乜招物式不敵托市雙煞

孫柏文 (am730 8.18.2010)

BEACON上個禮拜，政府又推乜招物物式去打壓樓市。我就即刻睇吓講乜，結論係同4月底時乜招物物式一樣，對樓市冇料到。大家都知《am730》嘅專欄 中，唔少同地產業有直接關係嘅鉅子，所以孫柏文原本唔打算講。不過因呢幾日喺我屋企樓下燒味舖食晏時，聽到太多人話呢啲措施有幾「毒」、「勁」、「狠」 等，我都想分享吓睇法。

首先，經過八萬五洗劫後，大家好少聽到政府直接話推措施打樓市。最多係用「維持銀行體制穩健」等理由，去搞啲乜招物物式，去安撫嗰啲食咗失憶藥嘅輿論分子。我見到政府話，要維持銀行體制穩健所以先推新招，睇埋有乜招時，就好嬲。點解？

其中兩個措施，第一就係唔俾人買一手樓時，喺完成交易前以confirmor即係找尾數前將單位賣出嘅摸貨轉名。第二，如果取消交易要沒收訂金，由樓價 5%，增加到10%。好，假設我開開心心買一手樓，落訂冇問題，靜心等待半年後交樓。點知我突然被炒，搵另一份工，不但人工要減(因新老闆未知我幾做得嘢 住)，仲要原先喺將軍澳工業邨返工，一變變成喺東涌。層樓真係唔啱住，你想摸出，唔俾。

跟住就諗上會做按揭找尾數，點知因為人工少咗，上唔到會，想摸貨俾人又唔得，又唔可以同發展商講唔成交，可唔可以殺少啲訂。呢個情況，每個喺私人公司返工嘅上班族都可能發生，亦明要儲首期要幾耐。

咁點解政府照推？因佢哋係公務員，淨係印少個標準薪級表俾佢哋睇，已經話自己前路茫茫、香港末日。點會諗你嘅情況？你估曾蔭權真係會坐喺度諗吓你會點？佢有呢個習慣，就唔使喺佢做財爺時，香港啲燒烤炭包裝上，開始出現「珍惜生命」呢四隻大字。

講真，你就算推多一百幾廿招都好，有兩項政策不變，樓市仲係會長升長有。第一托市煞星，就係勾地表一日唔公開底價，一日勾唔到地，你都係冇增加供應。你唔 好攞幾幅黃豆咁大粒嘅地出來，就話做咗嘢。成日話底價未達標，咁你咪加個回收機制囉。底價唔等於成交價呀高官們，可唔可以唔好咁低能。市民覺得你特首咁醒 目，點解又會咁低能？你試吓連續勾出十塊八塊地，隔個禮拜就拍賣，你睇吓啲人仲敢唔敢炒？

第二托市煞星，就係我哋個聯繫匯率。美國聯儲局要印銀紙，資金湧來港，銀行息差收窄，借錢買樓超平，你敢脫鈎咩？又要壓資產價格，又要行聯匯，炒家一見， 就會買港元博升值，令更多錢湧來香港。特首，你令到頭先我講嘅個案出事，輸盡儲咗多年嘅首期，但最後原來又係冇point，除咗俾你威咗幾日外，就係極擾 民。每次有人買樓因你啲措施出事，就會又多一個仇恨你嘅人，何必呢？

作者為前石油業證券分析員，視股市為終身學習場所，不斷交學費。

http://www.am730.com.hk/old_issue/issue/2010/201008/20100818/default1.html?startpage=29

壓力測試和豬流感針

(AM 730, 7.23.2010)

歐洲銀行壓力測試上周五放榜。91間包括豐控股(005)銀行中，有7間根據測試條款肥佬。結果公布後，我即刻睇邊間銀行出事，結論係同之前預測一樣，最「肥佬」不達標就係個壓力測試本身。大家可能話：「咁多間被評不達標，就反映個測試本身都有水準。倘完全流，pass都得啦！」呢個就係歐洲各政府希望你有感覺。 我唔講個測試有幾冇用，最差假設係唔包括任何歐洲政府會走數，即係希臘、西班牙等財赤叫大家玩「你睇我唔到」。最差又話股市最多由現水平跌兩成，有冇搞錯？你話假設跌兩成已經好苛刻？由現時跌兩成，都仲係高過金融海嘯低位33%。話明係最差假設，連之前低位都唔敢諗，呢個係咩測試？ 7間根據測試條款而肥佬銀行，有已被國有化，有亦有被救方案。即係叫一間中學學生考試去評核該校教學水平時，肥出來學生唔係已經絕學，就係入展翅、毅進，冇諗過想繼續升學。想升學就全部合格。 你做壓力測試，都係想人信你銀行冇事。問題係放榜後，大家會唔會因銀行「合格」，就擺錢入呢銀行？睇歐洲銀行之間同業拆息，一路創新高，仲要冇人互借，就知測試係用來呃兩種人。一，係烏烏小存戶，二，輸都係輸其他人錢投資者，如被迫儲錢俾佢各國強迫金基金。 當官員之意不在測試，而係做show，市民就會開始完全唔信政府，大爆不可預見後果。大家可能話：「歐洲政府質素差，孫柏文使乜咁勞氣？」其實我唔高興係因為我特區都係咁。 去年環境局長邱騰華推膠袋稅，原意想大家用少膠。一年後，邱局長大鑼大鼓話好成功，因大超市膠袋用量大跌。當大家真係坐低，不論當初支持或反對，淨係想知政策work唔work，當然要睇埋其他數據。如代替超市膠袋垃圾袋銷量有冇升？有冇令總膠量用升？又或醫院有冇見到膠袋稅推行後，因人用織布袋，多細菌感染？手足口病近一年見十年新高，係咪有關？用來醫治資源，會唔會多過慳膠袋？ 當邱局長唔講其他，淨係叫大家睇佢精心挑選數據，為保佢做到形象，你仲信唔信政府？未來最低工資落實後，如果真係害好多後生仔女冇第一份經驗工，局長係咪又會為保官運、議員為騙選票，唔理受害者，就算講大話都要話最低工資「大成功」？當你俾人感覺係唔理真相都要死撐時，人係會俾你害死。多唔好講，今時今日，有官員大大聲同大肚婆話打豬流感針冇事，而你大肚老婆唔想打，你會唔會怪佢？咁如果冇打，你老婆又中招，最後出事，怪就怪呢種沒有誠信的官。至於如李卓人或工聯會話齋，歐洲先進國家有，我香港點可以冇？ 作者為前石油業證券分析員，視股市為終身學習場所，不斷交學費。 逢周一、三刊出

妙談壓力測試

(Apple Daily, 19.7.2010)

「壓力測試」，來自雞腸文stress test，相信大家呢排都聽唔少呢個名詞。原因係歐洲銀行，依家做緊壓力測試，今個禮拜五放榜。

銀行壓力測試同普通測試分別邊？就係壓力測試中會拋未來可能發生事出來，之後睇究竟會對被測試單位有咩影響。例如，若西班牙樓市續大跌，出現人唔還按揭，咁究竟銀行資本頂唔頂得順？若結果欠佳，就要先練好氣，因要周圍走，周街撲水。

不過講真，你估銀行真係唔知自己會點咩？相信一早就知自己放榜後要唔要周圍撲。若係咁，相信大家會話：「佢知放榜後要周圍撲話，就應該依家練定氣先，到時撲都撲得比人快！」理應係，但依家已操練話，就實俾人話你：「啊！你即係肥硬啦！」所以就算壓力測試已「心照」會衰，都係等放榜先，所有父母官要你預先準備、操練，唔係用來準備，係用來顯示對放榜成績信心。你愈冇心做準備，就愈係信心表現，費事影響半年期業績及花紅，開心先！

原來除歐洲外，周末我特區都來次壓力測試。但唔係銀行，而係有50位應屆會考生同佢家長，參加模擬放榜活動。孫柏文一睇單新聞就諗，點模擬呢？主辦機構向各人派發模擬成績單，咁係咪派張30分成績單，就模擬自己將消息放上blog或facebook後，練定把懶謙虛聲接聽姨媽、姑姐電話？

又或收到張十幾分模擬成績單後，練定點樣全港十八區一日遊？如果練氣、練跑練得太落力，會否引來一齊玩模擬放榜家長問點解你咁投入？所以我建議所有想有日做歐洲銀行員工應屆會考生，都係同銀行家一樣，你愈冇心做準備，就愈係信心表現，費事影響剩餘暑假時間及零用錢，開心先！

講起銀行同後生仔女，就唔可以唔講呢排國際金融圈中，最多人想解謎。銀行同後生仔女有好多共通點，第一，例如好多時都好短視，一個就因放債後頭一年冇事，出到靚業績，就可即袋花紅，唔理之後有冇壞帳。另一個就年輕，未夠成熟諗長遠。第二，就係佢都受群體壓力，互相影響。好當然唔驚，但當衰發生，就要快速截停惡習傳播。例如(外國)，若有學生自殺，傳媒會盡量低調報道，因唔知會唔會有樣學樣。跟住就家長、社工睇實班小朋友，一見擒窗、買炭，即刻阻止。

咁呢排最多人想解金融謎係乜？就係內地銀行究竟透過財技產品，底放多幾多債。聽評級機構惠譽話，佢愈查，銀行愈唔講。債可以底原因，係理論上當存戶買產品，錢係唔經銀行手，而會直接俾要資金單位、公司。以前外國銀行都做唔少。但原來出事，銀行要上身幫走數單位還，一旦資不抵債，銀行倒閉，就變成金融海嘯。原來金融海嘯前，內地銀行好少賣呢財技產品，但可能傳媒大肆渲染，內地銀行依家有樣學樣。作為一個經常寫海嘯事件傳媒工作者，我對唔住呀！希望父母官睇實呀！內地銀行自殺呀！

作者為前石油業證券分析員，視股市為終身學習場所，不斷交學費。