簡單點說，十級地震已在歐洲發生，金融海嘯第二波隨時殺到，傳媒第一時間發出強烈警告，跟市民說說如何走難，在這十萬火急的情況下，應該比分析公投投票率高低重要吧？
不想危言聳聽，實在希望自己是杞人憂天而已，亦希望現實能和很多財經評論員樂觀的分析一樣：「歐盟不會坐視歐羅狂跌不理，或會像2001年般聯手在市場買入 歐羅提振信心。」但實情是歐盟如果有能力提振市場信心，早就做了，還等到現在成為落水狗？就算歐盟不顧歐洲央行的獨立性，迫使其瘋狂印鈔，也只能多印歐羅而已，那又用什麼「在市場買入歐羅提振信心」？
德國無奈伸援手 暗藏異心
2000年央行曾有聯手挽救歐羅滙價的干預行動，不過，那是七大工業國的聯手行動，當中的美國、加拿大、日本當然可以印鈔救歐羅，但此一時彼一 時，2000年各央行遊刃有餘，今天泥菩薩過江，國內面對民眾強大緊縮開支壓力，怎能救歐羅？況且，歐盟自己也籠裏雞作反，有傳媒指西班牙總理「爆料」， 法國總統薩爾科齊在5月7日歐洲元首高峰會上，曾以法國退出歐羅區來威脅德國總理默克爾，迫使她同意歐盟大灑金錢援助「歐豬」各國！法國自己沒有財力，但又騎劫德國救市，面對如此無賴，德國怎沒異心？
所以，歐羅的破敗，就如本欄上周曾警告，是遲早的問題，除非歐洲再出現一個拿破崙或希特拉， 以武力統一歐洲（當然無人想見，但如亂局繼續發展，又並非全無可能，好在我們還有被偉大毛主席形容為「紙老虎」的美國坐鎮）。如不，想想今天在國際上以 歐羅交易的經濟活動、各類型基金、銀行的資產負債表、歐洲人的財產，將如何分配和計算？已融為一體的歐洲貨幣，如何再分體成為德國馬克、西班牙比薩塔、法國法郎、義大利里拉？銀紙只認銀碼不認人的，不可能德國人的歐羅就自動成為馬克、義大利人的就成為里拉吧？ 總之情況複雜，想都不敢想。
如果雷曼爆煲可以衍生2008年的舉世震撼，歐羅的解體更是巨型「黑天鵝」，可怕到極點，所以這刻只希望高盛環球首席經濟分析師Jim O'Neill所言是對的。他說：「不管旁人笑他瘋癲，德國和法國都對歐羅熱情的押上了注」（The Germans and French are passionately committed to it whether the rest of us think it's crazy or not.）所以O'Neill認為說歐羅會解體的人是「荒唐」的。但願O'Neill是對的，而佛利民和伏爾克真的是想多了！
切勿只看機遇不見風險
愚某一介草民，有幸得蒙《信報》信任，給予此欄讓我無的放矢，因此以盡能力分析社會經濟問題為己任，目的只希望讀者面對各樣事情時，能多一個分析角度，在這風高浪急時刻，小心一點總為上算。畢竟，坊間每每誇大危機中的機遇而漠視風險。我所經歷的，是很多誤認「危」為「機」的人，認為自己眼光好，會一朝發達， 奮身在風暴中買樓、買孖展，但最後輸掉身家的人遠比成功的人多。
當然，那是個人的決定，社會應容讓冒風險的投資行為，不然社會階層怎有流動？不過，政府應否以公帑鼓勵市民作如此高風險的投資行為？特別在全球金融海嘯稍為緩和，但歐洲又颳起金融風暴，伏爾克都憂慮歐羅解體的時刻，有政客作為資深測量師，深明住宅物業斷供或被銀行追數的比例，以居屋業主為最多（原因是買居屋人士既然要政府補貼才能置業，一旦息口上升或減薪、失業等，他們的現金流是最快出問題的），但仍為自己的政治資本，與政府打對台，要求復建居屋，慫恿年輕人入火炕。
如果金融風暴颳不成，樓價繼續上升，資深測量師便成為政治大贏家；金融海嘯第二波真的殺到，炮灰就由年輕人當，大不了八萬五依樣畫葫蘆，拍拍屁股，資深測量師現在還不是身居高位？說到底，在中國這個香港特區，市民都是政客的棋子籌碼，豈不悲哀？
獅子山學會行政總監
王弼
info@lionrockinstitute.org
Friday, May 14, 2010
Thursday, May 13, 2010
利字當頭：對着幹
利世民, 蘋果日報 ( 財經要聞, B13 2010. 05. 13)
「賣地賣得好，又話高地價政策，搞到民不聊生，要政府出手。賣地成績差，又話地產商夾埋玩政府，又要做啲嘢。究竟點做班人先高興？」自稱在地產界「搵餐晏仔」的K，私底下常常批評地產發展商，但今次也站在財閥的一方。
世民：「之前，地產建設商會同政府，張弓搭箭，大家自然諗今次係官商對決，又點會有人記得，早幾晚快閃美股股災、希臘半生不死，同埋大陸收縮信貸？市民普遍以為樓市會繼續向好，呢個現象最令人擔心。」
買樓前最緊要保住收入
K：「o依家啲人真係唔識驚？世民，我都係勸你，唔好成日叫人小心風險。你記唔記得，你老友肥仔，當年話隻大笨象唔掂，俾班股民鬧咗幾耐？你又知道樓市見頂？好多人成副身家放喺層樓，你唱淡，即係話人哋會輸，咁邊有人鍾意你o架？」
世民：「我邊有唱淡？我只不過叫人記住，買樓係槓桿投資，個市升當然開心。不過，做按揭保險，九成半上會嘅人，個市郁少少已經可以負資產。所以買樓前，最緊要保住收入。其實，都係幫大家溫故知新，唔算唱淡！」
K：「你係大淡友又唔認唱淡，想點？」世民：「唱淡你又話啲人唔高興。唱好，你又話我唔顧風險。大佬，點先高興啊？」K：「如果我知道啲人點先至高興，今日就唔使喺度同你吹水，而係去咗做邱誠武個位，幫鄭汝樺度橋啦！」
利世民
http://hkliberty.wordpress.com
「賣地賣得好，又話高地價政策，搞到民不聊生，要政府出手。賣地成績差，又話地產商夾埋玩政府，又要做啲嘢。究竟點做班人先高興？」自稱在地產界「搵餐晏仔」的K，私底下常常批評地產發展商，但今次也站在財閥的一方。
世民：「之前，地產建設商會同政府，張弓搭箭，大家自然諗今次係官商對決，又點會有人記得，早幾晚快閃美股股災、希臘半生不死，同埋大陸收縮信貸？市民普遍以為樓市會繼續向好，呢個現象最令人擔心。」
買樓前最緊要保住收入
K：「o依家啲人真係唔識驚？世民，我都係勸你，唔好成日叫人小心風險。你記唔記得，你老友肥仔，當年話隻大笨象唔掂，俾班股民鬧咗幾耐？你又知道樓市見頂？好多人成副身家放喺層樓，你唱淡，即係話人哋會輸，咁邊有人鍾意你o架？」
世民：「我邊有唱淡？我只不過叫人記住，買樓係槓桿投資，個市升當然開心。不過，做按揭保險，九成半上會嘅人，個市郁少少已經可以負資產。所以買樓前，最緊要保住收入。其實，都係幫大家溫故知新，唔算唱淡！」
K：「你係大淡友又唔認唱淡，想點？」世民：「唱淡你又話啲人唔高興。唱好，你又話我唔顧風險。大佬，點先高興啊？」K：「如果我知道啲人點先至高興，今日就唔使喺度同你吹水，而係去咗做邱誠武個位，幫鄭汝樺度橋啦！」
利世民
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Wednesday, May 12, 2010
利字當頭：泡沫
利世民, 蘋果日報 ( 財經要聞, B13 2010. 05. 12)
由90年代起，過去20年，香港人見識過樓市泡沫（97前），亦試過兩次股市泡沫（98至99年、05至08年）。在股市泡沫中，輸掉畢生積蓄的大有人在。不過，香港就是個有賭未為輸的地方，只要一息尚存，在甚麼地方跌倒，就在甚麼地方重新站起來。
地產泡沫可沒有這麼簡單。雖然金管局說風險有一定監控，可是香港整個金融體系的資產負債表，基本上就是地產，就連政府的收入，也非常依賴地產。地產泡沫爆破，意味整個金融系統的資產負債表要調整，政府收入也會有結構性問題。這都是香港人的集體回憶，不贅。
泡沫一出現遲早會爆破
請不要誤會。世民不是說，既然地產泡沫爆破的後果如此嚴重，大家還是不要推倒樓價。泡沫，只要出現，爆破是遲早問題。所以，正道是不讓泡沫出現。
回顧歷史，泡沫，幾乎都有一種模式。
南海泡沫，是群眾相信當年英政府給予這家公司的專利。無獨有偶，香港的科網泡沫，由群眾相信當年特區政府給予電盈特權興建數碼港開始。最近一次股市泡沫，則是資金和港股直通車加起來的化學作用。80年代起的香港地產泡沫，神秘的源頭就是集體相信高地價政策這五個字。
記憶中，自從80年代中，便有人投訴高地價政策。在中英聯合聲明限制下，從80年代開始，地產泡沫不斷累積能量。97年回歸，中英聯合聲明的限制消失，配合外圍局勢崩潰，地產泡沫爆破，自然不過。十多年的醞釀，爆破威力自然大。
現在香港有地產泡沫嗎？還未算。過去一段日子資金氾濫，資產價格上升在所難免，但還未算全民皆炒的泡沫。要阻止泡沫出現，政府千祈不要有任何取態，至少絕對不可有既定政策立場，協助若干數目家庭置業。否則，泡沫就有開始的藉口了。阿彌陀佛。
利世民
http://hkliberty.wordpress.com
由90年代起，過去20年，香港人見識過樓市泡沫（97前），亦試過兩次股市泡沫（98至99年、05至08年）。在股市泡沫中，輸掉畢生積蓄的大有人在。不過，香港就是個有賭未為輸的地方，只要一息尚存，在甚麼地方跌倒，就在甚麼地方重新站起來。
地產泡沫可沒有這麼簡單。雖然金管局說風險有一定監控，可是香港整個金融體系的資產負債表，基本上就是地產，就連政府的收入，也非常依賴地產。地產泡沫爆破，意味整個金融系統的資產負債表要調整，政府收入也會有結構性問題。這都是香港人的集體回憶，不贅。
泡沫一出現遲早會爆破
請不要誤會。世民不是說，既然地產泡沫爆破的後果如此嚴重，大家還是不要推倒樓價。泡沫，只要出現，爆破是遲早問題。所以，正道是不讓泡沫出現。
回顧歷史，泡沫，幾乎都有一種模式。
南海泡沫，是群眾相信當年英政府給予這家公司的專利。無獨有偶，香港的科網泡沫，由群眾相信當年特區政府給予電盈特權興建數碼港開始。最近一次股市泡沫，則是資金和港股直通車加起來的化學作用。80年代起的香港地產泡沫，神秘的源頭就是集體相信高地價政策這五個字。
記憶中，自從80年代中，便有人投訴高地價政策。在中英聯合聲明限制下，從80年代開始，地產泡沫不斷累積能量。97年回歸，中英聯合聲明的限制消失，配合外圍局勢崩潰，地產泡沫爆破，自然不過。十多年的醞釀，爆破威力自然大。
現在香港有地產泡沫嗎？還未算。過去一段日子資金氾濫，資產價格上升在所難免，但還未算全民皆炒的泡沫。要阻止泡沫出現，政府千祈不要有任何取態，至少絕對不可有既定政策立場，協助若干數目家庭置業。否則，泡沫就有開始的藉口了。阿彌陀佛。
利世民
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歐洲好戲在後頭
王弼 - 獅子山學會行政總監, 信報 (理財投資P.37,2010.5.12)
早在2月便在本欄說過，歐盟就像戰國時搞合縱的山東六國，「像雞綁在一起不能安寧」一樣，從前「歐豬」瘋狂借貸種下的禍根，現在就是整個歐羅區還債遊戲的開始。到今天獅子山學會的論調不變，更認為好戲在後頭。
周一，歐盟高調宣布會動用7500億歐羅，企圖以震憾、「嚇窒」（shock and awe）的方式「打大鱷」，歐洲央行更會從二手市場買入主權國和企業債券。消息一出，當日全球股市應聲反彈，歐羅更曾從低位上升500點子。正所謂趕狗入 窮巷，投資者見歐盟有如負傷的母狗般狂吠，當然要避一避風頭。但在遠方的我，一直吃着花生、注視着這場可能比雷曼爆煲更恐怖的金融風暴，看見歐盟官員發瘋 般的謾駡「炒家」，卻無視自己成員國胡亂揮霍以致如斯田地，心裏極度不安，卻一時無法說出是所為何事。
畢竟，自從2008年金融海嘯後，各 國政府已向所有機構投資者低頭，「大到不能倒下（TBTF）」已是連街尾阿叔也有的共識，TBTF已衍生為「股市只可上升不可大跌」的保證。當政府救市已 成為我們的日常用語，大小投資者又都視危機為入市良機，有錢齊齊賺，皆大歡喜，心又有何不安之理？
政府帶頭破壞獎罰制度
令人不安的，是對於歐盟各國，希臘這個「陀衰家」當然死不足惜，早應被逐出「家門」，不過，各國的銀行卻手握不少希臘國債以至當地銀行債券，希臘爆煲意味歐 洲銀行的資產負債表可能迅速惡化，說穿了，口裏說要打大鱷，救自家的大鱷才是真的，這是政府帶頭破壞資本主義獎罰制度的惡例！在美國，民眾對華爾街的不滿 也源於此。
跟着是那像魔術師從空氣變出來的7500億歐羅。這筆錢可分為三部分：第一部分是歐盟二十七國共同擔保的基金，為協助歐洲國家國際收支平衡而設的，基金會由現在的500億歐羅擴大到1100億歐羅，這措施應和德國國會上星期通過的224億歐羅撥款有關。
第二部分是創造一個總值4400億歐羅的「歐洲穩定基金」，就是用來所謂打大鱷的，又或是一旦「炒家」對歐豬國債缺乏承接時，用以買入這些國債。這個穩定基金是如何創造的？就是歐盟各國，包括自身難保的希臘和西班牙等 「拍心口」保證的。
第三部分是由國際貨幣基金會（IMF）提供的250億歐羅，歐盟理所當然的認為美國不會阻止撥款，縱是如此，IMF的參與意味陷入財困的國家一定要嚴守緊縮開支的政策。社會福利以豪爽見稱，加上民風勇悍，IMF的錢歐洲受得起嗎？
只要細心閱讀歐盟的聲明，便不難發現所謂天文數字的救市方案純屬「嚇鬼」之作。歸根究柢，從年初希臘爆出危機以來，歐盟已拋出數個拯救方案，一時幾百億歐 羅，一時1000億歐羅，到最近期的7500億歐羅，說來說去，到今天還是一分錢也沒有付出，詳情亦欠奉，即俗語說「賭白頭片」是也。
歐盟又為何成為只會出口術的紙老虎？無他，成員國中就只有德國有能力付出真金白銀，但剛剛該國的執政聯盟卻因為援助希臘而於地方選舉中遭逢慘敗，喪失了參議院 中佔絕對大多數的優勢。很明顯，歐盟可以再出口術拋出5萬億歐羅甚至10萬億歐羅的救市方案，但已被看穿無力付出真金白銀，此乃心難安的一理由也。
另外是歐洲央行在這次危機中的嚴重變質。歐羅在推出數年後能賺得世人的信任是因為它被認為承繼了德國央行的穩健作風。德國於一戰後央行因胡亂發鈔引發超級通 脹，間接使希特拉上台發動二戰，死了過千萬人。所以德國在戰後痛定思痛，認為真正和平實有賴貨幣制度的穩定，故其央行的穩健作風是源於這慘痛的教訓，代價不菲。
歐豬無能滅赤 德國人埋單
可是，歐洲央行於今次危機中，由月初宣布任何希臘國債，毋須再要信貸評級，都可以票面值作抵押品向歐洲央行 借錢；到周一決定買入政府和企業債券，都嚴重違背德國央行的穩健作風，歐央行可謂一周內把從德國央行承繼的光環砸碎，已淪為把貶值和通脹當作家常便飯的義大利央行看齊！
這樣做雖然令「歐豬」發債成本急降，卻使德國的融資成本上升，事實是德國國債的孳息率在公布後立刻上升，這根本是赤裸裸把德 國的利益轉移到歐羅區諸國包括法國，難怪德國央行行長韋伯（Axel Weber）便警告，歐洲央行購買國債的決定面臨物價不穩定的巨大風險，還表示購買國債的規模將不大，明顯為捍衛德國利益而關掉歐央行的後門，可見歐盟的 窩裏鬥是鐵一般事實！
說到底，「歐豬」的債，自己無能滅赤，又有何理由叫德國人埋單？這是歐盟前景堪虞的最根本理由！佛利民早有預言，歐羅過不了一個真正的經濟衰退。單圖以政治願景產生的歐羅，就如蘇聯的計劃經濟般，經不起市場考驗，其破敗所牽起的動盪，實在不能掉以輕心！
順帶一提，特首曾蔭權上周終於展示了政治家的一絲風範──以拖字訣回應各政黨復建居屋的訴求。無他，眼見歐洲火燒連環船愈燒愈烈，半年後諮詢期過後，看來到時用槍指着我們的八十後，也叫不動他們買樓了。
獅子山學會行政總監 info@lionrockinstitute.org
早在2月便在本欄說過，歐盟就像戰國時搞合縱的山東六國，「像雞綁在一起不能安寧」一樣，從前「歐豬」瘋狂借貸種下的禍根，現在就是整個歐羅區還債遊戲的開始。到今天獅子山學會的論調不變，更認為好戲在後頭。
周一，歐盟高調宣布會動用7500億歐羅，企圖以震憾、「嚇窒」（shock and awe）的方式「打大鱷」，歐洲央行更會從二手市場買入主權國和企業債券。消息一出，當日全球股市應聲反彈，歐羅更曾從低位上升500點子。正所謂趕狗入 窮巷，投資者見歐盟有如負傷的母狗般狂吠，當然要避一避風頭。但在遠方的我，一直吃着花生、注視着這場可能比雷曼爆煲更恐怖的金融風暴，看見歐盟官員發瘋 般的謾駡「炒家」，卻無視自己成員國胡亂揮霍以致如斯田地，心裏極度不安，卻一時無法說出是所為何事。
畢竟，自從2008年金融海嘯後，各 國政府已向所有機構投資者低頭，「大到不能倒下（TBTF）」已是連街尾阿叔也有的共識，TBTF已衍生為「股市只可上升不可大跌」的保證。當政府救市已 成為我們的日常用語，大小投資者又都視危機為入市良機，有錢齊齊賺，皆大歡喜，心又有何不安之理？
政府帶頭破壞獎罰制度
令人不安的，是對於歐盟各國，希臘這個「陀衰家」當然死不足惜，早應被逐出「家門」，不過，各國的銀行卻手握不少希臘國債以至當地銀行債券，希臘爆煲意味歐 洲銀行的資產負債表可能迅速惡化，說穿了，口裏說要打大鱷，救自家的大鱷才是真的，這是政府帶頭破壞資本主義獎罰制度的惡例！在美國，民眾對華爾街的不滿 也源於此。
跟着是那像魔術師從空氣變出來的7500億歐羅。這筆錢可分為三部分：第一部分是歐盟二十七國共同擔保的基金，為協助歐洲國家國際收支平衡而設的，基金會由現在的500億歐羅擴大到1100億歐羅，這措施應和德國國會上星期通過的224億歐羅撥款有關。
第二部分是創造一個總值4400億歐羅的「歐洲穩定基金」，就是用來所謂打大鱷的，又或是一旦「炒家」對歐豬國債缺乏承接時，用以買入這些國債。這個穩定基金是如何創造的？就是歐盟各國，包括自身難保的希臘和西班牙等 「拍心口」保證的。
第三部分是由國際貨幣基金會（IMF）提供的250億歐羅，歐盟理所當然的認為美國不會阻止撥款，縱是如此，IMF的參與意味陷入財困的國家一定要嚴守緊縮開支的政策。社會福利以豪爽見稱，加上民風勇悍，IMF的錢歐洲受得起嗎？
只要細心閱讀歐盟的聲明，便不難發現所謂天文數字的救市方案純屬「嚇鬼」之作。歸根究柢，從年初希臘爆出危機以來，歐盟已拋出數個拯救方案，一時幾百億歐 羅，一時1000億歐羅，到最近期的7500億歐羅，說來說去，到今天還是一分錢也沒有付出，詳情亦欠奉，即俗語說「賭白頭片」是也。
歐盟又為何成為只會出口術的紙老虎？無他，成員國中就只有德國有能力付出真金白銀，但剛剛該國的執政聯盟卻因為援助希臘而於地方選舉中遭逢慘敗，喪失了參議院 中佔絕對大多數的優勢。很明顯，歐盟可以再出口術拋出5萬億歐羅甚至10萬億歐羅的救市方案，但已被看穿無力付出真金白銀，此乃心難安的一理由也。
另外是歐洲央行在這次危機中的嚴重變質。歐羅在推出數年後能賺得世人的信任是因為它被認為承繼了德國央行的穩健作風。德國於一戰後央行因胡亂發鈔引發超級通 脹，間接使希特拉上台發動二戰，死了過千萬人。所以德國在戰後痛定思痛，認為真正和平實有賴貨幣制度的穩定，故其央行的穩健作風是源於這慘痛的教訓，代價不菲。
歐豬無能滅赤 德國人埋單
可是，歐洲央行於今次危機中，由月初宣布任何希臘國債，毋須再要信貸評級，都可以票面值作抵押品向歐洲央行 借錢；到周一決定買入政府和企業債券，都嚴重違背德國央行的穩健作風，歐央行可謂一周內把從德國央行承繼的光環砸碎，已淪為把貶值和通脹當作家常便飯的義大利央行看齊！
這樣做雖然令「歐豬」發債成本急降，卻使德國的融資成本上升，事實是德國國債的孳息率在公布後立刻上升，這根本是赤裸裸把德 國的利益轉移到歐羅區諸國包括法國，難怪德國央行行長韋伯（Axel Weber）便警告，歐洲央行購買國債的決定面臨物價不穩定的巨大風險，還表示購買國債的規模將不大，明顯為捍衛德國利益而關掉歐央行的後門，可見歐盟的 窩裏鬥是鐵一般事實！
說到底，「歐豬」的債，自己無能滅赤，又有何理由叫德國人埋單？這是歐盟前景堪虞的最根本理由！佛利民早有預言，歐羅過不了一個真正的經濟衰退。單圖以政治願景產生的歐羅，就如蘇聯的計劃經濟般，經不起市場考驗，其破敗所牽起的動盪，實在不能掉以輕心！
順帶一提，特首曾蔭權上周終於展示了政治家的一絲風範──以拖字訣回應各政黨復建居屋的訴求。無他，眼見歐洲火燒連環船愈燒愈烈，半年後諮詢期過後，看來到時用槍指着我們的八十後，也叫不動他們買樓了。
獅子山學會行政總監 info@lionrockinstitute.org
Monday, May 10, 2010
降關卡實增發展商參與勾地
降關卡實增發展商參與勾地
嘉賓：李兆富、羅家聰
主題：香港經濟
內容：行政長官曾蔭權表示，未來5個月政府會研究樓市政策，例如是否資助市民置業，究竟協助市民置業，還是居有其所，才是政府責任呢？又應該復建 居屋，滿足所有夾心階層需要呢？嘉賓羅家聰表示，其實香港仍有不少二百多萬元的上車盤，例如舊樓或偏遠地區；另一位嘉賓李兆富則關注政府干預樓市目的為何，是因為有人表示不滿，還是因為有人要露宿街頭。
http://cablenews.i-cable.com/webapps/program_video/index.php?video_id=77093
Friday, May 7, 2010
維園阿哥傷透母親心
黃佑謙- 獅子山學會政策研究員, 文匯報 (論壇, A22, 2010.5.07)
港大碩士課程國際化，有機會與德國交換生打交道。談到近期希臘債務問題，同學咬牙切齒，嚷著祖國不應當希臘 的提款機。「希臘這國家，簡直是個沒出息的親戚。進了歐盟暴發後，大吃大喝至一窮二白，弄得一身糊塗賬就要我們德國的納稅人來結。我生出來並沒有含著銀勺 子。能讀上大學都是父母一分一毫，後來自己又從兩份兼職辛辛苦苦賺來供書教學，現在希臘卻要用我的血汗錢來填數，休想！」
青年置業應量力而為
聽著聽著，發覺一班在城市論壇上嚷著要置業的維園阿哥也倒像希臘般，飯來張口，錢來張手。二十出 頭，還未搞清楚什麼是槓桿風險便強烈要求政府重推首置計劃。真像個七歲小朋友賴著母親要買玩具一樣。自己及一班同學也曾二十出頭，當時大家都是乳臭未乾， 一樣是沒有社會價值。那個年紀沒出息是理所當然的。知道自己不足便咬緊牙關向上爬。過了十多個年頭，大家都一個一個成功置業上岸，靠的是自己一雙手並沒有 假手於人。今時今日的二十出頭，能力一樣是沒有，為什麼置業卻是理所當然呢？更荒謬的是，有人推說「不能置業」便是要「瞓街」，這樣就不能成家立室。我倒 想問這群人，沒有能力，為什麼要跑去置業，趕覑去成家立室?就是政府可以幫得一時「上車」，也不能幫足一世。小朋友，樓是要供的。而且長供長有。你們要是 剛出身社會價值不高，就算有了最低工資，你們的人工也不夠你每月還銀行首按!到時便真的要與老婆仔女「瞓街」了？還有，我希望你們不會認為供樓也是應該由政府負責。要是真的這樣想，說你們社會價值不高，也是我高估了你們。
現時的年輕人，看見他們去爭取利益，幹勁及創意倒是有的。與異見人士爭論，腦筋是靈活的。其實大多都是可造之材。日子有功，他朝要自己置業必然不是難題。現在看見樓價比往年高，兵荒馬亂，急覑要拿納稅人的錢包去買房去。這個卻是不行。這筆錢，是我每 年對著稅單，哀悼為了儲首期而作出犧牲的貢品。若是把這筆錢投放在有能幫我賺回來的人身上，那還可以。要拿來借給一班承擔風險能力成疑的人，卻是千不可萬不可。
小朋友，還是別浪費時間在立會前討納稅人錢去買樓了。就算你們不把我的血汗放在眼內，也念著你們父母心血幹一番事業吧！知否你們的母親，心痛在問「有手有腳幹嗎只懂撒野，不去發奮圖強呢？」
港大碩士課程國際化，有機會與德國交換生打交道。談到近期希臘債務問題，同學咬牙切齒，嚷著祖國不應當希臘 的提款機。「希臘這國家，簡直是個沒出息的親戚。進了歐盟暴發後，大吃大喝至一窮二白，弄得一身糊塗賬就要我們德國的納稅人來結。我生出來並沒有含著銀勺 子。能讀上大學都是父母一分一毫，後來自己又從兩份兼職辛辛苦苦賺來供書教學，現在希臘卻要用我的血汗錢來填數，休想！」
青年置業應量力而為
聽著聽著，發覺一班在城市論壇上嚷著要置業的維園阿哥也倒像希臘般，飯來張口，錢來張手。二十出 頭，還未搞清楚什麼是槓桿風險便強烈要求政府重推首置計劃。真像個七歲小朋友賴著母親要買玩具一樣。自己及一班同學也曾二十出頭，當時大家都是乳臭未乾， 一樣是沒有社會價值。那個年紀沒出息是理所當然的。知道自己不足便咬緊牙關向上爬。過了十多個年頭，大家都一個一個成功置業上岸，靠的是自己一雙手並沒有 假手於人。今時今日的二十出頭，能力一樣是沒有，為什麼置業卻是理所當然呢？更荒謬的是，有人推說「不能置業」便是要「瞓街」，這樣就不能成家立室。我倒 想問這群人，沒有能力，為什麼要跑去置業，趕覑去成家立室?就是政府可以幫得一時「上車」，也不能幫足一世。小朋友，樓是要供的。而且長供長有。你們要是 剛出身社會價值不高，就算有了最低工資，你們的人工也不夠你每月還銀行首按!到時便真的要與老婆仔女「瞓街」了？還有，我希望你們不會認為供樓也是應該由政府負責。要是真的這樣想，說你們社會價值不高，也是我高估了你們。
現時的年輕人，看見他們去爭取利益，幹勁及創意倒是有的。與異見人士爭論，腦筋是靈活的。其實大多都是可造之材。日子有功，他朝要自己置業必然不是難題。現在看見樓價比往年高，兵荒馬亂，急覑要拿納稅人的錢包去買房去。這個卻是不行。這筆錢，是我每 年對著稅單，哀悼為了儲首期而作出犧牲的貢品。若是把這筆錢投放在有能幫我賺回來的人身上，那還可以。要拿來借給一班承擔風險能力成疑的人，卻是千不可萬不可。
小朋友，還是別浪費時間在立會前討納稅人錢去買樓了。就算你們不把我的血汗放在眼內，也念著你們父母心血幹一番事業吧！知否你們的母親，心痛在問「有手有腳幹嗎只懂撒野，不去發奮圖強呢？」
Thursday, May 6, 2010
利字當頭：炒家
利世民, 蘋果日報 ( 財經要聞, B15 2010. 05. 06)
「大陸人炒到香港啲樓貴晒，政府要認真考慮，終止咗個投資移民計劃。」表姐Amy是中環上班族，也是業主，她擔心的不是上車問題，「有朝一日，佢哋一齊將手上嘅貨放售，香港仲唔畀佢哋玩殘？」
投資移民資金3成買樓
「冇幾耐前，政府公佈，由03年到家陣，投資移民吸引到470億，當中得三成，即係141億左右係樓，好難炒得起個市。」世民有數字在手，才有點把握，畢竟中環OL是智商最高的一群。
「咁仲死，即係話入嚟炒樓嘅資金，連綁死七年嘅限制都冇，隨時走得人。」說到底，原來Amy是擔心自己的身家。「咁投資嘅嘢，向來都係自由買賣，想幾時走就幾時走。有買，自然有賣，咁個交易先至可以完成。有邊個講得實，自己次次撈底摸頂？唔係過得一年半載，都唔知自己係早咗走，定係搵人接火棒。」世民多年投資經驗，市場沒有長勝將軍，買賣，大家都是估估吓。
「我最擔心係，好似我細佬、你表弟，佢日日鬼殺咁嘈，話如果再上唔到車，佢以後都買唔到。世民，你有炒股票，你都知，個市就快要見頂，就有一班盲頭烏蠅……」「哦，原來你驚個市爆。如果有朝一日，連班盲頭烏蠅都可以不勞而獲，你就真係要驚。」
怕炒家撤走班錢返內地
「講開又講，大陸打擊炒樓會唔會累到香港。」Amy問。「有一個講法，就係話上面如果真係出現骨牌效應，可能有炒家要班錢上去救。不過又有人話，上面越打壓得厲害，就越多錢倒落嚟。」「你即係乜都冇講過！」中環OL的耐性非常有限，「一句到尾，樓市係唔係仲有得升？」
「我用著名球評家嘅方法答你：個樓市唔升，跌嘅可能性就會增加；唔跌，升嘅可能性就會增加。仲有，根據監管當局指引，我要提醒你，槓桿投資前，請先了解產品結構，並衡量個人可承受風險，投資產品價格可跌可升，投資者可失去全部投資金額。」
利世民
「大陸人炒到香港啲樓貴晒，政府要認真考慮，終止咗個投資移民計劃。」表姐Amy是中環上班族，也是業主，她擔心的不是上車問題，「有朝一日，佢哋一齊將手上嘅貨放售，香港仲唔畀佢哋玩殘？」
投資移民資金3成買樓
「冇幾耐前，政府公佈，由03年到家陣，投資移民吸引到470億，當中得三成，即係141億左右係樓，好難炒得起個市。」世民有數字在手，才有點把握，畢竟中環OL是智商最高的一群。
「咁仲死，即係話入嚟炒樓嘅資金，連綁死七年嘅限制都冇，隨時走得人。」說到底，原來Amy是擔心自己的身家。「咁投資嘅嘢，向來都係自由買賣，想幾時走就幾時走。有買，自然有賣，咁個交易先至可以完成。有邊個講得實，自己次次撈底摸頂？唔係過得一年半載，都唔知自己係早咗走，定係搵人接火棒。」世民多年投資經驗，市場沒有長勝將軍，買賣，大家都是估估吓。
「我最擔心係，好似我細佬、你表弟，佢日日鬼殺咁嘈，話如果再上唔到車，佢以後都買唔到。世民，你有炒股票，你都知，個市就快要見頂，就有一班盲頭烏蠅……」「哦，原來你驚個市爆。如果有朝一日，連班盲頭烏蠅都可以不勞而獲，你就真係要驚。」
怕炒家撤走班錢返內地
「講開又講，大陸打擊炒樓會唔會累到香港。」Amy問。「有一個講法，就係話上面如果真係出現骨牌效應，可能有炒家要班錢上去救。不過又有人話，上面越打壓得厲害，就越多錢倒落嚟。」「你即係乜都冇講過！」中環OL的耐性非常有限，「一句到尾，樓市係唔係仲有得升？」
「我用著名球評家嘅方法答你：個樓市唔升，跌嘅可能性就會增加；唔跌，升嘅可能性就會增加。仲有，根據監管當局指引，我要提醒你，槓桿投資前，請先了解產品結構，並衡量個人可承受風險，投資產品價格可跌可升，投資者可失去全部投資金額。」
利世民
年輕人泡沫總有爆的一天
李兆富- 壹週刊 (A004| 時事| 另壹角度- 6/5/2010)
百年難得一遇的環球性貨幣寬鬆政策，再次吹起了房產價格泡沫，香港的年輕人自覺置業困難，自然便想到了要政府出手。眼光狹隘，視線過不了鯉魚門的政客，也自然借民怨大罵高地價政策，大抽特抽其政治油水。在這種化學作用之下，復建居屋，忽然取代了最低工資，成為特區的第一大政策課題。
居屋，存在本來是為了讓房委會供給氧氣。一方面，將部分人從公屋轉到居屋，空出單位，紓緩供不應求；另一方面，出售居屋的收入，也變成房委會的資本，減輕庫房的負擔。再者，中英聯合聲明的附件三，限制了當年殖民地政府每年只可賣地五十公頃，令私人住宅供應受制。當樓價不斷上升，人口同時也在增長，毫無疑問，居屋曾在香港的歷史，發揮了一定的功能。現時對復建居屋這個訴求最熱切的年輕人，正正是沒有親身了解回歸前那一段歷史的一群，所以他們才會如此鍾情這個政策。可是，他們不知道的是，所謂的居者「有其屋」是多大的一個美麗謊言。
居屋，在買下的首五年不可以轉售。表面上，設計是為了防止有人為了貪便宜。可是，說到底，參加居屋大抽獎，誰不是為了貪便宜？更正確一點，應該說首五年不可轉售的限制，是為了阻止任何人將居屋大抽獎的派彩變成實實在在的鈔票，減低一般人參與居屋大抽獎的動機，紓緩供求不平衡。可是銅板的另一個面，這個限制也令到居屋業主抵抗經濟衰退的靈活性減到最低。
市道尚可的今天，年輕人當中有誰敢說自己有一份穩定工作？一旦環境逆轉，供樓的壓力有多大，他們有想像過嗎？要是復建居屋，上了車的人結果又會是怎樣呢？難道屆時他們才上街爭取放寬首五年不可轉售的限制？就算過了不可轉售的年數標杆，居屋仍有補地價的問題。有誰可以肯定重新推出居屋之後的二、三十年，經濟會天天向上？我們協助青年人上車，可是我們不可以肯定他們未來的二、三十年都有能力每個月供樓吧！當然，買了居屋的人，可以將單位以原價售予房委會，這是一種保險，但是，他們以後都不再享有任何政府的房屋福利。這個原則，我們能夠守得住嗎？
人生職涯的前段，變數往往較多。置業後才發覺工作地點遠離住處的大有人在。租住的游牧族，明顯有更大的彈性，而這點住處靈活性的價值，日積月累起來，長遠便可以見到差異。要是每天在舟車勞頓上省半小時，一年間，便省下了接近半個月的工作日數，留來自我增值也好啊！
一般而言，人都是到了生活穩定了，才會想到置業安居。這不但是一個現實的問題，對年輕人來說，早早將供樓擔子壓在肩上，無疑是綁死了未來。種種的夢想，都被每個月的按揭供款單撕碎。幾次金融風暴，證明了世間沒有樓價長升長有的神話，超出了一般人負擔的樓價，總會返回人間。年輕人最重要是用盡方法去增加自己的收入能力。置業是消費，要是覺得貴的話，請暫時忍一忍手。泡沫總有爆破的一天，到時賤物鬥窮人，你就會感恩當年的克制和努力。
百年難得一遇的環球性貨幣寬鬆政策，再次吹起了房產價格泡沫，香港的年輕人自覺置業困難，自然便想到了要政府出手。眼光狹隘，視線過不了鯉魚門的政客，也自然借民怨大罵高地價政策，大抽特抽其政治油水。在這種化學作用之下，復建居屋，忽然取代了最低工資，成為特區的第一大政策課題。
居屋，存在本來是為了讓房委會供給氧氣。一方面，將部分人從公屋轉到居屋，空出單位，紓緩供不應求；另一方面，出售居屋的收入，也變成房委會的資本，減輕庫房的負擔。再者，中英聯合聲明的附件三，限制了當年殖民地政府每年只可賣地五十公頃，令私人住宅供應受制。當樓價不斷上升，人口同時也在增長，毫無疑問，居屋曾在香港的歷史，發揮了一定的功能。現時對復建居屋這個訴求最熱切的年輕人，正正是沒有親身了解回歸前那一段歷史的一群，所以他們才會如此鍾情這個政策。可是，他們不知道的是，所謂的居者「有其屋」是多大的一個美麗謊言。
居屋，在買下的首五年不可以轉售。表面上，設計是為了防止有人為了貪便宜。可是，說到底，參加居屋大抽獎，誰不是為了貪便宜？更正確一點，應該說首五年不可轉售的限制，是為了阻止任何人將居屋大抽獎的派彩變成實實在在的鈔票，減低一般人參與居屋大抽獎的動機，紓緩供求不平衡。可是銅板的另一個面，這個限制也令到居屋業主抵抗經濟衰退的靈活性減到最低。
市道尚可的今天，年輕人當中有誰敢說自己有一份穩定工作？一旦環境逆轉，供樓的壓力有多大，他們有想像過嗎？要是復建居屋，上了車的人結果又會是怎樣呢？難道屆時他們才上街爭取放寬首五年不可轉售的限制？就算過了不可轉售的年數標杆，居屋仍有補地價的問題。有誰可以肯定重新推出居屋之後的二、三十年，經濟會天天向上？我們協助青年人上車，可是我們不可以肯定他們未來的二、三十年都有能力每個月供樓吧！當然，買了居屋的人，可以將單位以原價售予房委會，這是一種保險，但是，他們以後都不再享有任何政府的房屋福利。這個原則，我們能夠守得住嗎？
人生職涯的前段，變數往往較多。置業後才發覺工作地點遠離住處的大有人在。租住的游牧族，明顯有更大的彈性，而這點住處靈活性的價值，日積月累起來，長遠便可以見到差異。要是每天在舟車勞頓上省半小時，一年間，便省下了接近半個月的工作日數，留來自我增值也好啊！
一般而言，人都是到了生活穩定了，才會想到置業安居。這不但是一個現實的問題，對年輕人來說，早早將供樓擔子壓在肩上，無疑是綁死了未來。種種的夢想，都被每個月的按揭供款單撕碎。幾次金融風暴，證明了世間沒有樓價長升長有的神話，超出了一般人負擔的樓價，總會返回人間。年輕人最重要是用盡方法去增加自己的收入能力。置業是消費，要是覺得貴的話，請暫時忍一忍手。泡沫總有爆破的一天，到時賤物鬥窮人，你就會感恩當年的克制和努力。
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