利字當頭：今日高價明日低價

利世民 (Apple Daily, 8.16.2010)

大約三星期之前，世民在將軍澳某地產代理的櫥窗，看見一張非常抵死的樓盤廣告紙。標題八隻大字寫：「今日高價．明日低價」。
廣告在促銷的是某個九十年代中落成屋苑，一個頂層複式千八呎一手巨宅。話說這個屋苑的發展商，曾經在將軍澳區非常積極；這個特式單位，相信是發展商一直惜貨拒售，等了十多年，終於放盤。叫價千二萬，送相連車位一對。世民將這個廣告貼到臉上，加了這麼一句註腳：「那麼等明日低價才買吧！」
另外，區內另一個龍頭屋苑，上星期錄得一宗頂層單邊無敵全海景單位的交易。這個單位的業主，剛巧是世民相識的。這戶人家不但喜歡這屋苑，跟街坊的友誼亦非常深厚。究竟買家出了甚麼價錢，才可令世民這位朋友心動呢？打個比喻：有一位股票投資者，手持一隻大藍籌好多年，經歷過好多風浪，終於都受不了誘惑將股票放出去，就算價錢未見頂，相信也是一個很強烈的警號。
新招未傷炒家反損用家
上星期五，政府出招。翌日，世民已經發覺，地產代理將利好樓市的標語除下。世民最喜歡的一句：「賣地成績好，八十後置業要趁早」，創意不算足，但勝在夠樂觀，被拿走了。
是地產代理和曾司長有默契嗎？還是地產代理都不敢唱好，免得有價無市？市好抑或市差，經紀總有生存的一套辦法，惟獨是當預期與現實落差太大，沒有成交，經紀的生意才會慘淡。據說，近幾個星期，睇樓客的人數急跌，可是放盤業主的叫價又企得非常之硬。結果會怎樣呢？
政府的招式，對炒家沒有影響，可是對真正的用家，成本卻增加不少。唉﹗這個特區政府，如今出手，到頭來外圍出現雙底衰退，北水截流，樓市插水，必定要多揹一隻黑鑊。
利世民

政府應資助市民置業嗎？

施永青,AM730-C觀點,2010.7.14

鳴謝施永青先生給予轉載

政府正為「資助市民自置居所」問題作公開諮詢，我一向都有關注這問題，所以打算借本欄作點回應。

大部分政府，都會鼓勵人民置業；因為，當人民擁有不動產之後，就會對土地有較強的歸屬感，並樂於看到自己資產的所在地繁榮昌盛。一般而言，已置業的人，政治取態會比較保守，會不自覺地支持政府的政策，對社會有穩定作用。因此，很多政府對自置居所的人都有稅務上的優惠，如供樓的利息開支可以扣稅等。

這類惠及全民的政策，相信沒有人會反對。然而，香港過去的資助市民自置居所政策，卻不是全民性的。最有錢的沒資格申請，大家可以理解，但最窮的也不資助，就好像說不通。最基層的市民，政府只為他們提供出租性的公屋，卻不予他們額外的資助，讓他們成為業主。這種態度，等同接受市場機制——有錢始有得買樓，那麼為何有部分沒錢買樓的人可獲資助呢？

由此何見，政府從沒認為有責任令所有市民都達到置業安居的目的，否則為甚麼要遺下一批人不予以資助。如果政府並不視資助市民自置居所為自己應有的責任，那我們又應該以甚麼準則去判斷誰該獲得資助呢？

一般的資助計劃，都會對貧困戶資助多一些，富有戶資助少一些；但香港的自置居所資助計劃，卻剛剛相反；愈是有錢的，有時政府就愈會多資助一些；愈是沒錢的，政府就資助得愈少。以買居屋與夾屋為例，收入高的買夾屋，收入少的買居屋，夾屋的面積大過居屋，即是說收入愈多者，獲得的資助愈大。這種情況一樣出現在同時獲批買居屋者的身上，買得起大單位的，得到的資助會比只有能力買細單位的多。這並不符合一般福利政策的原則，可見福利政策一旦應用在帶有投資性質的置業問題上時，就會被扭曲得不合理。

至於置業貸款計劃，更會在私人樓宇市場製造更多的需求，令樓價升得更快。結果是令到更多的人失去自行置業的能力，需要政府出手相助。

其實，香港人買樓，除了為了安居之外，亦希望樓價上升時，自己的資產值同時上升。此之所以，當樓價趨跌時，居屋也乏人問津。現時，人們見樓價又再上升，所以都想分一杯羹，希望政府可以資助他們成為業主。可惜，他們忘記了，樓價只會在人人搶著要買的時候才會上升，如果變成人人都有機會得到政府的資助，那就再沒有人肯死慳死抵去供樓了。每當一種商品變成由政府保證供應，人人都隨手可得時，它的價錢一定升不起。如果價錢不會升，那香港人還會這麼熱衷去做業主嗎？

我很擔心，資助自置居所計劃一旦全面推行，樓價就開始下跌，申請因而卻步，變成計劃的成功將導致計劃的失敗。這個實驗董建華已經做過，社會付出的代價十分大，我們沒有必要再試多一次。

利字當頭：你的首期還給你

利世民, 蘋果日報 (財經要聞, B13 2010. 07. 13)

世民：「世界上，有沒有基金經理，可以一直跑輸大市，但投資者仍不斷加碼，為基金注入資本？」

路人甲：「你在說Maddoff的騙案嗎？已是一年多前的事，還有甚麼可講？」

世民：「不是Maddoff。說實在，我也不想將騙徒和強盜相提並論。對付騙徒，只要大家心清眼亮，不貪便宜，誰都拿不走你的財富。可是，強盜用槍口指你的額頭，基本上是沒有選擇，只有乖乖就範。」

路人甲：「對不起，越說我越不明白。你說基金經理可以強搶投資者的錢？」

世民：「無錯，強迫金你沒有聽過嗎？雖然近幾年，政府也知道那個『強』字，把真相說得太明白，所以只說『積金為將來』、『積金局提提你』，試圖清洗那強制的形象。不過，a duck is a duck is a duck，不是三流公關伎倆便可將事實改變得來。」

強積金供款變按揭還款

路人甲：「沒有儲蓄， 那人口老化，退休問題怎算？」世民：「沒有回報，又怎能有效儲蓄？所有強迫基金都是黑箱作業，跑輸大市。你又有沒有聽過，迫金經理因為回報不理想被炒魷魚？市場上，哪一家迫金公司的回報最好，你又知唔知？大家辛苦賺錢，被迫金經理不勞而獲，這是公義？」

路人甲：「那你又有何建議？」世民：「80後說沒有首期買樓嗎？他們又覺得供樓辛苦，對嗎？政府與其起居屋，倒不如快快放寬退休儲蓄的選擇，讓打工仔用自己的錢，買自己的樓，每月供款都用來做按揭的還款好了。」

路人甲：「樓市跌怎辦？」世民：「那麼，股市跌，現在的迫金又怎辦？甚麼平均購入法，還不是基金界的騙人伎倆？股市升，迫金升得慢；股市跌，迫金卻跌得快，這不是剝削是甚麼？新加坡都讓人民用退休儲蓄買樓，香港不去打破迫金的瓜分市場困局，原因是甚麼呢？」

利世民

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利字當頭：天匯．假波

利世民, 蘋果日報 (財經要聞, B15 2010. 07. 06)

先旨聲明，世民反對打假波。不過，反對還反對；反對以外，用甚麼辦法去解決問題，才是重點。

像天匯的世紀撻定交易事件，誰又可以百分百肯定，買家不是怕政府真的會打壓樓價？又或者買家知道北京會出手，打擊流出來的熱錢？當然，除了買賣雙方自己心知肚明，沒有人可以排除，那是造市。

嫌造市的說法太刺耳吧。如果說發展商在營造樓市有炒味的氣氛又怎樣？說實在，人家用甚麼價錢買了甚麼，對其他人的投資決定有甚麼必然的影響？有可能性但沒有必然性，這種指控，最終只可以在輿論的審判才過關。

天匯事件充其量是打茅波，球證只作口頭警告了事；觀眾卻認為，沒有紅牌也要派黃牌才公道。接二連三下去，大家就連球證的決定也質疑了，黑哨前黑哨後的，球賽也越來越重火藥味。

大家又希望見到一個怎樣的結局呢？要球證執法嚴厲一點嗎？可以，但是在公道的原則下，就要對作賽的雙方也嚴格啊！將這個比喻套落在地產市場，這可等同於對每個賣樓的人都收緊監管。吊高來放盤的價錢，算是蓄意製造高價的假象嗎？

官員對市場運作欠了解

世民明白，地產發展商的財勢，已經接近obscene的地步。可是，出於主觀的不滿情緒，就要改動客觀的遊戲規則，實在非常不智。試想有朝一日，球證只會跟隨觀眾的歡呼和噓聲作裁決，大家還會尊重球例嗎？

現在看來，球證的猶豫不決，也是問題。說到底，好的球證，除了要熟悉球例，更要對比賽精神有深入的體會；香港官員欠缺的，也正正是對市場運作的了解。天匯一事，其他的發展商和市場參與者，或者會有些看法，當官的又有沒有私底下探聽探聽呢？

利世民

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利字當頭：十萬蚊上車

利世民, 蘋果日報 (財經要聞, B16 2010. 06. 24)

不用10萬元，便可以置業，天天吵說上不了車的人，會落嗎？「嘩，咁筍？大陸樓都唔得啦！」絕對無花無假。話說今個星期五，居屋貨尾又開售，其中最便宜的，在大澳，只不過是30萬元，三成首期，10萬元都不用。「咁遠，點住啊？」

大澳居屋僅30多萬

噢，不打緊。不如看看馬鞍山錦豐苑，全部200萬元以下，600多個單位，可以慢慢揀。「新市鎮，始終差點。而且，錦豐苑最新二手成交，832呎只不過賣180萬元。抽籤又不是必中……」不打緊，今次有港島東的東濤苑，樓王的價錢，也只不過是300多萬元呢。「300幾萬元買居屋，不如買私樓！」

先旨聲明，世民無意貶低居屋買家。畢竟，百貨應百客。如果你是一個與世無爭的專欄作家，會很喜歡30多萬元的大澳龍軒苑；又或者你在追求的女孩，住在港島東，搬近一點，就親近一點，貴一點也無所謂。

不過，我們總要明白，這個世界沒有完美的樓盤，甚至乎，在買的一刻自覺是完美的居所，隨時間流逝，會覺得不再合適。那位專欄作家，在將軍澳的報館找到了夢寐以求的工作，難道每天從大澳出發嗎？港島東的女孩，終於追到手，但說要搬到西半山的豪宅才願意下嫁，那個居屋單位又怎算？

世民只想提醒大家，買居屋容易，但是過了回購保證期，未補地價就不可出租，也不可以賣，所以買居屋前，請先有心理準備。噢，當然，要求政府復建居屋，卻可以甚麼準備都不用。

利世民

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利字當頭：西人睇天匯

利世民, 蘋果日報 ( 財經要聞, B17 2010. 06. 18)

前晚，睇完瑞士數西班牙，收到獅子山學會王弼傳來的電郵，差點笑死。那是彭博新聞的一篇報道，標題直譯是：樓宇交易撻定反映政府控制價格初見成效。嘩！Did I miss something？

認為政府出招見效

細讀才知道，講的，原來是天匯事件。不過，說來也奇怪，華文媒體和輿論，都傾向將天匯撻定盤，視為托價不成的鬧劇。至於西文媒體嘛，將重點放在整體資本環境，由限制豪宅按揭成數到九招十二式。

外文媒體編採人員的觀點，香港人始終感覺抽離一點。讀過彭博新聞之後幾小時，又見到《金融時報》如是說。

或者，外圍的氣氛真的很差，令他們的輿論傾向睇淡？歐洲的慘情，世民不用多花篇幅；就算在美國，雖然股市仍然撐住，但新屋動工情況亦遜於預期，始終未算走出陰霾。

香港樓市確實有點降溫。不過，世民倒是懷疑，這是不是九招十二式的成效。畢竟，在訊息混亂的日子，除非是心水清有精力的投資者，一般人還是以持有現金永遠都是最上算的策略。

雖說通脹會慢慢削去儲蓄的價值，不過，黃金和地產買賣牽涉交易費用，若非長線，又或者預計會發生高速通脹，否則搞來搞去最終都是益了那些中間人。

話說回頭，世民絕對主張媒體多點深入發掘天匯事件。托市談何容易？世民倒想知道，那些賣樓的，搞這些小動作，實在的效果有多大？

幾千萬至上億元的交易費用，雖然是左手來右手去，花在做好點產品上，不是來得更有益嗎？香港做生意的人，究竟是甚麼心態？

利世民
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大耳窿無錯？

李兆富- 壹週刊 (A004| 時事| 另壹角度- 03/6/2010)

賭場裡，除了賭客和荷官，還有放數的大耳窿。賭客，永遠都是輸錢的一方，賭場和大耳窿，卻有非常微妙的共生關係。

大耳窿的謀生技能，說易不易，說難不難；要一眼認出輸得最不服氣的賭徒，然後走到他們身邊，說一兩句同情的話，然後告訴賭客：「要唔要翻本？」賭徒磨爛蓆，就是自以為有機會在賭場拿點什麼回家。大耳窿把握了賭徒的深層次信念，以翻本作誘，自然無往不利。

當然，大耳窿做生意，為賭徒翻本只是包裝。賭客時來運到，真的翻了本，即時本利歸還，皆大歡喜。假若賭徒繼續當黑，連借回來的一筆都輸掉，可是欠債仍然要還。可以說，大耳窿是穩賺的生意。

可是，如果有人說：「大耳窿又無用支槍指住你個頭逼你借錢？如果唔係你話借，大耳窿都唔可以塞錢入你個袋。要怪就怪自己輸錢，怪自己唔好運，唔好埋怨人叫你借錢翻本。」這種道理，又應該怎樣理解呢？

行政會議召集人梁振英，在報章撰文如是說：

「有人說：政府興建居屋，是逼市民置業，經濟逆轉，會影響社會穩定。政府興建居屋供市民申請，或者提供其他誘因，都沒有『逼人置業』，買樓的人，無論買居屋或 私樓，都要量力而為，都要為可能出現的變數，承擔一定的風險。每當經濟逆轉，買私樓或買居屋的人、借錢給子女買樓的父母兄姐、借政府錢唸大學的青年人，以 及借『中小企貸款』做生意的小商人，都要面對同樣的考驗。」（梁振英「在租和買之間」《明報．筆陣》五月廿八日）

我們要分清楚，輸錢，也分 「能負擔」與「不能負擔」兩種。有些人，手上的錢多的是，要做豪客散盡萬金，旁人無置喙之餘地。可是，提供誘因，甚至製造翻本的假象，令人有錯誤的預期， 那又是另一回事。回歸後特區政府最大的失誤，就是在經濟波動的環境，仍然堅持要達致七成人居住自置物業的目標；也就是因為這個目標，特區政府在九八年推出首次置業貸款。這種港式次按，無論是負資產個案抑或拖延供款紀錄，均遠高於整體的平均，所以在○二年負資產問題快要失控的日子，首置也壽終正寢。如果說： 「首置貸款只是誘因，經濟不景卻是不幸，所以市民不應怪政府的好心。」那麼借大耳窿錢翻本的賭仔，還是怨命好了。

欠大耳窿錢和欠了政府錢，除了息率有高低之別，實在也沒有什麼差異。不要以為，欠了政府錢，還不起拍拍屁股便沒有事。當年確實有不少人，就是因為欠了首置，走投無路，結果自殺。
口頭上叫人量力而為，置業要計算風險，但另一邊廂政策上卻反其道而行，出盡誘因推人上車，這種手眼不協調的現象，其中一個解釋，就是提出政策的人「睇死」市民一世都沒有能力自力更生。

梁振英在他近期的大作中，曾經提及當實習生的時候，在地盤一角重遇小學後輟學的一對同學，極盡慨嘆人生際遇的無常。言下之意，梁召集人又是否指，靠努力成功的只是少數運氣好的人？那麼其他人要翻本，又是否一定要問政府借呢？要是輸了，就只好怨命，對嗎？

利字當頭：市場親口話我知

利世民, 蘋果日報 ( 財經要聞, B17 2010. 05. 26)

「市場憂慮歐洲債務危機蔓延，恒生指數失守19000點關口，全日最低見18974點，是去年7月以來新低。收市18985點，全日跌682點。朝鮮局勢緊張，韓圜滙價大幅下瀉，亞太區股市今早紛紛回落，日本股市跌約3%。歐洲方面，國際貨幣基金會警告，西班牙央行必須及時行動，顯示歐洲債務危機正在擴散……」

隱約間聽到電視傳來的災情，腦海不期然想到幾個問題：為甚麼「市場」憂慮的是歐洲債務？難道「市場」親口跟通訊社的記者講？朝鮮局勢和西班牙債務，問題一早存在，也不是甚麼秘密，為甚麼「市場」今天才突然醒覺呢？啊，等一等。上星期五佛誕，香港休市一天，追回跌幅也很合理，為甚麼沒有人提及呢？

人看見事情的發生，自然會去猜想背後的因由。歷史告訴我們，人參透因果的能力時好時壞，而且猜對的人，Eureka的一刻，總是極少數人的專利。所以，當人人都有同一種講法，我們更加要問：「還有沒有其他的？」

歐豬五國藉財技「屈機」

美股5月份的表現，是季節性的調整嗎？難道真的是Sell in May？雖然首次申領失業救濟的人數平穩下來，不過真正的失業有改善嗎？樓市好像有點起色，可是之前的重災區好像沒有太大的改善。美國經濟，還有其他的改善嗎？

宏觀一點，全球已發展國家的利率，已經低無可低，這種寬鬆貨幣政策之下，要是再出現另一波經濟危機，那些央行又可再使出甚麼板斧？歐洲債務危機，就是歐豬五國試圖藉歐元成立後的低息環境，以財技來「屈機」。

那麼美國龐大的國債，又會否爆發同類危機？如果有一天，大家不再相信美國政府有能力償還債務，那又會是怎樣的世界？

利世民
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雷曼．歐羅．香港

王弼 - 獅子山學會行政總監, 信報 (理財投資P.39,2010.5.19)

周末的五區公投對香港人來說當然是大事，無論是積極投票的選民，還是否定公投必要性的一群，大家都難免着眼投票率的高低，以致過去一周傳媒集中報道這次選舉，而少了跟進歐洲的事態發展。

不過，當歐洲的局勢發展已成為世界政治經濟舞台的中心時，對於香港這個細小、開放的外向型經濟體系來說，我們實在不能負擔忽視歐羅解體所帶來災難（三個月前對歐羅解體從不可思議，到現在連前聯儲局主席伏爾克出言附和，證明形勢急轉直下）。

簡單點說，十級地震已在歐洲發生，金融海嘯第二波隨時殺到，傳媒第一時間發出強烈警告，跟市民說說如何走難，在這十萬火急的情況下，應該比分析公投投票率高低重要吧？

不想危言聳聽，實在希望自己是杞人憂天而已，亦希望現實能和很多財經評論員樂觀的分析一樣：「歐盟不會坐視歐羅狂跌不理，或會像2001年般聯手在市場買入 歐羅提振信心。」但實情是歐盟如果有能力提振市場信心，早就做了，還等到現在成為落水狗？就算歐盟不顧歐洲央行的獨立性，迫使其瘋狂印鈔，也只能多印歐羅而已，那又用什麼「在市場買入歐羅提振信心」？

德國無奈伸援手 暗藏異心

2000年央行曾有聯手挽救歐羅滙價的干預行動，不過，那是七大工業國的聯手行動，當中的美國、加拿大、日本當然可以印鈔救歐羅，但此一時彼一 時，2000年各央行遊刃有餘，今天泥菩薩過江，國內面對民眾強大緊縮開支壓力，怎能救歐羅？況且，歐盟自己也籠裏雞作反，有傳媒指西班牙總理「爆料」， 法國總統薩爾科齊在5月7日歐洲元首高峰會上，曾以法國退出歐羅區來威脅德國總理默克爾，迫使她同意歐盟大灑金錢援助「歐豬」各國！法國自己沒有財力，但又騎劫德國救市，面對如此無賴，德國怎沒異心？

所以，歐羅的破敗，就如本欄上周曾警告，是遲早的問題，除非歐洲再出現一個拿破崙或希特拉， 以武力統一歐洲（當然無人想見，但如亂局繼續發展，又並非全無可能，好在我們還有被偉大毛主席形容為「紙老虎」的美國坐鎮）。如不，想想今天在國際上以 歐羅交易的經濟活動、各類型基金、銀行的資產負債表、歐洲人的財產，將如何分配和計算？已融為一體的歐洲貨幣，如何再分體成為德國馬克、西班牙比薩塔、法國法郎、義大利里拉？銀紙只認銀碼不認人的，不可能德國人的歐羅就自動成為馬克、義大利人的就成為里拉吧？ 總之情況複雜，想都不敢想。

如果雷曼爆煲可以衍生2008年的舉世震撼，歐羅的解體更是巨型「黑天鵝」，可怕到極點，所以這刻只希望高盛環球首席經濟分析師Jim O'Neill所言是對的。他說：「不管旁人笑他瘋癲，德國和法國都對歐羅熱情的押上了注」（The Germans and French are passionately committed to it whether the rest of us think it's crazy or not.）所以O'Neill認為說歐羅會解體的人是「荒唐」的。但願O'Neill是對的，而佛利民和伏爾克真的是想多了！

切勿只看機遇不見風險

愚某一介草民，有幸得蒙《信報》信任，給予此欄讓我無的放矢，因此以盡能力分析社會經濟問題為己任，目的只希望讀者面對各樣事情時，能多一個分析角度，在這風高浪急時刻，小心一點總為上算。畢竟，坊間每每誇大危機中的機遇而漠視風險。我所經歷的，是很多誤認「危」為「機」的人，認為自己眼光好，會一朝發達， 奮身在風暴中買樓、買孖展，但最後輸掉身家的人遠比成功的人多。

當然，那是個人的決定，社會應容讓冒風險的投資行為，不然社會階層怎有流動？不過，政府應否以公帑鼓勵市民作如此高風險的投資行為？特別在全球金融海嘯稍為緩和，但歐洲又颳起金融風暴，伏爾克都憂慮歐羅解體的時刻，有政客作為資深測量師，深明住宅物業斷供或被銀行追數的比例，以居屋業主為最多（原因是買居屋人士既然要政府補貼才能置業，一旦息口上升或減薪、失業等，他們的現金流是最快出問題的），但仍為自己的政治資本，與政府打對台，要求復建居屋，慫恿年輕人入火炕。

如果金融風暴颳不成，樓價繼續上升，資深測量師便成為政治大贏家；金融海嘯第二波真的殺到，炮灰就由年輕人當，大不了八萬五依樣畫葫蘆，拍拍屁股，資深測量師現在還不是身居高位？說到底，在中國這個香港特區，市民都是政客的棋子籌碼，豈不悲哀？

獅子山學會行政總監
王弼
info@lionrockinstitute.org

利字當頭：對着幹

利世民, 蘋果日報 ( 財經要聞, B13 2010. 05. 13)

「賣地賣得好，又話高地價政策，搞到民不聊生，要政府出手。賣地成績差，又話地產商夾埋玩政府，又要做啲嘢。究竟點做班人先高興？」自稱在地產界「搵餐晏仔」的K，私底下常常批評地產發展商，但今次也站在財閥的一方。

世民：「之前，地產建設商會同政府，張弓搭箭，大家自然諗今次係官商對決，又點會有人記得，早幾晚快閃美股股災、希臘半生不死，同埋大陸收縮信貸？市民普遍以為樓市會繼續向好，呢個現象最令人擔心。」

買樓前最緊要保住收入

K：「o依家啲人真係唔識驚？世民，我都係勸你，唔好成日叫人小心風險。你記唔記得，你老友肥仔，當年話隻大笨象唔掂，俾班股民鬧咗幾耐？你又知道樓市見頂？好多人成副身家放喺層樓，你唱淡，即係話人哋會輸，咁邊有人鍾意你o架？」

世民：「我邊有唱淡？我只不過叫人記住，買樓係槓桿投資，個市升當然開心。不過，做按揭保險，九成半上會嘅人，個市郁少少已經可以負資產。所以買樓前，最緊要保住收入。其實，都係幫大家溫故知新，唔算唱淡！」

K：「你係大淡友又唔認唱淡，想點？」世民：「唱淡你又話啲人唔高興。唱好，你又話我唔顧風險。大佬，點先高興啊？」K：「如果我知道啲人點先至高興，今日就唔使喺度同你吹水，而係去咗做邱誠武個位，幫鄭汝樺度橋啦！」

利世民
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利字當頭：泡沫

利世民, 蘋果日報 ( 財經要聞, B13 2010. 05. 12)

由90年代起，過去20年，香港人見識過樓市泡沫（97前），亦試過兩次股市泡沫（98至99年、05至08年）。在股市泡沫中，輸掉畢生積蓄的大有人在。不過，香港就是個有賭未為輸的地方，只要一息尚存，在甚麼地方跌倒，就在甚麼地方重新站起來。

地產泡沫可沒有這麼簡單。雖然金管局說風險有一定監控，可是香港整個金融體系的資產負債表，基本上就是地產，就連政府的收入，也非常依賴地產。地產泡沫爆破，意味整個金融系統的資產負債表要調整，政府收入也會有結構性問題。這都是香港人的集體回憶，不贅。

泡沫一出現遲早會爆破

請不要誤會。世民不是說，既然地產泡沫爆破的後果如此嚴重，大家還是不要推倒樓價。泡沫，只要出現，爆破是遲早問題。所以，正道是不讓泡沫出現。

回顧歷史，泡沫，幾乎都有一種模式。

南海泡沫，是群眾相信當年英政府給予這家公司的專利。無獨有偶，香港的科網泡沫，由群眾相信當年特區政府給予電盈特權興建數碼港開始。最近一次股市泡沫，則是資金和港股直通車加起來的化學作用。80年代起的香港地產泡沫，神秘的源頭就是集體相信高地價政策這五個字。

記憶中，自從80年代中，便有人投訴高地價政策。在中英聯合聲明限制下，從80年代開始，地產泡沫不斷累積能量。97年回歸，中英聯合聲明的限制消失，配合外圍局勢崩潰，地產泡沫爆破，自然不過。十多年的醞釀，爆破威力自然大。

現在香港有地產泡沫嗎？還未算。過去一段日子資金氾濫，資產價格上升在所難免，但還未算全民皆炒的泡沫。要阻止泡沫出現，政府千祈不要有任何取態，至少絕對不可有既定政策立場，協助若干數目家庭置業。否則，泡沫就有開始的藉口了。阿彌陀佛。

利世民
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維園阿哥傷透母親心

黃佑謙- 獅子山學會政策研究員, 文匯報 (論壇, A22, 2010.5.07)

港大碩士課程國際化，有機會與德國交換生打交道。談到近期希臘債務問題，同學咬牙切齒，嚷著祖國不應當希臘 的提款機。「希臘這國家，簡直是個沒出息的親戚。進了歐盟暴發後，大吃大喝至一窮二白，弄得一身糊塗賬就要我們德國的納稅人來結。我生出來並沒有含著銀勺 子。能讀上大學都是父母一分一毫，後來自己又從兩份兼職辛辛苦苦賺來供書教學，現在希臘卻要用我的血汗錢來填數，休想！」

青年置業應量力而為

聽著聽著，發覺一班在城市論壇上嚷著要置業的維園阿哥也倒像希臘般，飯來張口，錢來張手。二十出 頭，還未搞清楚什麼是槓桿風險便強烈要求政府重推首置計劃。真像個七歲小朋友賴著母親要買玩具一樣。自己及一班同學也曾二十出頭，當時大家都是乳臭未乾， 一樣是沒有社會價值。那個年紀沒出息是理所當然的。知道自己不足便咬緊牙關向上爬。過了十多個年頭，大家都一個一個成功置業上岸，靠的是自己一雙手並沒有 假手於人。今時今日的二十出頭，能力一樣是沒有，為什麼置業卻是理所當然呢？更荒謬的是，有人推說「不能置業」便是要「瞓街」，這樣就不能成家立室。我倒 想問這群人，沒有能力，為什麼要跑去置業，趕覑去成家立室?就是政府可以幫得一時「上車」，也不能幫足一世。小朋友，樓是要供的。而且長供長有。你們要是 剛出身社會價值不高，就算有了最低工資，你們的人工也不夠你每月還銀行首按!到時便真的要與老婆仔女「瞓街」了？還有，我希望你們不會認為供樓也是應該由政府負責。要是真的這樣想，說你們社會價值不高，也是我高估了你們。

現時的年輕人，看見他們去爭取利益，幹勁及創意倒是有的。與異見人士爭論，腦筋是靈活的。其實大多都是可造之材。日子有功，他朝要自己置業必然不是難題。現在看見樓價比往年高，兵荒馬亂，急覑要拿納稅人的錢包去買房去。這個卻是不行。這筆錢，是我每 年對著稅單，哀悼為了儲首期而作出犧牲的貢品。若是把這筆錢投放在有能幫我賺回來的人身上，那還可以。要拿來借給一班承擔風險能力成疑的人，卻是千不可萬不可。

小朋友，還是別浪費時間在立會前討納稅人錢去買樓了。就算你們不把我的血汗放在眼內，也念著你們父母心血幹一番事業吧！知否你們的母親，心痛在問「有手有腳幹嗎只懂撒野，不去發奮圖強呢？」

利字當頭：炒家

利世民, 蘋果日報 ( 財經要聞, B15 2010. 05. 06)

「大陸人炒到香港啲樓貴晒，政府要認真考慮，終止咗個投資移民計劃。」表姐Amy是中環上班族，也是業主，她擔心的不是上車問題，「有朝一日，佢哋一齊將手上嘅貨放售，香港仲唔畀佢哋玩殘？」

投資移民資金3成買樓

「冇幾耐前，政府公佈，由03年到家陣，投資移民吸引到470億，當中得三成，即係141億左右係樓，好難炒得起個市。」世民有數字在手，才有點把握，畢竟中環OL是智商最高的一群。
「咁仲死，即係話入嚟炒樓嘅資金，連綁死七年嘅限制都冇，隨時走得人。」說到底，原來Amy是擔心自己的身家。「咁投資嘅嘢，向來都係自由買賣，想幾時走就幾時走。有買，自然有賣，咁個交易先至可以完成。有邊個講得實，自己次次撈底摸頂？唔係過得一年半載，都唔知自己係早咗走，定係搵人接火棒。」世民多年投資經驗，市場沒有長勝將軍，買賣，大家都是估估吓。

「我最擔心係，好似我細佬、你表弟，佢日日鬼殺咁嘈，話如果再上唔到車，佢以後都買唔到。世民，你有炒股票，你都知，個市就快要見頂，就有一班盲頭烏蠅……」「哦，原來你驚個市爆。如果有朝一日，連班盲頭烏蠅都可以不勞而獲，你就真係要驚。」

怕炒家撤走班錢返內地

「講開又講，大陸打擊炒樓會唔會累到香港。」Amy問。「有一個講法，就係話上面如果真係出現骨牌效應，可能有炒家要班錢上去救。不過又有人話，上面越打壓得厲害，就越多錢倒落嚟。」「你即係乜都冇講過！」中環OL的耐性非常有限，「一句到尾，樓市係唔係仲有得升？」

「我用著名球評家嘅方法答你：個樓市唔升，跌嘅可能性就會增加；唔跌，升嘅可能性就會增加。仲有，根據監管當局指引，我要提醒你，槓桿投資前，請先了解產品結構，並衡量個人可承受風險，投資產品價格可跌可升，投資者可失去全部投資金額。」

利世民

年輕人泡沫總有爆的一天

李兆富- 壹週刊 (A004| 時事| 另壹角度- 6/5/2010)

百年難得一遇的環球性貨幣寬鬆政策，再次吹起了房產價格泡沫，香港的年輕人自覺置業困難，自然便想到了要政府出手。眼光狹隘，視線過不了鯉魚門的政客，也自然借民怨大罵高地價政策，大抽特抽其政治油水。在這種化學作用之下，復建居屋，忽然取代了最低工資，成為特區的第一大政策課題。

居屋，存在本來是為了讓房委會供給氧氣。一方面，將部分人從公屋轉到居屋，空出單位，紓緩供不應求；另一方面，出售居屋的收入，也變成房委會的資本，減輕庫房的負擔。再者，中英聯合聲明的附件三，限制了當年殖民地政府每年只可賣地五十公頃，令私人住宅供應受制。當樓價不斷上升，人口同時也在增長，毫無疑問，居屋曾在香港的歷史，發揮了一定的功能。現時對復建居屋這個訴求最熱切的年輕人，正正是沒有親身了解回歸前那一段歷史的一群，所以他們才會如此鍾情這個政策。可是，他們不知道的是，所謂的居者「有其屋」是多大的一個美麗謊言。

居屋，在買下的首五年不可以轉售。表面上，設計是為了防止有人為了貪便宜。可是，說到底，參加居屋大抽獎，誰不是為了貪便宜？更正確一點，應該說首五年不可轉售的限制，是為了阻止任何人將居屋大抽獎的派彩變成實實在在的鈔票，減低一般人參與居屋大抽獎的動機，紓緩供求不平衡。可是銅板的另一個面，這個限制也令到居屋業主抵抗經濟衰退的靈活性減到最低。

市道尚可的今天，年輕人當中有誰敢說自己有一份穩定工作？一旦環境逆轉，供樓的壓力有多大，他們有想像過嗎？要是復建居屋，上了車的人結果又會是怎樣呢？難道屆時他們才上街爭取放寬首五年不可轉售的限制？就算過了不可轉售的年數標杆，居屋仍有補地價的問題。有誰可以肯定重新推出居屋之後的二、三十年，經濟會天天向上？我們協助青年人上車，可是我們不可以肯定他們未來的二、三十年都有能力每個月供樓吧！當然，買了居屋的人，可以將單位以原價售予房委會，這是一種保險，但是，他們以後都不再享有任何政府的房屋福利。這個原則，我們能夠守得住嗎？

人生職涯的前段，變數往往較多。置業後才發覺工作地點遠離住處的大有人在。租住的游牧族，明顯有更大的彈性，而這點住處靈活性的價值，日積月累起來，長遠便可以見到差異。要是每天在舟車勞頓上省半小時，一年間，便省下了接近半個月的工作日數，留來自我增值也好啊！

一般而言，人都是到了生活穩定了，才會想到置業安居。這不但是一個現實的問題，對年輕人來說，早早將供樓擔子壓在肩上，無疑是綁死了未來。種種的夢想，都被每個月的按揭供款單撕碎。幾次金融風暴，證明了世間沒有樓價長升長有的神話，超出了一般人負擔的樓價，總會返回人間。年輕人最重要是用盡方法去增加自己的收入能力。置業是消費，要是覺得貴的話，請暫時忍一忍手。泡沫總有爆破的一天，到時賤物鬥窮人，你就會感恩當年的克制和努力。

居屋與年輕一代的深層次矛盾

王弼 - 獅子山學會行政總監, 信報 (理財投資P.35,2010.5.05)

自認是一個不善於流露個人情感的人，但在某一些骨節眼上卻真的觸動到我的神經，第一就是最低工資會讓社會上最弱勢人士失去工作而陷入跨代貧窮旋渦；第二就是當人們在沒有衡量自己承受風險的能力，只因以為擁有自己的房子便代表安居樂業，或是因「賺住又賺價」這香港根深蒂固的價值觀而貿然置業，最後因負擔不起供樓的壓力而陷入困境，有的夫婦反目，更甚者最後走上絕路，是最令人感到傷感的事。

親睹心酸個案 請社會三思

可能是因為自己剛踏入社會工作時，正是香港經歷科網泡沫後又遭沙士蹂躪的最困難時期，目睹很多上述令人心酸的個案，就不期然對置業這人生數一數二的大事三思，希望準業主一定要搞清自己承受風險的能力。

政府更沒有責任、也不應該鼓勵市民冒過於自己所能承擔的風險，所以對於無論是首次置業貸款計劃也好、居屋也好，凡是政府提供誘因叫市民置業的政策，在八十和九十後、未經歷過負資產為何物的一代強烈要求恢復的情況下，也只好硬著頭皮與他們爭論，以致在周日的《城市論壇》中有過分激動的表現，在這謹向當日的觀眾表示萬二分的歉意！

對於首置，在周日的辯論中，列舉了政府批出的三萬多宗貸款有四成斷供記錄，還有約一千五百宗破產個案後，基本上連在場的「維園阿哥」也承認首置不是他們所爭取的，在場的議員們也沒有一句辯護的話，意味這計劃真的要壽終正寢了！而另一焦點──居屋，或是任何類似的政策，就是政府以補貼形式幫助市民上車，同樣是毒藥，要不然政府為何要活化？其潛台詞就是現有的三十多萬個居屋單位是「死貨」──人生變數何其多，抱著不能自由出讓和出租的居屋，如有北上創業的機會還去不去？到時被困在居屋成為真正的房奴，這是喊得最大聲要上車的八十、九十後和很多人不了解的事情。

支持復建居屋人士還聲稱他們要安居樂業，所以便要擁有自己的物業，先別理會這邏輯是否成立，當被問到既然置業供樓這樣困難，要靠政府補貼才能成事，如果萬一經濟不景、樓價下跌，自己的積蓄化為烏有，甚至成為負資產，將如何自處時，當日在《城市論壇》一位十七歲的「維園阿哥」便跟我說：「我們看不到能買到自己物業的希望，因為時薪只有二十塊…… 我們買樓只為一個家，不是炒賣。」但樓價有升有跌是客觀事實，2003年香港樓價便比1997年高峰下跌七成，有許多到今天還是負資產，真的沒打緊？就算真的能如此豁達，在經濟不景、樓價下挫、收入下跌和失業的可能性大大提高的時候，他們有否想過隨時會失去供樓能力？

樓價不動居屋反應差

十七歲想的不是怎樣念好書而是絕望於一生只拿時薪二十塊，寄望政府給他們一個「家」，這班「維園阿哥」是搞什麼的？

年輕人說話仿似灑脫，但當被問及如果香港樓宇如外國般反應因折舊而減值的情況，他們還會不會熱中置業的時候，得到的答案總是有一絲的遲疑。就如鄭汝樺所說：「只是十六個月前，房屋委員會出售第四期剩餘居屋三千二百個單位，認購率是出售單位的三點四倍，是出售剩餘居屋單位以來最低，結果只是售出六成。最近，同屬資助房屋、由房屋協會出售的夾屋八百個單位，三萬三千七百人申請，認購比率四十倍，預料全數售罄。」樓價爆升個個要買樓，樓價不動時（莫說是下跌）無人問津。

買樓並非必賺方程式

說到底，回歸前香港必賺的方程式還是深深在我們年輕一代的血液裏！樂觀點看，他們仍有賺錢的欲望當然是好事，只是他們把置業和居住問題混淆了──政府有責任保障人民免於露宿街頭而非置業！

初生之犢不畏虎──不怕投入供樓這個虎口！沒打緊，不入虎穴焉得虎子，獅子山學會也寄望我們的下一代有冒險精神，如果他們能計算過擔起一頭家的風險，勇於承擔，我會為他們喝彩。可是，如果在未有事業時已處處想著如何能得到幫助，更連首期都付不出的情況下貿然說要供樓，無論是居屋或私樓，把初生之犢驅進虎口，特區政府還不至笨得再要把這個黑鍋背上吧？

獅子山學會行政總監
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