利字當頭：免費居所

利世民 (Apple Daily, 8.13.2010)

今年五月，曾蔭權提出就資助置業進行公開諮詢，不經不覺，時間已過了一半。接近政府消息人士透露，有些收集回來的意見，確實教人大開眼界。據說有意見認為居住權是人權，所以政府有責任為他們提供免費居所。

這 次，輪到世民無言以對。過了幾秒， 一定神，我即時反問：「講真定講假？唔好將惡搞當真好喎！」消息人士：「堅o架！佢哋話唔要做樓奴。反地產霸權嘛，你未聽過咩？」世民：「香港有人好想交 重稅咩？世界上除咗香港，有邊度可以有教育、醫療、公屋等福利，不過又同時可以維持低稅制？無賣地收入補貼，錢從何來？」消息人士：「交稅？香港有幾多人 交稅？你覺得佢哋有資格交稅咩？如果係佢哋就唔會咁天真啦！」

復建居屋亦難減怨氣

公道點說，香港地就算是有交稅的中產，近來也會有點火氣。過去十年來不滿的情緒一直在膨脹，實在沒有理由單單針對九十後。說到底，當社會上越來越多人認為機會不是屬於自己，自我失落的感覺也會慢慢變質，轉為對世俗的不滿。可是，機會真的越來越少嗎？

對 不起，機會是要自己發掘，既要勞力，更要勞心。那些排隊報讀毅進都要父母陪的人，會懂得去發掘機會嗎？就算工資立法、工時立法、強制罷工法、競爭法、全民 退休金，甚至全民免費交通和全民免費居所等逐一成為事實，飯來張口的人，依舊不會有內心的滿足，因為他們永遠都要找理由解釋：為甚麼別人有創造能力，他們 沒有？為甚麼他們要單方面依附在別人的成果？

政府搞甚麼，其實都是多餘。世民夠膽斷言，就算復建居屋，怨氣一樣不會減少。我只有一個請求：居屋也好，免費居所也好，這些天天嚷着反地產霸權的人，自己去起他們的烏托邦，好不好？

利世民

居屋有投資成分 非民生基本需要

(AM 730, 20.7.2010)

主張復建居屋的一項主要理由，是社會上確有這種需要。有相當一部分人，他們已不符資格去申請公屋，卻又買不起私人樓宇，他們渴望有機會買到居屋。誰也不能否認社會上有這種需要，問題是這種需要該透過甚麼途徑去得以滿足？資助市民置業是否政府的責任？

住屋是民生的基本需要，政府在制訂政策時，不可能不考慮市民在這方面的需要。香港已是一個相對富裕的社會，應有能力照顧社會的基層解決他們的基本住屋需要。政府可以透過興建公屋，以較私人市場低廉的，基層可負擔得起的租金，把公屋租予基層，以助他們解決生活的基本需要。

用這種方法，理念簡單，資源運用得較為有效。收入符合資格的人可得到照顧，收入超出某個標準，就得交市值租金，或者自行置業，不用政府一直資助下去。政府就可以把資源用在更有需要的人身上。

現時，符合入住公屋資格的人，輪候時間不用三年。如果不是太揀擇的話，上樓的時間可以更快。從這個角度去看，香港的住屋問題基本上已得到解決，政府在民生上的責任基本已算完成。

當然，大多數人除了希望有樓住之外，還希望成為自己居所的業主，擁有一定的資產，這樣不但可以更有安全感，而且還可以在資產價格因經濟增長而上升時，也可以分到一杯羹。不過，這種需求，已非單純的住屋需求，而是滲入了很大的投資成份，這可不是政府的責任。

一個人在解決了生活的基本需要之後，仍然有額外的積蓄，才可以量力而為地去投資。

買居屋，其實也是一項投資，是有一定風險的。公屋租戶，若生活上遇到困難，房委會可以減免租金。但買居屋是向銀行貸款的，居屋業主一旦供樓能力出了問題，銀行就會收樓，追欠款，損失可以十分慘重，因此，一個需要社會資助的人，根本不應去投資。

有人強辯，說買居屋的人只是為居住，不是為了投資。那又如何去解釋：為何樓價跌的時候，居屋也乏人問津；到樓價高升的時間，居屋的申請者反而倍增？要居屋不涉及投資成分，訂價就不應與私人市場掛勾，房委會應以發展成本賣樓，以重置成本收回，不讓購買者藉此去賺錢。不過，這樣一來，不但居屋購買者會失去意欲，連房委會也會失去發展利潤，社會何來那麼多的資源既要建公屋又要建居屋？

由此可見，居屋的理念混淆，不易制訂統一的政策。政府若真的想協助市民置業的話，大可透過增加土地供應與改善城市規劃，不一定用公帑資助的方式。這樣可能更符合市場經濟理念。有關這方面的意見，留待下次再談。

(轉載自2010年7月20日am730C觀點)

小量興建居屋 反助樓價上升

(AM 730, 19.7.2010)

有部分政客，常以建居屋可遏抑樓價為理由，鼓吹復建居屋。現實是居屋在這方面起過的作用甚小，原因是房委會在居屋的興建數量上甚有節制，根本沒有以遏抑樓價作為興建居屋為目的。

居屋自1978年推出，至2002年擱置，24年間，私人樓價自三百餘元一呎升至三千餘元一呎，合共升了十倍。足見以過去的供應量，實在不足以對私人樓價起遏抑作用。

居屋雖然由政府透過房委會興建，但政府卻放棄自行訂價去影響私人市場。相反，房委會為居屋訂價時，只會跟隨私人市場的價格浮動，只是為了買家提供一個折扣吧了。因此，只會出現居屋的價格隨私人樓價高而水漲船高，而不會出現私人樓價因居屋訂價低而水退船低。在這種機制下，推出居屋很難可以對私人市場起調節作用。

再者，居屋出現後，地產商不得不因應居屋的入息上限，而自行重新定位，把低收入的，符合申請居屋資格的買家讓給房委會去照顧，地產商則集中力量照顧收入較高的那批客戶。當地產商所興建的樓宇，其銷售的對象還包括那些較低收入人士的時候，他們就得將貨就客，興建一些如大同新、荃灣中心級別的樓宇，訂價不能太高，否則客戶會負擔不起。但如果這類單位，有居屋負責提供，那私人發展商就只好去興建高一檔次的「豪宅」，其訂價自然不會便宜。因此，居屋的出現，收窄了私人市場的範圍，令私人市場的買家都來自高收入人士，他們的負擔能力強，令私人樓價更容易上升。

另一方面，由於房委會在訂定居屋的售價時，只需參照由高收入人士組成的私人市場來訂價，所以即使打了折扣給居屋買家，一樣絕不便宜。房委會不但不用為出售居屋而作任何補貼，而且可賺取大量利潤。如果居屋的業主將來補地價的話，那就等如連折扣也沒打過，利潤等同私人市場的地產商。

居屋的買家以為房委會益了他們，實質上房委會在他們身上所賺到的錢，不但足以抵銷興建居屋的成本，而且還有足夠的利潤，用來建公屋，解決基層的居住問題。房委會作為一個福利機構，竟能自負盈虧，不用政府每年撥款，真是全球獨一無二。英殖民地統治者的技倆，的確真有一手。

不過，殖民地政府很清楚，居屋只能小量供應，能令中產有抽中籤的希望已足夠，不能真的令中產階層都不去買私樓，改為等政府照顧。因為一旦私人市場的價錢升不起，居屋也難賣得好。如果樓價跌至連建居屋也要政府補貼，勢必連建公屋的能力也受影響。

回歸初期，特區政府因摸不透箇中奧妙，真的大建居屋，結果令整個社會都付出了沉重代價。現在又有政客熱衷要政府復建居屋，而且還要真的大做，香港市民可要想清楚，這條路是否真的可以行得通。

過一時的審查 享永久的得益

施永青,AM730-C觀點,2010.7.14

鳴謝施永青先生給予轉載

有調查顯示：已買得居屋的人，都對買得居屋十分滿意，並沒有如 坊間所說，有人埋怨受到此項政策誤誘，作錯了決定，因而蒙受了損失。我覺得這類調查沒有多大意思，因為居屋業主基本上都是政策的得益者，能夠以六折至七折的價錢，買入樓宇作十足享用，有甚麼還好埋怨。至 於有沒有人因買入後樓價下跌而後悔，則視乎調查訪問的時間，今天做調查所得的答案，與03年 做所得的答案，當然截然不同。政府在決定應否復建居屋時，不能單看得益者的意見，還得衡量社會資源是否用得其所，看社會在整體上是否有得益。

我反對復建居屋的其中一項原因，是居屋的審批方法有漏洞，一定會 引來經濟學上所說的「尋租」活動。因為審批所根據的，只是申請者申請一 刻的狀況，但獲批的得益卻是永久的。即使申請者之後財政大幅改善，社會也不可停止這項住屋福利，或要求買得居屋的人退回部分得益。

租用公屋的人一旦成了富戶，還得繳交雙倍租金或市值租金，但買入居屋的人，只要選擇自用，就不用補地價，亦不用繳交部分尚在政府手中的業權的租金。買居屋有折扣，這等同部分業權未有由政府手上轉入居屋業主手裡，故轉售時要補地價；但現有政策未有要求，居屋業主在富起來之後，需要向部分業權的擁有人——政府，繳交租金；以致購買居屋變成一種永久性的得益。政府為何要厚待居屋業主，而薄待公屋租戶？這豈不是欺負窮人，而益經濟上處境較好的人？這種安排明顯有違福利政策的原則。

由於得益是永久的，而審查卻是一時的，一定有人會想盡辦法通過審查。我曾有伙記要求公司不要加薪給他，因為他正在申請居屋。我起初擔心，這是否等同欺騙政府？但同事告訴我，工資是僱主與僱員之間的協議，政府干涉不了。只要公司沒有私下付額外的報酬給僱員，就不是欺騙政府。我相信，沒有僱主會反對僱員要求收少一點工資的。我的伙記在買得居屋後已轉工，工資超過申請居屋的上限，但政府已無能為力。

我亦認識有些經濟條件不算差的人，自己已有物業，但仍叫子女以獨 立身份，在剛出社會工作，工資未太高時，合起來去申請居屋。因為在申請居屋時，父母的資產是不用計在資產上限的要求上的。但這並不妨礙父母將來等子女買得居屋時贈給子女。

我擔心，一旦資助市民自置居所變成政府的責 任，人人都會趁剛出社會工作時，用盡自己的權利，不申請才笨。到自己 的子女長大後再叫他們申請；到自己百年歸老時，又會把自己手上的居屋作遺產留給他們。經過幾代後，香港可能人人手上都有幾間居屋，一間是自己趁符合資格時申請得來的，有幾間是家族遺留下來的。這種情況是多麼荒謬！

(轉載自2010年7月16日am730C觀點)

復建居屋是好主意嗎？

施永青,AM730-C觀點,2010.7.15

鳴謝施永青先生給予轉載

金融海嘯後，香港的樓價只往下調整了不足半年，旋即又回頭上 升，令不少人又再擔心，以後再也沒有條件自置居所了。因應社會上這類擔 憂，大部分政黨都認為政府應復建居屋。但我卻不認為這是一個好主意。

居者有其屋計劃，是七十年代末，由當時的殖民地政府構思出來的，它的功能主要有兩個方面：一是協 助解決公屋的富戶問題；二是安撫未有能力在私人市場置業的人士，尤以前者為主。

公屋中的富戶，由於經濟條件已獲改善，本應交出公屋單位，予更有需要的輪候人士，不宜長期佔用公 共資源。但要富戶遷出原有的單位，阻力極大；政府只好建居屋與他們換，以吸引他們把原有的公屋單位交出來。這種做法等如是以一種更大的優惠去換取一個較小的優惠，以橙換桔去益富戶。富戶要交出單位，本是天經地義的事，但政府 為了省卻自己的麻煩，竟動用更多的資源去裝點門面，這怎算是一項正確的政策？

居屋最初推出時，一半單位配售與公屋住戶申請，另一半才售予未能在私人市場買得起樓的人。後來由 五五分，變成六四分，七三分，最高峰時期是八二分，都是優先賣給公屋富戶。他們不用通過入息與資產審查，只要肯交出原先居住的公屋單位，已可獲批購買居屋，這種安排，很明顯對非公屋住戶的申請者不公平。

其實，政府一直沒有設想過，要在甚麼時候，讓所有未能在私人市場置業的人，最終都可以買到居屋， 政府只是每年推出一批單位，意思意思，就當了事；從來不會按向隅者的數量，去制定明年要興建的居屋數目；不夠分的話就抽籤解決。

正常的福利政策哪有靠抽籤去解決問題的呢？難道領綜援的人要抽籤去決定是否可以獲得社會援助？難 道遇意外被送進醫院的人要抽籤才能獲得急救？可見過去的居屋政策，只是聊備一格，讓未置業者有個希望吧了。一如有六合彩開，窮人就不致對發達絕望吧了。可見居屋政策只是殖民地政府的權宜之計，從來都不打算如公屋政策那樣，真的會全 面落實的。

然而，現時有一些政客，卻把自置居所描繪成 市民該有的權利，政府應盡的責任。如果這套理論成立的話，政府不能在 復建居屋後，繼續以聊備一格的方式去處理市民自置居所問題，而得動真格，全面動用社會資源去加以落實。不然的話，政客與傳媒一定會群起而攻之。以現時的社會風氣，一旦提供自置居所變成了政府的責任，輿論一定會不斷改善居屋的質素，之前已經出現過的夾屋，將來還可以有更高級的夾屋。如此發展下去，香港承擔得起嗎？置業花費龐大，勢必擠逼掉其他福利政策的資源，影響 社會基層的生活保障。

(轉載自2010年7月15日am730C觀點)

政府應資助市民置業嗎？

施永青,AM730-C觀點,2010.7.14

鳴謝施永青先生給予轉載

政府正為「資助市民自置居所」問題作公開諮詢，我一向都有關注這問題，所以打算借本欄作點回應。

大部分政府，都會鼓勵人民置業；因為，當人民擁有不動產之後，就會對土地有較強的歸屬感，並樂於看到自己資產的所在地繁榮昌盛。一般而言，已置業的人，政治取態會比較保守，會不自覺地支持政府的政策，對社會有穩定作用。因此，很多政府對自置居所的人都有稅務上的優惠，如供樓的利息開支可以扣稅等。

這類惠及全民的政策，相信沒有人會反對。然而，香港過去的資助市民自置居所政策，卻不是全民性的。最有錢的沒資格申請，大家可以理解，但最窮的也不資助，就好像說不通。最基層的市民，政府只為他們提供出租性的公屋，卻不予他們額外的資助，讓他們成為業主。這種態度，等同接受市場機制——有錢始有得買樓，那麼為何有部分沒錢買樓的人可獲資助呢？

由此何見，政府從沒認為有責任令所有市民都達到置業安居的目的，否則為甚麼要遺下一批人不予以資助。如果政府並不視資助市民自置居所為自己應有的責任，那我們又應該以甚麼準則去判斷誰該獲得資助呢？

一般的資助計劃，都會對貧困戶資助多一些，富有戶資助少一些；但香港的自置居所資助計劃，卻剛剛相反；愈是有錢的，有時政府就愈會多資助一些；愈是沒錢的，政府就資助得愈少。以買居屋與夾屋為例，收入高的買夾屋，收入少的買居屋，夾屋的面積大過居屋，即是說收入愈多者，獲得的資助愈大。這種情況一樣出現在同時獲批買居屋者的身上，買得起大單位的，得到的資助會比只有能力買細單位的多。這並不符合一般福利政策的原則，可見福利政策一旦應用在帶有投資性質的置業問題上時，就會被扭曲得不合理。

至於置業貸款計劃，更會在私人樓宇市場製造更多的需求，令樓價升得更快。結果是令到更多的人失去自行置業的能力，需要政府出手相助。

其實，香港人買樓，除了為了安居之外，亦希望樓價上升時，自己的資產值同時上升。此之所以，當樓價趨跌時，居屋也乏人問津。現時，人們見樓價又再上升，所以都想分一杯羹，希望政府可以資助他們成為業主。可惜，他們忘記了，樓價只會在人人搶著要買的時候才會上升，如果變成人人都有機會得到政府的資助，那就再沒有人肯死慳死抵去供樓了。每當一種商品變成由政府保證供應，人人都隨手可得時，它的價錢一定升不起。如果價錢不會升，那香港人還會這麼熱衷去做業主嗎？

我很擔心，資助自置居所計劃一旦全面推行，樓價就開始下跌，申請因而卻步，變成計劃的成功將導致計劃的失敗。這個實驗董建華已經做過，社會付出的代價十分大，我們沒有必要再試多一次。

利字當頭：居屋邊夠天堂好？

利世民, 蘋果日報 (財經要聞, B15 2010. 07. 12)

「居屋都要百幾二百萬！」可能是八十後的讀者，在世民的部落格留言。

居屋價多少錢，世民當然知道。事實上，更好一點的居屋，在港島北岸，800呎左右的，作價近400萬呢。百多二百萬，難道都嫌貴嗎？還是他們覺得，免費更好？

「你唔好屈八十後！我冇話過唔畀錢，不過，依家實在太貴。你知唔知我蓄一世錢，都唔夠畀首期啊！」

搵工恐防也要父母代勞

600呎賣60萬，位處市中心，接連地鐵，好不好？問題是，這種超筍盤，排隊的人龍，由尖沙嘴到沙頭角來回幾轉了，你們會不會怕天時暑熱？還是要你們的爸媽代你們排隊呢？

By the way，上星期，在中環，世民在街上聽到了一段對話。一位嬸嬸和一位年輕人，估計兩人是同事。

年輕人：「你囝囝明年畢業，你會唔會介紹佢公司做？我覺得咁好公司，外面好難搵。」

嬸嬸臉上似有點似笑非笑：「等佢自己搵先啦，唔使咁急。」

年輕人：「外面公司，工作又辛苦。做錯又要俾人鬧。」

嬸嬸的笑容不見了，冷冷說：「等佢俾人鬧仲好啦。」

年輕人：「唔得架，俾人鬧得多，第日佢冇晒自信心，點算啊？」

聽完這二人的對話，我想：是否復建居屋，已經不重要。如果這一代的共識，認為找一份工作都要父母代勞，俾人鬧怕會打擊自信，要他們供樓，太現實了。他們要的，是天堂，是烏托邦。

利世民

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利字當頭：十萬蚊上車

利世民, 蘋果日報 (財經要聞, B16 2010. 06. 24)

不用10萬元，便可以置業，天天吵說上不了車的人，會落嗎？「嘩，咁筍？大陸樓都唔得啦！」絕對無花無假。話說今個星期五，居屋貨尾又開售，其中最便宜的，在大澳，只不過是30萬元，三成首期，10萬元都不用。「咁遠，點住啊？」

大澳居屋僅30多萬

噢，不打緊。不如看看馬鞍山錦豐苑，全部200萬元以下，600多個單位，可以慢慢揀。「新市鎮，始終差點。而且，錦豐苑最新二手成交，832呎只不過賣180萬元。抽籤又不是必中……」不打緊，今次有港島東的東濤苑，樓王的價錢，也只不過是300多萬元呢。「300幾萬元買居屋，不如買私樓！」

先旨聲明，世民無意貶低居屋買家。畢竟，百貨應百客。如果你是一個與世無爭的專欄作家，會很喜歡30多萬元的大澳龍軒苑；又或者你在追求的女孩，住在港島東，搬近一點，就親近一點，貴一點也無所謂。

不過，我們總要明白，這個世界沒有完美的樓盤，甚至乎，在買的一刻自覺是完美的居所，隨時間流逝，會覺得不再合適。那位專欄作家，在將軍澳的報館找到了夢寐以求的工作，難道每天從大澳出發嗎？港島東的女孩，終於追到手，但說要搬到西半山的豪宅才願意下嫁，那個居屋單位又怎算？

世民只想提醒大家，買居屋容易，但是過了回購保證期，未補地價就不可出租，也不可以賣，所以買居屋前，請先有心理準備。噢，當然，要求政府復建居屋，卻可以甚麼準備都不用。

利世民

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大耳窿無錯？

李兆富- 壹週刊 (A004| 時事| 另壹角度- 03/6/2010)

賭場裡，除了賭客和荷官，還有放數的大耳窿。賭客，永遠都是輸錢的一方，賭場和大耳窿，卻有非常微妙的共生關係。

大耳窿的謀生技能，說易不易，說難不難；要一眼認出輸得最不服氣的賭徒，然後走到他們身邊，說一兩句同情的話，然後告訴賭客：「要唔要翻本？」賭徒磨爛蓆，就是自以為有機會在賭場拿點什麼回家。大耳窿把握了賭徒的深層次信念，以翻本作誘，自然無往不利。

當然，大耳窿做生意，為賭徒翻本只是包裝。賭客時來運到，真的翻了本，即時本利歸還，皆大歡喜。假若賭徒繼續當黑，連借回來的一筆都輸掉，可是欠債仍然要還。可以說，大耳窿是穩賺的生意。

可是，如果有人說：「大耳窿又無用支槍指住你個頭逼你借錢？如果唔係你話借，大耳窿都唔可以塞錢入你個袋。要怪就怪自己輸錢，怪自己唔好運，唔好埋怨人叫你借錢翻本。」這種道理，又應該怎樣理解呢？

行政會議召集人梁振英，在報章撰文如是說：

「有人說：政府興建居屋，是逼市民置業，經濟逆轉，會影響社會穩定。政府興建居屋供市民申請，或者提供其他誘因，都沒有『逼人置業』，買樓的人，無論買居屋或 私樓，都要量力而為，都要為可能出現的變數，承擔一定的風險。每當經濟逆轉，買私樓或買居屋的人、借錢給子女買樓的父母兄姐、借政府錢唸大學的青年人，以 及借『中小企貸款』做生意的小商人，都要面對同樣的考驗。」（梁振英「在租和買之間」《明報．筆陣》五月廿八日）

我們要分清楚，輸錢，也分 「能負擔」與「不能負擔」兩種。有些人，手上的錢多的是，要做豪客散盡萬金，旁人無置喙之餘地。可是，提供誘因，甚至製造翻本的假象，令人有錯誤的預期， 那又是另一回事。回歸後特區政府最大的失誤，就是在經濟波動的環境，仍然堅持要達致七成人居住自置物業的目標；也就是因為這個目標，特區政府在九八年推出首次置業貸款。這種港式次按，無論是負資產個案抑或拖延供款紀錄，均遠高於整體的平均，所以在○二年負資產問題快要失控的日子，首置也壽終正寢。如果說： 「首置貸款只是誘因，經濟不景卻是不幸，所以市民不應怪政府的好心。」那麼借大耳窿錢翻本的賭仔，還是怨命好了。

欠大耳窿錢和欠了政府錢，除了息率有高低之別，實在也沒有什麼差異。不要以為，欠了政府錢，還不起拍拍屁股便沒有事。當年確實有不少人，就是因為欠了首置，走投無路，結果自殺。
口頭上叫人量力而為，置業要計算風險，但另一邊廂政策上卻反其道而行，出盡誘因推人上車，這種手眼不協調的現象，其中一個解釋，就是提出政策的人「睇死」市民一世都沒有能力自力更生。

梁振英在他近期的大作中，曾經提及當實習生的時候，在地盤一角重遇小學後輟學的一對同學，極盡慨嘆人生際遇的無常。言下之意，梁召集人又是否指，靠努力成功的只是少數運氣好的人？那麼其他人要翻本，又是否一定要問政府借呢？要是輸了，就只好怨命，對嗎？

年輕人泡沫總有爆的一天

李兆富- 壹週刊 (A004| 時事| 另壹角度- 6/5/2010)

百年難得一遇的環球性貨幣寬鬆政策，再次吹起了房產價格泡沫，香港的年輕人自覺置業困難，自然便想到了要政府出手。眼光狹隘，視線過不了鯉魚門的政客，也自然借民怨大罵高地價政策，大抽特抽其政治油水。在這種化學作用之下，復建居屋，忽然取代了最低工資，成為特區的第一大政策課題。

居屋，存在本來是為了讓房委會供給氧氣。一方面，將部分人從公屋轉到居屋，空出單位，紓緩供不應求；另一方面，出售居屋的收入，也變成房委會的資本，減輕庫房的負擔。再者，中英聯合聲明的附件三，限制了當年殖民地政府每年只可賣地五十公頃，令私人住宅供應受制。當樓價不斷上升，人口同時也在增長，毫無疑問，居屋曾在香港的歷史，發揮了一定的功能。現時對復建居屋這個訴求最熱切的年輕人，正正是沒有親身了解回歸前那一段歷史的一群，所以他們才會如此鍾情這個政策。可是，他們不知道的是，所謂的居者「有其屋」是多大的一個美麗謊言。

居屋，在買下的首五年不可以轉售。表面上，設計是為了防止有人為了貪便宜。可是，說到底，參加居屋大抽獎，誰不是為了貪便宜？更正確一點，應該說首五年不可轉售的限制，是為了阻止任何人將居屋大抽獎的派彩變成實實在在的鈔票，減低一般人參與居屋大抽獎的動機，紓緩供求不平衡。可是銅板的另一個面，這個限制也令到居屋業主抵抗經濟衰退的靈活性減到最低。

市道尚可的今天，年輕人當中有誰敢說自己有一份穩定工作？一旦環境逆轉，供樓的壓力有多大，他們有想像過嗎？要是復建居屋，上了車的人結果又會是怎樣呢？難道屆時他們才上街爭取放寬首五年不可轉售的限制？就算過了不可轉售的年數標杆，居屋仍有補地價的問題。有誰可以肯定重新推出居屋之後的二、三十年，經濟會天天向上？我們協助青年人上車，可是我們不可以肯定他們未來的二、三十年都有能力每個月供樓吧！當然，買了居屋的人，可以將單位以原價售予房委會，這是一種保險，但是，他們以後都不再享有任何政府的房屋福利。這個原則，我們能夠守得住嗎？

人生職涯的前段，變數往往較多。置業後才發覺工作地點遠離住處的大有人在。租住的游牧族，明顯有更大的彈性，而這點住處靈活性的價值，日積月累起來，長遠便可以見到差異。要是每天在舟車勞頓上省半小時，一年間，便省下了接近半個月的工作日數，留來自我增值也好啊！

一般而言，人都是到了生活穩定了，才會想到置業安居。這不但是一個現實的問題，對年輕人來說，早早將供樓擔子壓在肩上，無疑是綁死了未來。種種的夢想，都被每個月的按揭供款單撕碎。幾次金融風暴，證明了世間沒有樓價長升長有的神話，超出了一般人負擔的樓價，總會返回人間。年輕人最重要是用盡方法去增加自己的收入能力。置業是消費，要是覺得貴的話，請暫時忍一忍手。泡沫總有爆破的一天，到時賤物鬥窮人，你就會感恩當年的克制和努力。

居屋與年輕一代的深層次矛盾

王弼 - 獅子山學會行政總監, 信報 (理財投資P.35,2010.5.05)

自認是一個不善於流露個人情感的人，但在某一些骨節眼上卻真的觸動到我的神經，第一就是最低工資會讓社會上最弱勢人士失去工作而陷入跨代貧窮旋渦；第二就是當人們在沒有衡量自己承受風險的能力，只因以為擁有自己的房子便代表安居樂業，或是因「賺住又賺價」這香港根深蒂固的價值觀而貿然置業，最後因負擔不起供樓的壓力而陷入困境，有的夫婦反目，更甚者最後走上絕路，是最令人感到傷感的事。

親睹心酸個案 請社會三思

可能是因為自己剛踏入社會工作時，正是香港經歷科網泡沫後又遭沙士蹂躪的最困難時期，目睹很多上述令人心酸的個案，就不期然對置業這人生數一數二的大事三思，希望準業主一定要搞清自己承受風險的能力。

政府更沒有責任、也不應該鼓勵市民冒過於自己所能承擔的風險，所以對於無論是首次置業貸款計劃也好、居屋也好，凡是政府提供誘因叫市民置業的政策，在八十和九十後、未經歷過負資產為何物的一代強烈要求恢復的情況下，也只好硬著頭皮與他們爭論，以致在周日的《城市論壇》中有過分激動的表現，在這謹向當日的觀眾表示萬二分的歉意！

對於首置，在周日的辯論中，列舉了政府批出的三萬多宗貸款有四成斷供記錄，還有約一千五百宗破產個案後，基本上連在場的「維園阿哥」也承認首置不是他們所爭取的，在場的議員們也沒有一句辯護的話，意味這計劃真的要壽終正寢了！而另一焦點──居屋，或是任何類似的政策，就是政府以補貼形式幫助市民上車，同樣是毒藥，要不然政府為何要活化？其潛台詞就是現有的三十多萬個居屋單位是「死貨」──人生變數何其多，抱著不能自由出讓和出租的居屋，如有北上創業的機會還去不去？到時被困在居屋成為真正的房奴，這是喊得最大聲要上車的八十、九十後和很多人不了解的事情。

支持復建居屋人士還聲稱他們要安居樂業，所以便要擁有自己的物業，先別理會這邏輯是否成立，當被問到既然置業供樓這樣困難，要靠政府補貼才能成事，如果萬一經濟不景、樓價下跌，自己的積蓄化為烏有，甚至成為負資產，將如何自處時，當日在《城市論壇》一位十七歲的「維園阿哥」便跟我說：「我們看不到能買到自己物業的希望，因為時薪只有二十塊…… 我們買樓只為一個家，不是炒賣。」但樓價有升有跌是客觀事實，2003年香港樓價便比1997年高峰下跌七成，有許多到今天還是負資產，真的沒打緊？就算真的能如此豁達，在經濟不景、樓價下挫、收入下跌和失業的可能性大大提高的時候，他們有否想過隨時會失去供樓能力？

樓價不動居屋反應差

十七歲想的不是怎樣念好書而是絕望於一生只拿時薪二十塊，寄望政府給他們一個「家」，這班「維園阿哥」是搞什麼的？

年輕人說話仿似灑脫，但當被問及如果香港樓宇如外國般反應因折舊而減值的情況，他們還會不會熱中置業的時候，得到的答案總是有一絲的遲疑。就如鄭汝樺所說：「只是十六個月前，房屋委員會出售第四期剩餘居屋三千二百個單位，認購率是出售單位的三點四倍，是出售剩餘居屋單位以來最低，結果只是售出六成。最近，同屬資助房屋、由房屋協會出售的夾屋八百個單位，三萬三千七百人申請，認購比率四十倍，預料全數售罄。」樓價爆升個個要買樓，樓價不動時（莫說是下跌）無人問津。

買樓並非必賺方程式

說到底，回歸前香港必賺的方程式還是深深在我們年輕一代的血液裏！樂觀點看，他們仍有賺錢的欲望當然是好事，只是他們把置業和居住問題混淆了──政府有責任保障人民免於露宿街頭而非置業！

初生之犢不畏虎──不怕投入供樓這個虎口！沒打緊，不入虎穴焉得虎子，獅子山學會也寄望我們的下一代有冒險精神，如果他們能計算過擔起一頭家的風險，勇於承擔，我會為他們喝彩。可是，如果在未有事業時已處處想著如何能得到幫助，更連首期都付不出的情況下貿然說要供樓，無論是居屋或私樓，把初生之犢驅進虎口，特區政府還不至笨得再要把這個黑鍋背上吧？

獅子山學會行政總監
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